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例：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成 商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地 使用权出让金等每平方米建筑面积400元，同时 获得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修 改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建 筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该 旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试 利用现金流量折现法估算该旧厂房的正常价格。 （折现率为12%）。
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
基本原则是设想得到估价对象后，往后至 开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、 税金和应得的利润。
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对公式的把握在于： 一是要把握待开发在投资开发前后的状况；
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（七）折现率 应等同于同一市场上类似房地产开发项目
所要求的平均收益率，包含资金的利息和开发 利润两部分。
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（八）其他问题 无形收益。
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例：有一片荒地需要估价。获知该成片荒 地的面积为2平方公里，适宜进行“无通一平” 的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比 率为60%；附近地区与之位置相当的熟地的单 价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片 荒地开发成熟地的开发成本、管理费用等估计 为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投 资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴 纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税 费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片 荒地的总价和单价。
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（四）求在建工程价值的公式 在建工程价值=开发完成后的房地产价值－
续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税 费
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（五）求旧房价值的公式 旧房价值=开发完成后的房地产价值－装修
改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税 费
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2、弄清土地的面积、形状、平整状况、地质状 况、基础设施、通达程度等。 ————估算开发成本、费用
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3、弄清政府的规划限制。 ————确定最佳的开发利用方式。
4、弄清将拥有的土地权利。 ————预测未来开发完成后的房地产价格、
租金等服务。
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•选择最佳的开发利用方式 包括用途、规模、档次等的确定，最重要
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例：需要评估一宗“七通一平”熟地2005年9月的 价格。该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用 年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某类商品住宅； 预计取得该土地后建造商品住宅的开发期为2年，建筑 安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专 业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需 要投入60%的建筑安装工程费、专业费用和管理费； 第二年需投入40%。销售费用为其售价的2%，房地产 交易中卖方需缴纳税费为交易价格的6%，买方需缴纳 税费为交易价格的3%；预计该住宅在建成时可全部售 出，出售价格为每平方米建筑面积为2000元。试用现 金流量折现法计算其价值。（折现率为12%）。
前期
取得土地
施工开始
开发完成
建造期
施工开始
开发完成
租售期
开始租售
全部租售完毕
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（二）开发完成后的房地产价值 指开发完成时的房地产状况的市场价值。 其价值，一般通过预测求取。 出售型房地产，常采用比较法或比较法与长
期趋势法相结合。 出租型或直接经营房地产，可先预测其租
赁或经营收益，再转换为价值。
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3、投资利息和开发利润： 传统方法：单独显现。 现金流量折现法：不单独显现，隐含在折现
过程中。因此要求折现率既包含安全收益部分， 又包含风险收益部分。
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（二）两种方法各自的优缺点 现金流量折现法估算的结果较精确，但比
较复杂；传统方法估算的结果较粗略，但相对 要简单些。
两者的区别： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的 是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的房地产价格已 事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
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三、假设开发法的适用对象和条件 1、适用对象
待开发房地产，即具有投资开发或再开发潜 力的房地产估价。
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2、适用条件 1）有规划设计条件，且已明确。 2）对有规划条件，但尚未明确的待开发
2、将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地
开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应 负担的税费
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（三）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟
地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担 的税费
时间。不考虑预售和延迟销售的情况。
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3、计息方式：单利和复利两种。 4、利率大小：单利利率和复利利率。 5、计息周期：年、半年、季、月、周或天。 6、名义利率和实际利率。
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（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据当地的规定，按待开发房地产价值的
一定比率估算。
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例：某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面 积3000平方米，规划总建筑面积为12400平方米，用途 为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计； 当时取得土地的花费为楼面价800元/平方米。该项目的 正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建 安工程费、管理费等）为每平方米建面2300 元。 至 2005年9月31日实际完成了主体结构，已投入50%的建 设费用。但估计至建成尚需1.5年，还须投入60%的建 设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60 元/平方米，可出租面积为建面的70%，正常出租率为 85%，出租的运营费用为购买价的25%。买方需缴纳购 买价的3%的税费，销售税费为售价的8%。试评估该在 建工程2005年9月31日的正常价格。（折现率13%，资 本化率9%）。
二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
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二、假设开发法的细化公式 （一）求生地价值的公式 1、生地建成房屋
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 开发利润－买方购买生地应负担的税费
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2、将生地开发成熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地
成本法
单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法
物质折旧 年限法
功能折旧 市场提取法 经济折旧 分解法
房地产价格=房地产净收益÷资本化率 资本化率=房地产净收益÷房地产价格 房地产净收益=房地产价格×资本化率 房地产价格=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价格÷房地产收益
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的是选择最佳的用途。
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五、假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适
用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投 资者提供下列数据：
1、测算拟开发场地的最高价格。 2、测算开发项目的预期利润。 3、测算开发中可能出现的最高费用。
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一、假设开发法的基本公式
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一、假设开发法的概念 是求取估价对象未来开发完成后的价值，
减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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二、假设开发法的理论依据 预期原理
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假设开发法在形式上是评估新建房地产价格 的成本法的倒算法。
房地净收益—建筑物净收益
土地价格=
土地资本化率
= 房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率 土地资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —建筑物价格
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房地净收益—土地净收益
建筑物价格=
建筑物资本化率
= 房地净收益—土地价格×土地资本化率 建筑物资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —土地价格
现金流量折现法中：是模拟开发过程，预测它 们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金 流量预测。
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2、传统方法：考虑各项支出、收入发生的 时间不同，但要计算利息，利息期通常到开发 完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销 售。
现金流量折现法：要考虑各项支出、收入 发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一 时间上的价值，然后再相加减。
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最终比准价格
房
地 产＝
价 值
重新 购建 价格
－
折旧
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土地取得成本、开发成本、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、开发利润
土地的 重新购 建价格
＋
建筑物的 重新购建 价格
重新购 置价格
求
取
பைடு நூலகம்
重新开 发成本
方 法
重置价格 求 取
重建价格 方 法
市场法
基准地价修正法
房地产，必须将该最可能的规划设计条件列为 估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特 别的提示。
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在实际估价中，假设开发法的可靠性在于 以下两个预测：
1、是否正确判断了房地产的最佳开发利用 方式。
2、是否正确预测了未来开发完成后的房地 产价值。
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3）假设开发法的运用还要求有一个良好的 社会经济环境。