别墅用地的限量规划，使得现有别墅项目“寸土寸金”，蕴含巨大的升值潜力。 仙葫独特的区位优势——“南宁后花园”，必将成为南宁休闲、娱乐、生活的重心。
1、4 天池山地块资源分析
自然环境： 海拔180多米，赐予住宅区高纯度的空气质量。 地貌： 九座山头连绵相连，顶部地势起伏稍缓，南可尽观邕江来水全景，北俯桂海高速公路车水马龙，南远揽群山蜿蜒不绝，北极目楚天直舒
结论
第三章：建议
3、1天池项目定位建议 3、2天池山项目规划建议 3、3天池营销策略建议
前言
近几年来，随着北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市别墅市场的重新 崛起，别墅作为身份、族群象征的产品，更是受到众多消费者的青睐，一时 间，别墅市场在全国全面升温。
南宁市的别墅市场也在2001年开始初露繁荣一面，从2001年4月26日碧丽 山庄火热开盘，到2003年下半年别墅销售走向低潮，南宁别墅走在起伏颠 簸的道路上，面对没有完全成熟的别墅市场，我们更应该用更长远的眼光看 待问题。此次对南宁别墅市场的分析，主要从整个房地产别墅市场的走势和 产品类型分析两个方面进行阐述，摸索市场的发展方向，以及为进一步开发 别墅市场作引导。
南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)
目录
前言
调查目的
第一章：区域政治经济环境
1、1“建立中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析 2、7 购房者的基本形态
同时东盟各国领事馆、企业事业机构驻邕办事机ห้องสมุดไป่ตู้等纷纷落户南
宁，南宁市急需出现融合东南亚风情的娱乐、饮食、休闲区域及配
套服务设施。
1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇
开发现状：
南宁别墅楼盘分为三个区域：江南片区的玫瑰园以其早开发、低价位、施工进度快、配套 完善等特点率先满足了中档消费群体的别墅梦想。凤岭作为南宁的高尚住宅区，别墅楼盘在 近年也风起云涌，因其亲近自然，身处DBC,又离市中心近，因而成为南宁市别墅楼盘价位最 高的住宅区域，主要别墅楼盘如荣和山水美地、大自然别墅、翡翠园、新天地纯别墅。其中， 荣和山水美地、大自然别墅因其价位高、规模大、使得施工进度较慢，以纯别墅为买点之一 的新天地别墅，依托其进度快、一期价位低，成为了凤岭率先交付使用的别墅楼盘。翡翠园 别墅及水体园林在2003年底的竣工，也将成为继新天地别墅后有业主入住的别墅楼盘。
1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响
中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国 广大企业带来极大的商业机会。
“中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸 易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业 奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、 信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快 速增长步伐。
胸意，中“天池”神来景观佛光普照，山水相连相接，点面结合，造就一块居住的风水宝地。 区位： 离城市副中心（金湖广场）仅10公里，既远离都市之喧嚣，又可独享静谧之福，却又不失交通之便捷，成就南宁城市后花园的美称。
项目SWOT分析
项目优势——S
相对独立的社区，自成一禺，宛如世外桃源。 交通便捷：贯通桂海高速公路，横穿市区至邕宁中心 海拔100米的高度，众揽南宁市区、群山全景，空气质量高纯度，惟我独尊。 生态社区的打造，营造21世纪高品质人居环境。
其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以 商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐 为主的新的生活居住区。
区位优势: 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：
西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百 色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，是大西南最大的出海出 上交通枢纽。规划建成为以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城 。 南区---即（莫村）半岛，规划面积为3.5平方公里,是县城新城区主体，以发展金融、商贸、 居住、行政等为主。 东区---为工业区，面积11平方公里。该区地势平缓,荒地连片,开发成本低。地处邕江下游， 便于环保处置。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有大型电力项目配套， 是发展工业的理想之地。 机遇：
调研目的
为天池山项目的定位提供强有力的市场依据。 了解竞争对手，制定与竞争对手拉开差异化的营销推广
策略。 了解南宁别墅需求现状及消费趋向，指导天池山项目的
产品开发，为下一步项目与市场对接埋下良好的伏笔。
第一章：区域政治经济环境
1、1建立“中国——东盟自由贸易区”对南宁的影 响
1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
显然，仙葫区域已经成为公认的别墅区，不仅其别墅数目众多，而且其价格以及销售情 况基本上反映了整个南宁市的别墅市场销售情况，截止2003年上半年，南宁市别墅总储存量 已经超过3000套，假如包括将要起步的项目，开发完成后，整个南宁市别墅量将超过5000 套。经济休闲型和纯别墅住宅区在南宁市场上仍占据着重要的位置，2003年下半年起步的几 个别墅楼盘，如：龙头山庄、邕江湾都是纯别墅住宅区，而宝城花园也是经济型的望江别墅。
机遇：
东盟的推动，必将使南宁真正步向“国际化”的发展模式和轨道，经济、商贸活动的繁荣， 带动南宁市房地产业、娱乐业、服务业、旅游业等相关产业的发展。给南宁高尚住宅的开发 提供了强有力的消费支持，同时要求高尚住宅自身配套更具完善。
1、3 仙葫片区开发优势与机遇
优势：
由广西城乡规划设计院设计的邕宁城市总体规划，已完成初步方案的规划设计和功能分区， 至此邕宁城市总体规划方案浮出水面。