周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势 、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争
主力餐饮店、休闲娱乐
沿街配套餐饮
主力餐饮店、休闲娱乐
四楼大型美食广场，对入 驻商家品牌要求较高、影 院、KTV一应俱全
英郡雷丁商业街，十多家 餐饮店，包括一家中式主 力店
美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮， 消费层次较高，影院、娱乐一应俱全
步发展，已形成 总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆 续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡 纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。
最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向 综合地产开发运营（商业地产、文
项目SWOT分析
高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。
亚乐城科学前瞻的规划对本项产 生较大的负面影响；
英郡雷丁的大比例餐饮，将有效 分流消费群体。
劣势（WEEKNESS）
2 项目定位
住宅案例
长沙托斯卡纳
长沙托斯卡纳占地400亩
是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的 优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划 整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯 卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市 别墅经典生活版本。
住宅案例
2F特色餐馆
重点商业研习——绿地·金御广场
3F娱乐/餐饮
重点商业研习——绿地·金御广场
4F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通
资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流
项目西面为景 观河，正在建 桥，建好后的 桥将西部产业 园的人流源源 不断导向本项 目
项目东面为沪昆高速，沪昆 高速将本项目和亚洲最大别 墅区分割开来。
项目南面正对面目前 还是一片荒芜，而在 西南侧则是规划996 户的高档别墅群，同 时规划有英伦风格商 业街！
项目分析
英郡雷丁商业街分析
英郡雷丁
商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天
重庆人文别墅
重庆人文别墅占地500亩
经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑 常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。 亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水 岸漫步生活即将悠然呈现。
极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建
材家居、花鸟古玩等一应俱全。
项目分析
本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别 墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。
定位方向
餐饮、休闲等业态与周边大型综 合体高度重合，且项目对面已经 有多家餐饮店，运营一般
招商的难度较高
主要消费群体集中在项目以东，以休 闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城 将成为他们理想消费场所。
消费可持续性较低
本项目不适宜 美食休闲广场
定位方向
松江目 前小商品市 场发展较为 繁荣，但是 地处松闵交 界处的漕河 泾开发区域 却存在巨大 的市场空白 ，这为本项 目的定位提 供了强力的 支撑。
定位方向 产品建议 业态规划
定位方向
适合做集中商业的业态类型：
专业市场 美食休闲
购物中心 小商品
定位方向
定位方向
排除法确定项目 可行性定位方向
美食休闲综合体
（酒店、餐饮、休闲、娱乐）
小商品精品馆
（小商品批零为主，生活配套为辅）
定位方向
地块开发规划方向讨论
地块定位研究方向：美食休闲综合体
园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、 创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。
目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地 837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。
漕河泾（松江）概况
漕河泾（松江）概况
截止目前为止，园区共吸引国内 外企业200余家，其中约有65%左 右的企业拥有自主知识产权或研 发成果。
片区小区分析
初步统计核心商圈内，共有住宅套 数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。 在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套， 多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。
地块开发规划方向讨论
上海九洲小商品市场
本项目
洞泾小商品市场
亚洲最大 别墅群
砖桥贸易城小商品 市场
长桥街小商品市场
九洲小商品街 车墩小商品市场
定位方向
地块定位研究方向：小商品精品馆
地块开发规划方向讨论
周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟 ，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费
人车分流，下设地下车库，为消 费者提供最便捷的享受环境
每个单元可以实现灵活组合，配 套设施齐备，可塑性强，为商家量身 定制。
商场三个入口，主入口位于新南 路，中央广场达2000平米，为休闲演 示区，也可做商业促销活动
重点商业研习——绿地·金御广场
1F美食/零售
重点商业研习——绿地·金御广场
重点商业研习——绿地·金御广场
商品——走精品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉 开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；
运营——只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、 统一管理，确保精品城持续旺场；
产品建议
1 品质 属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。
2 建筑规划 柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m； 层高：统一为4米；
定位方向
项目的产品布局、周边强大的刚 性需求、开发商的统一运营、统 一管理都是保证招商成功的前提
招商的难度较低
直接可导致项目西部十多万人群的刚 性导入，与项目所处产业园区规划数 百家企业员工的强烈消费支撑，保证 市场迅速做旺
消费可持续性较高
本项目适宜 精品小商品城
定位方向
漕河泾——打造上海的“义乌”
核心商圈内目前人口约13万人，未 来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模 可达15万人。
区域内别墅类住宅物业费大多在 1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在 1.2—1.4元/平米/月
本案
英郡雷丁
片区小区分析
该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈
本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30 个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。
片区调研总结
周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且
租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活
广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域
化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目 有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长 沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田 园”、“长沙·四季田园”等。 公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享 有盛誉。
• 核心商圈12万人口 • 消费观念成熟理性 • 购买力强，追求消费品质 与档次。
项目分析
项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商 业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路 之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布， 商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产 品规划
项目分析
商业体北面为产业园区，项目与 产业园区无缝对接
项目分析
优势（STRENGTH）
背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 高科技园规划体量大，进驻企业 西侧景观河增加项目附加值； 多，便于本项目未来的发展； 只租不售，便于统一招商 临近密集的住宅小区群；
威胁（THREATEN）
机会（OPPORTUNITY）
重点商业研习——亚繁·亚乐城
1F美食/零售
重点商业研习——亚繁·亚乐城
2F数码/服饰
重点商业研习——亚繁·亚乐城
3F儿童服饰/用品
重点商业研习——亚繁·亚乐城
4F美食广场
重点商业研习——亚繁·亚乐城
5F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
-1— -2F超市/停车场
亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度
商业的快速增长
商品流
购买载体
购买力
知名度 美誉度
精品差 大型的功能 人口、收入
异化
齐全的商业平台
标志性商业
大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发 展
定位方向
差异化是项目制胜的关键
产品——盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大 的聚集效应；