目录
I. 合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则
II. 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托
II. 合作对万科的影响
2
I. 合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”
风险。
4
万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点： 一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不
确定性，有效分散风险； 二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一
地块编号
京土整储挂(丰)[2011]081号地 成华区建设路锦电东苑地块 2011G002 2011-03-16 2011-03-17 KXCD-D1-2
白云大道AB2911022商住用地
建面(万平) 总价(亿元)
万科权 益比例
万科建面 万科投 (万平) 资(亿元)
2011/6/23 2011/9/30
19.97
20.64 14.00
4.22 0.32
4.50 2.45 2.55 5.70 4.96 5.22
2011/12/3 1
2011/7/1 2011/5/31 2011/6/30 2011/12/3
1 2011/5/31 2011/1/6 2011/1/6 2011/1/6
重庆 天津 东莞 青岛
7.13
15.00 12.14 15.24
6.53
1.33 3.08 0.74 1.63 4.05 3.93 1.45 8.53 3.67 16.76
7.40
2.30 5.00 1.37
0.73
2011/1/30 西安
CA6-6-1
35.02
7.36
1 35.02 7.36 2011/1/28 秦皇岛
57.10
42.66
3.30
0.37 1.65 2.56 2.40 1.70 11.19 4.68 1.40 13.56 0.19 2.94
0.40
3.26 6.07 8.76 5.60
15.00
5.80
1
9.97 3.30 2011/3/1 太原
2011/2/18 天津
太原紫台项目用地 津东疆(挂)2010-10号
2011/2/19 宁波
2011CJ04
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-11号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-12号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-13号
2011/1/26 上海
201011402
2011/2/1 上海
201100605
2011/2/24 深圳
G17301-0024
大连樱花园项目 BHC-11地块
沙井新沙旧改项目
22.10
5.60 46.60 11.70 11.33
36.30 37.53 25.45
6.03
0.47 6.92 4.08 4.64
10.36 9.01 9.49
70% 15.47 67% 3.75
65%
60% 55%
55%
55% 55%
30.29
7.02 6.23
P(2011)015号
2011/10/3 1
武汉
汉阳国际旧改项目用地
2011/1/11 武汉 洪山区长江村P（2010）210号
9.97
3.08 6.27 14.92 11.85 4.01 18.00 10.86 2.24 59.79 1.60 17.30
1.55
16.29 38.75 52.93 34.29
为什么要合作
一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑
降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈
1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率 二、合作的可能性 万科可以合作 过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为： （一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。 （二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作
743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭
房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股 权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万 科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了 万科的标签。 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。 而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。
201103301
武汉花山生态城项目 苏地2010-B-41号 56-1 56-2
14.25 14.80
30.00 24.77 31.74
13.60
4.49 10.20 2.86
1.53
50%
50% 49% 48% 48%
16.68 14.16 5.37 18.87 27.12 26.58 9.69 8.66 7.85 31.46
北京大兴区旧宫3号地
17.32 17.05 50%
1
59.79 13.56 2011/8/30 北京 京土整储挂(房)[2011]048号
15.69
7.34
50%
1 1
1.60 17.30
0.19 2.94
2011/9/16 北京
京土整储招(丰)[2011]100号， 郭公庄5期
62.92
33.51
南昌 东莞 杭州 杭州 杭州
重庆佰富项目 天津仕林苑项目用地 东莞松山湖新竹路068-070项目
小珠山项目
南昌天香园项目 东莞松山湖新竹路071项目
富政储出[2010]33号 富政储出[2010]34号 富政储出[2010]35号
58.80 11.50 7.40 98.90
41.90 3.00 6.99 6.99 6.82
32.70 27.76
2.60 6.04
51% 51%
1
3.08 0.37 2011/2/18 天津
津东疆（挂）2010-11
10.54
1.45
51%
1
6.27 1.65 2011/12/3
1 14.92 2.56
1
西安
西安凤九路项目
37.00
3.20
51%
1 11.85 2.40 2011/3/18 长春
万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2， 共节约土地款166亿元
成交日期 城市
2011/8/25 北京 2011/7/7 成都 2011/1/13 东莞 2011/9/13 抚顺 2011/9/13 抚顺 2011/9/9 广州 2011/9/18 广州
现性逐步落实和评估
尝试与其他公司各种方式的合作（不包括买断土地使用权） • 尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作； • 可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作； • 不赞同购买公司，除非该公司从成立开始，我司能够控制各
种经营行为和风险； • 不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业合作。
杭州 杭州富阳高尔夫项目 D 地块 6.00
0.80
20%
1.20 0.16
总计
1907.5 4
485.38
64.86%
1237.2 8
319.1 9
可行性分析（技术分析） 项目决策背景及摘要
合作方式及风险评估（合同控制）
第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期
物业管理
1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控
性进行评价。
第六部分：投资收益分析
第七部分：管理资源配置
第八部分：综合分析与建议
• 第九部分：合补同充不内是容万能的，不能规避所有风险
合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实
57-2
18.88 2.27
48%
9.06 1.09
2011/8/24 西安
2011/12/2
0 惠州
2011/10/3 1
中山
2011/7/1 长沙
2011/7/5 大连
2011/12/3
1 大连
2011/8/18 合肥
2011/6/30 深圳
QJ10-1-360
惠东双月湾后续项目 水晶城项目用地 长沙高正项目用地 大城(2011)-13号
55-21-43
53.18
7.94
51%
1
4.01 1.70 2011/3/18 长春
55-21-47/48/49
52.11
7.71
51%
1 1
18.00 10.86
11.19 4.68
2011/11/3 0
珠海
珠海金湾区三灶地块
19.00 2.84
51%
1
2.24 1.40 2011/9/1 北京
21.33 4.13 2.06 14.26
6.77 0.80 6.29 6.38 6.52