前期研究技术路线与框架（一）1.项目发展模式研究及战略愿景构建篇五大因素支撑下的卓然战略地位实现项目规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴从城市发展的维度看模式导入可行性从潜在客群的维度看模式导入可行性从空间圈层的维度看模式导入可行性项目六大构建原则国际化视野高度上的定位升华总体形象定位项目发展模式/战略愿景的区域示范效应阐释以游为核心、以业、居为辅助--国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定前期研究技术路线与框架（二）2.功能板块市场研究及构建原则篇项目战略地位研究及核心问题破解情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应001009017027029项目发展模式研究及战略愿景构建篇功能板块主题定位及构建原则篇项目功能板块确定及开发主题策划功能板块构建原则阐释功能板块市场研究及主题定位策划旅游度假板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划情境地产板块市场研究与主题策划031032033033044049理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（一）项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（二）017027029030项目发展模式研究及战略愿景构建篇第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解六大因素支撑下的卓然战略地位实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视第二部分：情境滨海度假旅游——一种可持续滨海度假模式的提出相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴趋势特点一：一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能 ——游居合一，Going Home Is The Beginning Of Vacation ——游业结合，美丽风景中的自由创意工作小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定 以“游”为核心，以“居、业”为辅助第三部分：理性审视下的项目发展机会\愿景研判天时：从城市发展的维度看模式导入可行性——深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段——企业职能部门相对分离，办公情境地产与旅游资源互融 ——文化创意产业将成为深圳的支柱产业人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性——有闲阶级是承载全新发展模式的主流客群 ——深圳（珠三角）有闲阶级生活方式解析——有闲阶层的高成长性为导入全新发展模式奠定基础地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性——项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发 ——东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析 ——下沙项目的全新模式将引领深圳滨海旅游度假小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目驱动力分析及六大构建原则国际化视野高度上的再定位项目发展模式/战略远景产生的示范效应阐释项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解优势区位决定下沙的战略地位(二)珠三角滨海旅游资源有待整合，需要全新发展模式的景区引领度假区间海上交通网络尚未形成，缺乏大运量的轨道/铁路接滨海度假区域，没有形成各度假区的海上交通网络珠三角各面向本地旅游度假区资源水平有限，覆盖市场较窄；区域度假胜地开发层次有待提高，缺乏全新的滨海度假开发理念优势区位决定下沙的战略地位(一)城市东扩战略是项目的发展契机随着由10（纵向公路）+3（轨道交通）+2（横向公路）的开通，深圳城市功能的外溢趋势明显关内用地紧缺，以龙岗为主的东部将承接主城区功能外溢。

深圳的南部香港寸土寸金，西部珠江口填海面积有限，北部东莞土地不仅所剩无几而且楼价基本上与深圳持平，因而东向是深圳未来城市外拓的主要方向项目所在的东部生态组团将是深圳的“精品旅游半岛”珠三角海滨度假旅游地开发情况对比01项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解优势区位决定下沙的战略地位（四）深圳东海岸竞争性项目对比　深圳东部滨海旅游项目中，以观海为主，亲海项目比较少，没有形成国际理念引领下的项目开发目前大小梅沙组团开发比较完善，但有过度城市化的倾向以高起点、高手笔规划的西冲是政府未来开发的重点对象，资源保护良好，与项目形成竞争，但区位条件不如本项目下沙位于深圳东海岸线中点，连接葵涌－坝光、大鹏－南澳两大片区，成为区域联动发展的战略联系点，起到承上启下的联通承接作用如何在东海岸度假区的可持续发展与保持人气活力之间取得权衡，尚待探索项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解优势区位决定下沙的战略地位(五)高端发展大鹏半岛，打造深圳后花园“东部滨海核心区设立‘大鹏半岛旅游度假区’——以发展休闲度假、观光旅游、商务会议为主导，并将其建设成为具有较高国际知名度、对国际游客有较高吸引力、品位和档次较高的生态型滨海旅游度假区”——《深圳市东部滨海地区规划实施策略研究》优势区位决定下沙的战略地位(六)作为大鹏半岛发展撬动点，示范引领由于下沙在大鹏湾突出的战略位置，《深圳市东部滨海地区规划实施策略研究》建议将下沙作为近期启动的旅游度假示范区在引入知名品牌的开发运营商整体开发、旅游发展优惠政策、基础设施建设、旧村整体搬迁与改造等方面发挥示范引领作用带动大鹏半岛整体发展，同时对惠州大亚湾等滨海旅游资源形成截留和互补，形成阻止屏障，吸引过境游客，打造旅游高地03新加坡后花园：圣陶沙——浪漫、奢华 普吉岛后花园：皇家码头——别墅、游艇 西贡后花园：大叻——湖泊、皇家宫殿 项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解实现规划定位的挑战一：巨大的沉淀性投资经营性物业带来的挑战一巨大的沉淀投资：以五星级酒店为例，平均投资额约为5-7亿元（不包括土地成本），包括高档酒店在内的大量经营性物业将对项目运营形成巨大的投资压力实现规划定位的挑战一：巨大的沉淀性投资经营性物业带来的挑战二投资回收期长：以五星级酒店为例，投资收益率约为10-12%，而投资回收期约为20-25年。

根据国际酒店投资规模与IRR的关系可见，大规模的经营性物业开发不利于实现最优的投资收益IRR五星级酒店投资回收期与IRR关系国际五星级酒店开发规模与IRR关系规模R2R1ab05项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解未来旅游人口是否能够支撑规划物业开发规模，激发景区活力？综合大鹏半岛旅游人口增长与周边经营性物业开发状况，下沙片区未来能够承载的经营性物业有限，应当复合其他功能来吸引并沉淀客群实现规划定位的挑战二：兼得活力适宜的导入人口规模研究现有规划区域常住人口为3000-4000人，年旅游人口10万基于国际综合型旅游目的地占地面积与人口导入的线性拟合，按照地块全部可用的理想情况倒推，项目承载的极限人口约为1.8万人；但是考虑到用地地貌的限制与景区的生态考虑，适宜居住人口大概为1.2万人导入一定比重的人口沉淀，有助于形成多元化需求，形成“有活力的可持续旅游度假模式，从而使旅游景区的运营具有时序性，激发景区活力，更好实现“游”的功能的提升与升华实现现有规划定位面临的核心问题更好地实现以“游”为核心的规划定位的核心问题——实现旅游景区基于核心问题的解决策略在现有政府规划定位下，通过导入其他功能及物业形态作为辅助与支撑，更好的实现政府以旅游度假为核心的区域定位，以解决景区可持续发展所面临的问题项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目战略地位研究及核心问题破解如何处理投资回报与长期发展的平衡关系如何处理投资主体与政府主体的利益关系长远发展效益最大持续活力可售性物业对总体开发收益的平滑作用07以国际的视野，对国际上滨海旅游度假区成功的发展理念与模式进行研究，需要对研究对象作以界定，选取标准为：位于中心城区的2小时都市圈以内，属于城市近郊范围与下沙地区具有一定的可比性代表国际滨海旅游度假区的发展趋势，体现先进的发展理念与模式相关借鉴滨海度假区选取标准情境滨海度假旅游——　一种可持续滨海度假模式的提出走出一般区域性滨海景区的局限，以国际视野打造创新理念模式的、可持续发展的、具有引领性作用的开放式综合性滨海景区，是本项目的核心问题大深圳都市圈快速扩张，需要用前瞻性的视野给予项目相当的发展弹更平滑地实现区域开放式综合性景区定位的需要更好地释放区域卓然的战略区位所具有的潜力在深圳东海岸探索一种兼得活力和可持续的旅游度假发展模式国际滨海旅游度假区发展历程项目发展模式研究及战略愿景构建篇情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出国际滨海旅游度假区发展模式审视趋势特点一：强调一定比例的常住人口沉淀，平滑旅游波峰波谷传统滨海旅游度假区的自然发展带来众多弊端滨海旅游区淡季与旺季区别鲜明：旺季时沙滩、酒店人满为患，甚至影响景区形象；淡季大量物业限制，造成经营性物业的非经济使用，形成资产无形流失自20世纪中期，国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷旅游季节09项目发展模式研究及战略愿景构建篇情境滨海度假旅游——　一种可持续滨海度假模式的提出全产权经营物业的投资风险，保证了持久盈利性完全产权式售卖物业主要包括滨海住宅、私人会所等旅游地产，住宅物业是沉淀人口最主要的方式之一，能够形成滨海区持久的人气和活力景区经营的可持续发展生态环境的可持续发展国际滨海旅游区物业经营模式产权全部出让产权不出让通过产权分割式／完全式售卖物业的发展，国际滨海旅游度假区缓解了旅游淡季带来的成本压力，同时为景区注入常年的持久活力同时，分流旅游高峰期的旅游人群，避免人流量过大对景区环境带来的破坏，有利于兼顾生态环境与景区活力／人气之间的平衡完全产权代表：经营性酒店产权分割代表：时权／产权酒店完全产权代表：滨海住宅尼斯市位于法国南部，濒临地中海，与邻近的电影城戛纳、袖珍国摩纳哥并称为蓝色海岸的三大明珠赛花节通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果项目发展模式研究及战略愿景构建篇情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出对应案例研究：新加坡圣淘沙（一）圣淘沙发展初期的探索历程圣淘沙位于新加坡本岛南部，离市区20-30分钟车程，1968年起，该地启动开发为旅游胜地，在开发初期将其定位为单纯的滨海旅游区随着旅游市场的变化，圣淘沙不断加入新的旅游元素，逐步增加休闲娱乐以及高尔夫球场等设施，但是还是不能避免景区人口波峰波谷起伏、缺乏持久活力的弊病对应案例研究：新加坡圣淘沙（二）由滨海观光旅游区到滨海综合度假综合区的转变为了推动景区经济的持续发展、形成持久活力与人气，一方面圣淘沙不断引入全新娱乐休闲设施，例如：皇帽摩天塔（新加坡最高的公共观景台）、Spa Botanica 、梦幻圣淘沙乐园以及赌场等，同时这里聚集了大量的沙龙与俱乐部，大量的节事活动使区域的人气增强另一方面，售卖物业的发展除了推出分时度假酒店之外，近年来开始导入适宜的情境地产物业，包括吉宝港口霸型计划（包括2700个豪华公寓、两座18层办公大楼和一个滨海俱乐部）、升涛湾住宅项目等7.4%商业10.2%11项目发展模式研究及战略愿景构建篇情境滨海度假旅游——　一种可持续滨海度假模式的提出项目发展模式研究及战略愿景构建篇情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出对应案例研究：新加坡圣淘沙（四）聚焦升涛湾滨海住宅升涛湾是新加坡唯一允许境外人士拥有土地使用权的住宅项目，被定位成“国际社群的度假村”，将有可能成为来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中目的地升涛湾拥有4.2公里的海岸线，环盖海景面积117公顷。