【房地产管理】小区智能化系统标准方案某小区智能化系统深化设计方案书深圳xxx科技某公司2020-05-25目录1、总体设计41.1、需求描述51.2、设计思路51.3、设计依据51.4、方案总体说明62、安全防范子系统92.1、小区周界防越报警系统92.1.1、系统总体设计92.1.2、设备选型92.1.3、系统设备清单和报价112.2、闭路电视监控系统112.2.1、系统总体设计112.2.2、前端设备112.2.3、机房控制设备122.2.4、系统设备清单和报价122.3、可视访客对讲系统（含家庭防盗）122.3.1、系统总体设计122.3.2、设备选型122.3.3、系统功能特点：132.3.4、系统基本功能132.3.5家庭防盗系统142.4、门禁管理系统162.4.1、系统总体设计162.4.2、系统组成162.4.3、系统功能162.4.4、门禁系统设计说明172.4.5、授权发卡管理中心172.4.6、设备清单和报价182.5、电子巡更系统182.5.1、设计说明182.5.2、系统工作过程182.5.3、信息钮的配置193、设备管理子系统203.1、公共广播系统213.1.1、系统总体设计213.1.2、系统组成213.1.3、设备配置233.1.4、设备清单及报价243.2、停车库管理系统253.2.1、系统总体设计253.2.2、系统组成253.2.3、功能说明263.2.4、系统软硬件、介绍273.2.5、关键设备技术说明：313.2.6、系统优越性343.2.7、系统总框图：343.2.8、系统工作流程图：353.2.9、设备清单及报价354、信息网络布线子系统354.1、智能小区布线概述364.2、布线系统的基本组成和特点364.2.1、结构化布线系统的组成364.2.2、布线系统的特点和优势374.3、系统设计384.3.1、设计标准和规范384.3.2、设计原则384.4、设计方案394.4.1、工程概况394.4.2、家庭布线设计415、智能小区信息服务子系统425.1、智能小区的特点425.2、系统目标425.3、系统的体系结构435.3.1、系统功能简介445.3.2、系统的特点465.4、智能物业集成信息平台简介46 5.5、智能化小区信息服务系统简介46 5.6、系统报价506、售后服务和培训506.1、概述516.2、意外故障维修516.3、定期维护保养516.4、培训目的及目标516.5、培训资源515、系统工程综合报价51（一）总体设计需求描述某小区是由某某公司开发现代化住宅小区，小区用地面积7.7公顷，总建筑面积达10万平方米，小区19栋多层楼房组成，共612户。
某小区分成俩期进行建设，智能化建设方面这俩部分既相对独立又相互统一，特别是物业管理、周界报警、环境监控和小区环境广播等更是统一设计、分步实施，做到集中控制、统一管理。
第一期工程包括：1#、2#、3#、4#、8#、9#、10#、13#、14#和15#住宅楼及所在区域，其中1#、2#、3#、4#、13#和15#楼为A户型，其他为B户型。
智能化建设主要有安防系统、电话通信系统、有线电视系统、宽带信息网和地下车库（俩进俩出）系统。
其中电话通讯和有线电视的前端进线分别由电信、有线电视台设计和实施，在此不再多做考虑。
设计思路1、实用性：遵循“回归自然，以人为本”的原则，适合不同层次住户的使用.2、先进性：采用先进的自动控制、软件数据库技术、计算机网络通讯技术、物业信息管理技术和住宅智能化系统的集成理念。
3、安全性：在住宅周边区域、公建设施等方面全方位地应用最新的安防产品构成系统，为住宅住户提供安全的生活空间。
4、可靠性：系统所选用的技术及配套设备必须成熟可靠，以保证整个系统的长期正常运行。
5、经济性：在考虑整个系统先进、可靠的同时，仍着重考虑了系统的经济实用性。
6、高效性：通过信息系统的集成，方便物业管理人员对整个住宅进行有效的管理，提高工作效率，控制管理成本。
7、开放性：系统所使用的产品都符合一定的标准，且具备一定的开放性，使系统可供二次开发。
8、可扩充性：系统的设计都考虑了将来扩容和后期连接的需要。
9、可操作性：各子系统的使用界面简单明了，方便住宅各种层次的用户的使用。
设计依据本次工程设计主要参考了以下相关标准：1、《智能建筑设计标准》（DBJ08-47-95）2、《住宅设计规范》（GB50096-1999）3、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）4、《通信局（站）接地设计暂行技术规定（综合布线部分）》（YDJ26-89）5、《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）6、《安全防范系统通用图形型号》（GA/T74-2000）7、《安全防范报警设备安全要求和试验方法》（GB16796-1997）8、《入侵探测器通用技术条件》（GB1048.1-89）9、《建筑设计防火规范》（GBJ16-37）10、《火灾自动报警系统设计及验收规范》（GB50166-92）11、《显示屏通用规范》（SJ/T11141-1997LED）方案总体说明按照建设部《全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲》要求，示范小区智能化系统功能框图，如图所示：根据建设方提供的建设要求，结合《示范工程建设要点和技术导则》，综合考虑工程的一些具体的情况，我们对小区建设的总体目标进行分解成以下十二个子系统：安全防范子系统●小区周界防越报警小区周界防越报警系统本次设计采用周界防越主动红外对射报警系统，对周边非法侵入者进行主动探测、定位和报警，给保安人员判明哪一对射区发生情况，提示保安人员进行处理。
●闭路电视监控因为闭路电视监控系统和小区周界防越报警一一对应联动投入太高，且利用率不高，所以本方案建议可采用小区内主要通道和区域闭路电视监控复用的方式对发生情况时的联动报警。
采用室外彩色全方位三可变摄像机，考虑到小区的照明情况较好（供电部门），采用一般照度的摄像机就能够了。
设计系统采用报警联动录像的硬盘录像系统作为报警图像存储，采用中小规模的视频矩阵作为中央控制系统。
●对讲和防盗门控（含家庭防盗）主要针对住宅区的小区、住宅楼和住户的来访客人的流动进行有效的管理和控制，通过设置管理中心机和住宅楼门口机构成外围探访设备，住户的室内机设计选用具有红外、烟感、煤气瓦斯探测和门磁、报警接入的住户分机，这样即可完整和扩从系统的功能，又可满足不同住户的需求且节省为设立不同系统功能而增加的投资。
●门禁系统小区内人员流动的重要控制手段，和小区对讲系统联为一体，在进出通道位置的门禁读卡机采用内置于对将系统控制主机的方式，既美观又控制方便可靠。
其它管理用的门禁系统如管理人员办公、小区内娱乐消费、代缴水电费、管理费等和住在区内进出管理用的门禁系统可通过权限设置联网使用，形成小区内一卡通系统。
●巡更管理通过巡更人员使用巡更棒巡回接触预先设置的巡更钮进行巡视小区，起到定时巡回保证小区内的安全。
设备管理子系统●公共设备监控对小区内的机电设备进行监控，有效的利用和控制使其发挥最大的效用。
●车库管理通过管理中心控制系统和车库的出入口设备对进出车辆进行控制和辨识，对小区内的长期固定用户可通过小区一卡通系统进行全自动进出管理和收费，对于临时车辆进出的用户可临时自动发卡且按时按吨位自动收费。
●有线电视和卫星电视前端节目接收系统由邹平电视台来实施，我方只负责分支放大和分配部分的设计和施工，按照750兆双向有线电视系统进行设计。
●背景音乐系统世纪花园内建立统一声音播放源，针对不同使用区域设立相对独立的播音控制区，同时背景音乐广播和消防系统联动，遇紧急情况自动强行切断其它音源进行紧急广播。
信息网络子系统●宽带接入网络（FTTB+LAN）建议采用由网通/联通/广电在小区内建立数据机房，引入千兆或百兆端口进入小区，小区内设计WWW万维网服务起来进行网络接入服务。
而且在此基础上建立小区的网络信息平台，建立社区互联网以实现真正意义上的智能化。
●电话通信虚拟网电话系统由电信/铁通实施，也能够租用中继线建立自己的程控交换机系统。
●综合布线系统在小区内建立光纤骨干布线连接小区信息中心和各住宅楼，楼内各单元采用双绞线进行级联。
室内采用Highman多媒体家庭布线控制箱实现家庭综合多媒体网络布线。
管理中心●物业管理系统物业管理系统是小区的智能化程度的集中体现，系统采用当前使用最广、操作直观简洁的B/S技术，同时支持C/S方式，方便操作人员的使用和管理。
本物业管理系统系统覆盖小区物业、业主、住户、收费、社区服务、安保、后勤、社区网站等各方面，包含和其它系统如安防、门禁、紧急呼叫、小区设备等系统的统一管理、查询、存档纪录和应急处理分析、打印报表等。
●对讲管理系统设在物业管理中心的可视对讲管理主机系统能够实现家庭安防等的功能，和物业管理系统有机集成能够实现小区的集成网络平台。
综合之上所述，需要指出的是：在整个系统筹划中我们既充分尊重业主的价值取向，又必须保证系统的技术和设备的可实施性，尽量合理的降低本系统在整个物业投资中的比重，追求好而省的目标。
以下对小区的各个系统的设计和实现进行进一步的描述。
（二）安全防范子系统安全防范子系统通过智能化防范措施结合人防在众多的实践中的效果得到验证，是当前最有效的，有效地遏制了犯罪行为的进行，保障了人民居家和人身安全。
安防系统应全面有效，包括以下几个系统：●周界防越报警系统●闭路电视监控系统●可视对讲系统（含家庭报警）●门禁一卡通管理系统●电子巡更系统小区周界防越报警系统系统总体设计周界防越报警系统主要监视小区周边情况，防止非法入侵。
在小区围墙周边设双光束红外线探测器，每一对双光束红外线探测器形成一个报警防范保护区，周界防越报警可对小区周界实行24小时全天候监控，实现自动报警及警情记录以便事后查询，使保安人员能及时准确地了解小区周界的情况。
系统能够和小区内出入口闭路电视监控和小区内环境闭路电视监控联动，通过云台摄像机的预制位和预设运动轨迹对警情自动跟踪监视。
参照某小区的实际情况，周界报警采用先进设备，系统配有电子地图模板，通过网络把前端信息传到监控电脑上方便值班人员及时形象的了解情况且作相应处理。
设备选型前端探测器实现周界防越报警的技术方式有：摄像机24小时监视及移动报警录像方式；人体入侵探测方式（如主动红外对射探测器、围栏振动探测器、地磁感应探测器等）；电子脉冲式阻挡报警方式等。
从系统的实用性和投资的经济性出发，本方案采用主动式红外对射探测器联动电子报警显示地图来实现周界防越报警。
主动式红外探测器由投光器和受光器组成，为降低误报率，选用红外双光束对射探测器，且根据小区围墙的长度来选择不同探测距离的红外探测器。