》》》住宅小区项目招标文件2013年10月目录物业管理邀标书 (1)物业邀标会组织活动方案 (3)物业邀标大会议程 (4)物业管理邀标相关说明 (5)投标须知 (9)物业管理评标细则 (10)物业管理委托合同书（草本） (14)附件：物业招标评分表评分汇总表物业管理邀标书物业管理有限公司，我公司开发的》》》住宅小区项目，按照政府有关文件，物业管理公司将提前介入，现特邀请贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。

1、邀标项目的简要说明：住宅小区用地总面积31738.89㎡，其中有效用地面积25896.2㎡、规划路幅4421.58㎡、绿化用地1421.1㎡，住宅小区由8栋住宅组成，层数均为13层，住宅总户数374户。

总建筑面积约79688.97㎡，其中地上63042.69㎡，地下16646.28㎡。

2、项目开工日期：2012年10月29日。

3、邀标地点：长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋901室4、邀标截止时间：2013年11月18日，逾期不到的或不符合规定的投标文件不接受。

5、开标时间：2013年11月22日上午10:00时。

6、开标地点：长沙市房产协会7、凡对本次邀标提出询问，请在2013年11月21日前与润江置业有限公司联系。

8、招标人名称：湖南》》》置业有限公司9、招标人地址：长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋902室联系人：张明联系电话：》》》》》》湖南》》》》置业有限公司2013年11月1日物业邀标会组织活动方案为了组织安排好》》》》住宅小区物业邀标大会活动，公司成立了邀标会组委会，并制定本方案。

一、邀标会组委会组长：尹剑平副组长：姚再兴成员：秦利嘉、张明、朱雅二、活动安排1、2013年11月1日前发布邀标书；2、2013年11月22日上午10:00时公开开标，主持人：朱雅；3、2013年11月25日公布中标人。

三、活动要求1、准备充分，确保各项工作有序进行；2、开标当天工作人员要求全部到位，着装整洁，仪表端庄大方。

湖南》》》》置业有限公司2013年11月1日物业邀标大会议程一、宣布物业邀标大会开始（开发商）；二、介绍到会的领导及专家（5人）；专家组成员：三、验证专家组成员的合法性；四、检查投标文件的完整性；五、由投标单位进行情况介绍；（每家单位限8分钟）六、评委当场打分、亮分，计分；七、公布评分结果，宣布大会结束；八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段；九、 2013 年 11 月 25 日前按“递补原则”，择其一中标单位，予以公布。

湖南》》》》置业有限公司 2013年11月1日物业管理邀标相关说明一、物业概况1、名称：》》》》住宅小区2、地理位置：东临》》》，南临》》》》，西临》》》，北临》》》，距省政府约1公里，距省厅约1.4公里。

3、建筑设计：住宅总户数374户（建筑面积约60755 m2），地上建筑面积包括住宅建筑面积、屋顶机房、社区用房、物业管理用房、商铺和架空层；地下建筑面积包括车位、厨房、配电间、消防泵房、空调热水设备用房。

4、面积：①小区总用地面积：31738.89m2 ，其中有效用地面积：25896.2 m2 ；规划路幅：4421.58 m2；绿化用地：1421.1 m2②总建筑面积79983.46 m2，其中，地上建筑面积：63108.77 m2（其中：物业管理用房360 m2），地下建筑面积：16874.69 m2 其中设备用房面积约1095 m2，人防面积6991.6 m2。

5、车位：住宅小区地上停车位12个，地下382个。

6、设备及其他配套设置：①智能化工程：* 高速信息通讯系统：该系统包含语音、数据网、有线电视网等系统设备。

* 安保系统：该系统包含视频监控、红线报警、实时监控、电子巡更系统、可视楼宇对讲机等子系统。

* 消防系统：该系统由消防泵房设备、喷淋系统、消火栓系统、消防通讯系统、防排烟及加压送风系统、消防联动等组成，消防控制室设在一层。

* 远程传抄系统：采用表计户外计量，将每一住户的煤气、电量使用读数传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。

* 车库管理系统：属机电一体化计算机集散控制系统。

由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票(读卡)、放行、引导、停车及收费(读卡)、放行实行自动化管理。

②电梯：承载力≥1000Kg客运电梯15台(兼作消防客梯)。

③垃圾站：设有地埋式垃圾站一个。

④出入口：车行出入口两个,人行出入口一个。

⑤水电系统：小区供电接入公变系统，由长沙市电业局统一管理；IC卡水表入户，一户一表由物业公司统一管理。

⑦绿化：绿地率40.1%，绿化面积10384.38m2。

二、承包方式全权委托，独立经营、自负盈亏。

三、物业管理总体要求具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理及以上服务标准。

四、物业服务与管理目标1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的办、居环境，享受高品味的人文环境。

2、标的物业服务和管理标准，应标企业按《湖南省住宅物业管理服务标准》竞标并承诺。

五、物业服务与管理内容及要求1、对管理区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。

2、对管理区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。

3、政策法规及合同规定的其他事项。

4、物业管理前期介入。

六、前期物业管理内容和要求前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。

其它还有：* 加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。

* 收集技术档案，熟悉管理区域环境及其他社区有关职能部门。

* 帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。

* 参加管理区域前期验收。

在接收物业前应提交住宅小区物业管理前期介入综合报告”。

1、基本管理：(1) 房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100%。

(2) 物业资料的档案管理。

2、专项管理：(1) 前期装潢施工管理;(2) 配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会;(3) 配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理;(4) 治安管理;(5) 车辆管理。

3、特色服务：发挥自身的特点和强项，实施特色服务并“以业养业”。

投标须知一、投标文件的编制内容和要求1、投标文件的组成(1)投标书(加盖公章后密封) (2)投标企业营业执照、资质证明、税务登记证复印件、法人委托书、法人身份证明、法人委托人证明、身份证复印件。

(3)企业概况、业绩等简介（4）投标承诺书（5）联合调度中心及住宅小区物业管理方案2、投标书编制内容及要求(1)公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况(前一年度财务年报)。

(2)提供应标企业主要相关专业人员，技术人员资料。

(3)提出项目管理模式及经营理念，包括本标的项目经营的总体思想管理框架、管理理念等综合方案。

(4)符合有关物业管理法规政策的，对本标的项目物业管理的工作计划以及具体制度和控制，物资装备。

(5)拟配备于本标的项目物业管理处、出任各部门负责人的名单，个人简历，专业资格和物业管理人员培训，持证上岗情况。

(6)编制物业管理前期介入费用(“附加应标价①”)、开办费用(“附加应标价②”)和前期物业管理收费的详细目录、测算单价(“应标价”)以及收费依据、收支预算方案。

开办费用计算列项时，请注明固定资产折旧年限，并按规定折旧年限分摊计入年费。

(7)专项管理和特色管理。

(8)其它物业服务与管理的目标和承诺。

物业管理评标细则一、评标成员组成1、评委会：由长沙市住建委、房屋协会抽3名专家、湖南》》置业有限公司2人，人数为5人组成。

2、专家组成员实行抽签甄选，采取邀标方式，凡资格审查入围的单位，其单位是专家组成员的实行回避制度，不参与此次评审活动。

3、专家组成员坚持的原则：公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。

严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。

4、中标签约递补原则：本次评标坚持递补原则，即专家评审组按照评比分数，按序号划分为签约单位。

第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成，即视为自动放弃；依次由第二名、第三名中标单位递补。

二、评标细则（一）评标原则：评委会对投标单位的标书、企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。

记分为：标书50分，答辩15分，投标报价15分，企业信誉20分。

（二）评标、决标程序方式：1、时间：于2013年11月22日举行开标、评标、决标会议，11月25日公布中标公司。

具体日程安排另行通知。

2、签定前期物业管理合同（1）合同按长沙市房管局印发的《前期物业管理服务合同》文本为基准。

（2）中标公司应在中标10日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。

（3）邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。

3、未尽事宜本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行，法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。

三、前期物业管理评标细则（一）评标原则：1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。

2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。

3、若出现3家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。

4、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的，评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。

5、在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。

（二）计分方法标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为50∶15∶15∶20。

前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值;分值之和为该大项总分;大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分(精确到小数点后第二位)。

计算公式：投标单位综合得分=标书平均分×50%+答辩平均分×15%+投标报价平均分×15%+信誉平均分×20%。

（三）评标项目评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。

1、标书(总分100分，占综合得分50%)（1）物业管理服务具体内容及标准。

(65分)按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准，对照《湖南省住宅物业管理服务标准》，按照科学合理、细致周密、先进可行的管理原则，逐项进行评分。

（2）管理服务整体方案。

(25分)对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案，以及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。