引言（一）研究背景从90年代初开始起步距今已10年，重庆随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。

随着国民经济宏观管理体制的改革，成立业主委员会是行业发展的需要。

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。

然而，重庆市业委会还处于发展的初级阶段，运作中存在很多的问题，需要我们去解决。

业主委员会运作的规范化是业主居住的有力保障，有利于建设和谐重庆。

（二）研究目的与意义业主委员会（以下简称业委会）是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，代表和维护全体业主合法权益的组织，现实中存在的问题导致业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。

分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于业委会的运作和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。

（三）内容与方法本文研究的主要目标是，通过调查研究，了解业委会运作中存在的问题，并且分析这些原因，找出解决的方案、对策。

本文研究对象主要讲解重庆市业委会，拟采取的研究方法主要是文献研究。

查阅重庆市有关市场细分、管理策划等相关理论资料，然后结合重庆实际情况展现出来，进行模拟分析，形成相关的理论体系，以更好地解决相关理论问题。

通过研究，希望能够解决现有的一些业委会运作中的问题，让业委会的运作规范化，推动社会的发展。

一重庆市业委会运作的现状（一）调查目的首要目的是了解基本情况，找出业委会运作中存在的问题，该如何去解决。

去制定相应的对策方案。

（二）信息来源业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。

成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。

我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。

本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。

据中国物业管理资源网，分析结果显示，在《物权法》中虽已明确指出了业主、业主委员会和物业公司应有的权利和义务，但在被调查者中了解其内容的只占24%，多于半数的调查者知道国家已颁布《物权法》但不了解其内容，有25%的业主不知道《物权法》的存在；此外，被调查者中知道自己拥有哪些权利的只占16%，55%的业主不清楚自己拥有哪些权利；对于物业公司应尽的义务这一方面，只有1/5的被调查者基本知道，4/5的被调查者知道不多或没有听说过；在对业主委员会工作监督上，只有9%的调查者主动监督过业主委员会工作，这些从总体上反映出业主在维权方面的要求并不强烈。

业主对业主委员会工作监督不足可能会造成业委会成员滥用职权，导致业主委员会畸形发展，业主委员会在这种业主对自有权利不明、行使权利不利的条件下发展起来，势必会缺少内部动机，这也预示了它的发展建设将是一个长期的过程。

（三）调查方法本次调查方法主要是举例说明。

是一种比较合符实际的方法。

1、物管合同曝光，公共收益“三七分成”小区业委会本是为业主服务，业委会主任却在物管公司领取3000元/月/人的工资报酬——九龙坡区石坪桥地博春天小区发生如此荒唐之事。

此事被报道后，引起众多市民关注：收了物管的钱，还怎么为业主说话？此外，业委会成员的工作，是纯义务，还是有所补助，而补助又从何来？“根据物管条例规定，物业公司不能与业委会及其成员有任何经济利益往来；因此，在提供3000元工资这事上，我们物管方的行为肯定是违规的，要承担责任——不管是对方‘要挟’我们，还是我们主动联系对方。

”百事兴物业公司常务副总冯先越和物管经理屈代成介绍，“业委会有一定的工作补贴，但只能来自小区广告费、停车费、场地出租费等公共利益。

”随后，冯先越拿出物业公司与业委会签字盖章的物管服务合同——合同中明确注明：“本物业管理区域内属于全体业主所有的公共露天停车场及其它物业共用部分、公用设施设备”，虽委托乙方（物管方）统一经营管理，但“露天停车位、场地出租及广告位出租收入，按3比7（业委会3成、物管方7成）分配（次月25日前结算给业委会）”。

“乙方在经营管理公共项目时产生的一切费用，由甲、乙双方共同承担，其业主享有部分用于业主委员会的日常开支和办公支出，剩余部分经业主同意可合理另作他用”。

“根据合同约定，业委会（代表广大业主）和物管方对于小区公共收益的分配，应是‘三七分成’，其中物管方收取的七成收益，用于支付物业公司的管理服务成本费用。

”冯先越介绍，各个小区都存在物业公司与业委会的公共收益再分配，只是所占比例、收益来源等存在差异，但必须通过业主大会许可同意。

他表示，对此合同，在起初协商制订时，即通过业主大会并在小区内公示，业主们都知晓“三七分成”的说法。

但是，我采访了几位业主，都不知道“三七分成”，也没有得到公共收益。

多次电话联系业委会主任石承勇求证，对方一直处于关机状态。

还有，业主们入住小区两年多来，对于“公共收益累积多少、如何支出、账目细录”是否知情？物管公司和业委会有无公示？“没有——这是我们做得不对之处，也因此引来业主的强烈不满。

”对此，冯先越承认，业主们也因此担心别有内幕，或者钱被吞了。

为何不公示？何时能公示？2、重庆市南岸区金龙港湾业主委员会诉业主欠费“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山，遍地恶臭；化粪池快溢进底楼住户，随时存在沼气爆炸的危险；缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手，业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。

与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患表问题迟迟不能解决，前期物管撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。

……”这是重庆市南岸区金龙港湾小区（以下简称小区）的现状。

该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号，住宅279户，人口1000余人，另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。

小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司，而该开发商同时又是小区的大业主，占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园，搭建大面积的鸽棚，并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。

小区前期物管据称与开发商有牵连关系，对开发商的行为不闻不问，引起小区大部分业主的不满，因此发生纠纷。

前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。

由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决，没有新的物管企业愿意接管该小区。

小区遂于同年1月17日成立业主委员会，报南岸区房管局备案，并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。

小区业主委员会接手小区物管工作后，立即就小区存在的违法建筑、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映，希望能够得到合理解决；同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。

但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。

向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿，比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题，规划局答复说那只是一个凉亭，是合法的，而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记；又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题，规划局以开发商批文为由予以推脱。

其他如开发商占用公用楼顶的问题、物业用房无法使用的问题、消防隐患无法解除的问题等等都在不同程度上被各有关部门踢皮球似地推过来让过去，致使业主委员会的成员们四处奔波一年有余而毫无收获。

如果只是上述问题得到不到解决也许还能克服，但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。

这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。

起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。

而小区业主也由此而逐渐分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。

二重庆市业委会运作中存在的问题（一）缺少制约和监督机制，业委会难以发挥作用，形同虚设从上面的实例可以看出业委会不能或没有发挥作用属于普遍现象。

业委会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业委会的信任度下降，使得业委会的作用难以真正发挥。

（二）业委会发挥作用不当业委会成员的行为往往直接代表和决定影响业委会集体的行动与决策。

归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现：1、选聘权运用不规范根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业委会具有法定的选聘权。

在实际操作中，业委会只有在与原物业管理公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。

但一些业委会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。

如某小区业委会在没有同原物业管理公司解除合同及与其协商的情况下，又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同，造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。

2、考虑私利较多，自律机制不完善尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。

小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。

3、没有协调好与物管公司关系有的业委会（或委员）不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，有的业委会主任以“主人”自居，稍不满意，就到管理处大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。

（三）不能积极主动地发挥作用业委会是全体业主和使用人的代表，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。