房屋租赁合同部分有效部分无效的处理

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，当事人约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。这是有关认定合同部分有效、部分无效的相关规定。在实践中，应当把握该条规定的要义，审查个案的实际情况，从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素综合考量案件的实际裁判效果。

合同法第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。适用本条规定时，一般应具备以下几个要件：

1、部分有效、部分无效的内容应当是在一个合同中，在不同的合同部分中是分别有效或者分别无效，是分别履行的。

2、合同部分无效后并不影响合同其他内容的履行，不影响合同履行的整体效果，即合同具有可分性。如果合同的内容是不可分的，是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，拆分就必然影响合同效果，甚至导致合同实际履行没有任何意义，即属于不可分的合同。

3、合同被认定为部分有效、部分无效后，有效部分应当能够得到全面、实际、独立的履行，即不依靠无效部分内容也能够单独独立履行，且能够实现合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的实际履行，达不到实际效果，不能实现合同目的的，法院应当认定全部合同无效。

即使有效部分能够独立履行，可以实现合同目的，但剩余部分的合同内容在被法院认定无效后，有效部分的实际履行效果必然会与合同

订立效果相比发生减损，会降低合同预期履行目标。对于因为部分合同内容无效而导致履行期间缩减，履行合同有效部分内容效益降低，前期投入和管理费用损失等实际发生的损失，应当按照导致合同无效的过错大小由合同当事人分担。像临时建筑的使用期限为一年，当事人就此临时建筑订立了3年租期的租赁合同，就应当认定头1年的租赁合同有效，超出规定使用期限的后2年的租赁合同无效。此时承租人可能针对租赁房屋的3年租期进行装修，安排生活情节。但后两年被认定为无效的租赁合同，必然会造成损失，对于这些损失应当由谁来承担呢？

一般情况下，出租方应承担主要责任，承租人承担次要责任。对租赁合同无效的实际损失，应根据租赁房屋的不同类型来认定其实际损失。例如，承租人在租赁房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动，部分租期内的租赁合同被认定为无效的，计算损失时，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，对于这些损失难以计算的，可以委托有资质的中介机构予以评估，也可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。对于装修损失的计算，应当按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条至第13条的规定按照双方责任及出租人是否同意等情节确定应承担的份额，对此问题作者在北京清算律师网的其它文章已有过论述。

作者北京市惠诚律师事务所张学增律师