6% 3% 15%
25%
35%
土地费用
前期工程费
基础及公共配套设 施建设费 建安工程费
开发期间税费
6%
10%
开发间接费
不可预见费用
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新思想 新技术 新服务 新价值
土地使用权的获取
房地产开发企业取得土地方式有三种： 协议出让/行政划拨/转让 拍卖出让 招标出让
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地段
地段
还是地段
搜寻黄金地段
准备拿地
安成本＋销售成本（策划费、广告费、人力开支）+公共成本＋市政 建设配套建设费用＋税收＋银行贷款利息等财务费用＋其它损耗＋ 其他
房价＝土地成本＋建安成本＋销售成本＋公共成本＋市政建设配套
建设费用＋税收＋银行贷款利息等财务费用＋其它损耗＋物业管理 ＋开发商利润＋其他
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房子成本的购成比例
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之平管理销售培训系列课程——
房地产相关基础知识
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房地产的含义
房地产 房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分 离的部分及其附带的各种权益，又被称为不动产。房地产 可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
房 产 建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、 服务、文化、教育、办公用房。
地 产 土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、 供电、排水排污等地下管线以及地面道路。
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新思想 新技房 2、商业房地产 3、办公房地产 4、旅馆房地产 5、餐饮房地产 6、娱乐房地产 7、工业和仓库房地产 8、农业房地产 9、特殊用途的房地产 10、综合房地产
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新思想 新技术 新服务 新价值
房地产销售公司全程策划基本内容
——房产项目市场调查 ——土地使用权获取 ——房产项目产品策划 ——房产项目定价与价格策略（策划） ——房产项目广告策划（企划） ——房产项目销售策划 ——物业管理前期介入
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新思想 新技术 新服务 新价值
房子的成本是怎样购成的？
房子成本＝土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）＋建
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房地产市场分类
一级市场——即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议， 招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房 地产开发商。
二级市场——即楼盘开发，是房地产开发商在获得土地使用 权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给 广大的小业主。
三级市场——即散盘交易，是小业主在开发商处购买物业后， 拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业 的所有权转让给受让方。
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年 期按国家规定执行：
居住用地七十年； 工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 旅游、娱乐用地四十年； 综合用地(如商住）或其它用地五十年。
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新思想房新地产技项术目手新续办服理务流程新价值
国土公示——国土或规划 立项——区计委 选址（安置、拆迁）—— 区规划分局 方案审查（发用地许可证）—— 区规划分局 市国土 ——出让土地 市国土——签土地出让合同 区国土——建设用地 市国土——办土地使用证 消防、人防、环保、市政、绿化 ——相关部门审查 初设审查 ——区规划、区建委 办工程规划许可证 ——区规划 施工图审查——区建委 招投标——区建委 办监理及施工许可证——区规划 施工管理——区建委 综合验收——区建委及相关部门单位 房屋所有权证——市房管局
二 项目规划设计要点 和客源定位相吻合 顺应和引导消费时尚 兼顾实际销售需要
三 规划构思 功能分区 环境结构 规划特点（用地与建筑 规划布局与空间环境） 道路系统规划（竖向 管线综合） 停车场规划 绿化系统规划 公建设施规划 住宅设计与分期开发（住宅类型及面积表）
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项目规划设计
建筑特色
功能布局
总体规划
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新思想 新房技地术产项新目定服位务 新价值
一 制定竞争目标 分析消费者心理 选择目标市场 明确竞争优势 寻找最佳切入点
二 房地产概念设计 开发商理念 项目命名
小户型 花园洋房 健康生态房 江景房 教育概念房。。。
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新思想 新技项目术规划新设服计 务 新价值
一 规划设计市场分析 交通动线 区域特征 发展规划 环境配套等
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新思想房地新产技销售术的主新要服决定务因素新价值
供需状况、竞 争产品。。。
单价、总价、 付款方式、促 销价格。。。
媒体广告、促 销活动、公共 关系。。。
市场竞争 产品
价格策略
广告策略 商品
政经环境 销售执行
政治环境、经 济因素、行政 法规、国际状 况。。。
组织构架、工 作奖惩、人员 水平、推广力 度。。。
获得土地
国土公示
市场供求行情 地块自然环境
社会经济 政策、人口、规划
资金实力 土地储备 政府补偿
之后涉及到 房地产项目手续 办理相关流程
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新思想 新技术 新服务 新价值
土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地 使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土 地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果 不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
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新思想 新技术 新服务 新价值
房地产业的分类
房地产业：从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相 关的中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独 立产业部门。可分房地产开发业和房地产服务业。
1.房地开发行业——土地上进行基础设施建设和房屋建设、 开发兼经营房地产的行业。
2.房地服务行业——围绕房地产产品进行一系列咨询、策划、 租售代理、价格评估活动的服务行业。其中房地产咨询、房地 产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
户型设计
配套设施
景观设计
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建筑土建工程流程
土方工程 桩基工程
装饰工程
结构工程
住宅建筑
景观工程
砌体工程
防水工程
二级耐久年限50－100年适用于一 般性建筑。 1－3低层；
4－6多层； 7－9小高层； 10层以上为高层。 公建高度超过24m时为高层（不包 括高度超过24m的单层主体建筑。高 度超过100米的住宅、公共建筑和综 合性建筑均为超高层建筑。