珠江帝景
位于北京CBD边缘西大望路甲23号 占地34万平方米，建筑面积90多万平方米 双地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、 酒店式服务公寓、高档商住公寓、高档住 宅相配合的综合性大型高档社区
商住公寓：1号楼已于2004年9月入住，已 经去化86%，多为中小型贸易公司、策划 公司等
目前在售：8号商住公寓2005年6月18日开 盘，均价：9500元/平方米，预计2005年 12月30日入住，主力户型为114-125平方 米户型。
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
项目名称 珠江帝景 苹果社区 金港国际 CBD东都 后现代城 区域平均价格
实际成交均价(￥/平米) 9500
14500（两层），合单层7300 8000 8000 7200 8000
区域内仅有外企fesco大厦有写字楼供应，但未开盘，预计 价格在12000元/平米左右。 区域内均为公寓立项的商住楼，早期的后现代城、金港国 际7000-8000元/平米，现珠江帝景成交价为9500元/平米。 区域商住楼价格低，量体小，开间面积小，主要为小型公 司的聚集。
1.全方位的市场研究 • 位于非主流的商务办公区 • 区域的商务市场机会 • 项目周边写字楼的销售情况分析 2.准确的项目个案自身分析 • 位于高档居住区内，项目区域形象较好 • 项目自身规模较小，难以形成很好的商务形象 • 产品设计较为普通，电梯配置形象较差 3.基于Peking house首府整体的项目策略 • 定位要和Peking house首府项目相互促进， 不可独立的策划定位本项目
A10楼大户型产品方向深度定位报告
北京策源房地产经纪有限公司 2006年3月24日
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
2.区域内商业
3.区域内商住楼
三、定位的依据（二）
1.客源在那里
我
2.周边消费力
们
四、A10楼分析
的
1.基本数据 2.A10楼现状
客
3.SWOT分析
户
五、项目定位
1.综合定位
2.客户定位
3.产品定位
4.价格定位
六、定位的其他问题
投资者
物业本身升值； 稳定的租金回报率；
经营者
物业本身升值； 所经营项目的利润率； 稳定的租金回报率；
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
项目名称 乐成国际 珠江帝景 苹果社区 天之骄子 时代国际 金港国际 风度柏林 外企国际公寓 后现代城 区域平均价格
实际成交均价(￥/平米) 10500 9500 8400 9300 8000 8000 8400 7200 7200 8450
区域内公寓整体均价为8450元/平米， A10楼为50年产权的公建部分，与其可比性较差。
区域内商业多以住宅底商或商业街形式出现，均为一、二 层商业。 商业成交价在14000-29000元/M2之间，主要成交价格区间 为14000-20000元/M2， 整体销售并不理想，除开发商部分自持出租外，销售部分 的销售率约在50％左右。

一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
外企FESCO大厦
位于广渠路与西大望路交叉路口的西北 角， 占地近28000平米，建筑面积137000平米 其中5.0万平方米的公寓及配套和8.7万 平方米的写字楼、商铺及配套；
目前在售B区2.67万平方米的标志性甲级 写字楼（整层1100平米销售）
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一、项目定位的原则
二、定位的依据（一）
1.区域内公寓
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一、项目定位的原则 二、定位的依据（一）
1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题
项目名称 乐成国际 珠江帝景 苹果社区 时代国际 金港国际 CBD东都 后现代城 区域平均价格
商业形态 住宅底商 住宅底商及商业街 住宅底商及商业街 住宅底商 住宅底商 大型综合商业 住宅底商及商业街
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实际成交均价(￥/平米) 22000 20000 29000 25000 17000 15000 14000 18000