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预估第一年销售额
永远不要为了租金便宜和业主提供优惠条件作为决策要素。找出
非常好或很好的商圈以及在千分点或A点设点才是成功的关键。 举例如下：
假设：LHI = ￥225万， 边际利润 = 35%, LHI 15年折旧 选址 X : 年租金 = ￥ 50万， LHI由业主支付，预估销售额： ￥ 600万 ￥ 600万是盈亏平衡点 选址 Y : 年租金 = ￥ 100万， LHI由餐厅支付，预估销售额： ￥ 900万 选址 Y 的SOI比点 X 高 ￥ 17.5万
使用
确认商圈 对MM和商圈进行排序
Capture Rate
(Capture Rate * Pedestrian Count for IS / Car Count for DT)

针对具体的Pipeline 确保使用正确的对比餐厅
Comparable Worksheet
(选择三家对比餐厅)
选址 Z : 年租金 = ￥ 150万，LHI由餐厅支付，预估销售额： ￥ 1200万
选址 Z 的SOI比点 X 高 ￥ 72.5万
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预估第一年销售额
计算方法： LHI折旧 225÷15 = 15万/年
利息（直算）225×10％＝22.5万/年
Y点：（900－600）×35％＝105万 105－（100－50）－15－22.5＝17.5万/年 17.5×15＝262.5 万 Z点： （1200－600）×35％＝210万/年 210－（150－50）－15－22.5＝72.5万/年 72.5×15＝1087.5 万
八个定律的内容
1. 评定市场理想性 2. 确定重要销售推动
3. 人流统计
4. 分析顾客行走路径
5. 保证餐厅招牌的清晰可见度
6. 确保接待台的易接近性
7. 选择对比餐厅
8. 预估第一年销售额
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营业额预估方法
在新餐厅开发过程中，不同阶段我们采用不同的营业预估方法。
方法
PPFA
(Population * Penetration * Frequency * AC)
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预估第一年销售额
营业额预估（新餐厅） － 选择可比餐厅
－ 第一步：人流量 * 可比餐厅的捕捉率 * 可比餐厅 的AC
－ 第二步：推算出新餐厅整周和整月的营业额 捕捉率（可比餐厅） － TC占人流量的百分比 门店对比表.XLS
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用已经存在的餐厅销售额来推断新点的销售额 的方法(已经存在的餐厅的选择基础是:相同的商圈类 型和点的属性).
全面考量收集的数据,排除有很大分差的点 例如：如果新点的人口25，000选中的餐厅人口为 75,000,则这家选中的餐厅应被排除.

下一个很重要的步骤是到剩下的餐厅实地考察 界定商圈
根据商圈重新更新数据库

针对具体的Pipeline 和PPFA，Capture Rate的方法进行校准
预估第一年销售额
永远不要为使P&L预估好看而夸大销售额的预估。 永远不要根据未来的潜在销售推动来预估销售额。第一年销售额要
根据开业第一年时商圈实际存在的销售推动进行预估。
永远不要为了租金便宜和业主提供优惠条件作为决策要素。找出非 常好或很好的商圈以及在千分点或A点设点才是成功的关键。 当原选定点的情况有变和/或选择其它备选点时，原预估销售额要 做相应改变。 假如竞争者已经在这个偏远城市或居民小区型商圈内开店，预估销 售额时须打折扣。