关于印发《常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则》的通知发布时间：2009年11月25日 11:46:30 浏览量：173 字号：〖大中小〗常州市建设局常州市物价局常州市房产管理局常州市国土资源局常建〔2003〕166号关单位：为贯彻实施《常州市城市房屋拆迁管理办法》（常政发［2003］88号文件），市建设局、物价局、房产管理局、国土照建设部《城市房地产市场管理暂行办法》、《房地产估价规范》等规定，结合我市实际，制定了《常州市城市房屋价评估技术细则》，现印发给你们，自2003年7月1日起施行。

《常州市城市房屋拆迁评估管理试行办法》（常建［号文）同时废止。

本细则施行前，已领取房屋拆迁许可证的建设项目的房屋拆迁评估仍按原规定执行。

各辖市可根据结合本地实际情况制定实施细则。

市建设局常州市物价局市房产管理局常州市国土资源局二○○三年六月三十日词：房地产拆迁补偿细则通知市建设局办公室 2003年6月30日印发150份常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则一、总则、为贯彻实施《常州市城市房屋拆迁管理办法》（常政发［2003］88号文），参照建设部《城市房地产市场管理暂、《房地产估价规范》，结合本市实际，制定本细则。

、本细则根据市场比较法、成本法、路线价法、基准地价修正法的原理，对成套住宅、非成套住宅、营业用房及其它别采用不同评估方法进行评估。

、本细则未能涵盖的其它情况,按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

、区位基准价等将根据实际情况适时调整，其中，武进区、新北区区位基准价由区建设、物价、房管、国土等部门拟建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。

二、住宅评估住宅分为成套住宅和非成套住宅。

成套住宅指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，按统一规划、设计、建造二户或二户以上多层单元式住宅楼房。

非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。

（一）成套住宅评估、成套住宅评估价格由建筑面积、整幢房屋的基准价（含区位基准价）及综合修正系数确定。

即评估价格=建筑面积×整幢房屋的基准价×综合修正系数K整幢房屋的基准价由评估机构参照相邻相似地段、结构相似的新建商品房价或市场成交价提出并报市房屋拆迁管理部价部门核准同意。

综合修正系数K由被拆迁房屋与新建商品房在功能等方面比较后确定，主要包括房屋功能K1、朝向K2、楼层K3、环、折旧K5等因素。

即K=（1+K1）×（1+K2）×K3×（1+K4）×K5（1）K1（房屋功能）：（2）K2（朝向）：南面无门窗折扣率为-2%~-1%。

（3）K3（楼层）：楼层系数参照当时购买房屋时实际系数计算。

（4）K4（环境状况）：（5）K5（折旧）：根据耐用年限和实际保养程度按下表分段累计折算年折旧率。

K5=1-竣工年限×年折旧率、成套住宅院落不作补偿。

、成套住宅评估价格低于同地段非成套住宅评估价格的,按非成套住宅评估。

（二）非成套住宅评估１、非成套住宅评估价格由建筑面积、房屋重置成新价、区位综合价（含区位基准价）及综合修正系数确定。

即评估价格=（房屋重置成新价+区位综合价×K1）×(1+K2)×(1+K3)×(1+K4)×(1+K5)×建筑面积综合修正系数主要包括土地贡献率K1、朝向K2、通风采光K3、环境状况K4、商业服务、公共设施K5等因素。

（1）K1（土地贡献率）：（2）K2 (朝向)：非朝南折扣率为-2% ~-1%。

（3）K3 (通风采光) ：无朝南门窗折扣率为-2%~-1%。

（4）K4(环境状况)：（5）K5（交通商业、公共设施）：折扣率为-1%~1%。

、区位综合价分别见表（一）和表（二）。

表（一）：市区（不含武进、新北区）（二）：新北区注：表（一）和表（二）的"范围"是指环线以内的区域。

（三）住宅阁楼补偿产权证书载明的面积不包括阁楼面积的，阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）达2.2米以上部分的阁楼建其水平投影面积确定，区位补偿价按所在地区位综合价的30%计算。

阁楼高度低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。

阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。

无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁均不计算。

三、非住宅评估非住宅分为营业用房和非营业用房。

营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

（一）营业用房评估、营业用房评估价格由建筑面积、房屋重置成新价、区位路线基准价（含区位基准价）、综合修正系数及楼层调节系即评估价格=（房屋重置成新价+区位路线基准价×综合修正系数）×建筑面积×楼层调节系数综合修正系数K主要包括营业用房状态系数K1、营业用房邻近高价街距离调节系数K2、两面临街调节系数K3等，即或K=K1×K3。

（1）K1（营业用房状态系数）：营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：①等于10m，调节系数为1.0；②大于等于8m，小于10m，调节系数为1.04；③大于等于6m，小于8m，调节系数为1.08；④大于等于4m，小于6m，调节系数为1.12；⑤小于4m，调节系数为1.15。

营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，但区位路线补偿价最少不低于所在地区位综合价的营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线价的70%计算；第三进按第一进路线价的60%计算。

（2）K2（营业用房邻近高价街距离调节系数）：①距高价街0~15m(含15m) ，调节系数为1.15；②距高价街15~30m(含30m) ，调节系数为1.10；③距高价街30~50m(含50m) ，调节系数为1.05；④距高价街50m以外(不含50m)，调节系数为1.00。

（3）K3（转角处两面临街调节系数）：两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)，以区位等级级别高的临街面(主位价为基准，结合次临街面的情况分别调节为：次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，调节系数为1.05；次临街或超过主临街面宽的50%，不足100%的，调节系数为1.1；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，调节系数为（4）K1、K2、K3只适用底层营业用房。

（5）二层及二层以上营业用房评估价格等于房屋重置成新价与区位路线基准价之和乘以建筑面积乘以楼层调节系数、区位路线基准价分别见表(三)、表（四）、表（五）和表（六）。

表（三）：一类区位路线基准价表（四）：二类区位路线基准价表（五）：三类区位路线基准价表(六)：四类区位路线基准价、营业用房路线基准价累计调整价不低于所在地住宅区位综合价的130%。

、主干道外无区位路线基准价的营业用房，以所在地区位综合价的130%为该路段区位路线基准价。

、营业用房评估楼层调节系数分别为：底层100%，二层60%，三层50%，四层及四层以上40%，地下室40%，设有自楼层调节系数，在同楼层系数基础上增加（底层除外）15%。

、对获得市级以上荣誉称号的名店、名品，营业用房区位路线基准价增加5%。

（二）在2003年7月1日前已取得工商营业执照并已持续营业时间一年以上，所有权证或产权档案记录的营业用房以营业的房屋按以下规定评估：. 取得工商营业执照并已持续营业五年以上的，按照土地使用权为划拨的营业用房评估。

. 取得工商营业执照并已持续营业一至五年的，按以下公式计算：评估价格=土地使用权为划拨的营业用房评估价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）评估价格×（1-营业年限权营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）÷5（三）非营业用房评估（新北区的非营业用房评估技术细则由区建设、物价、房管、国土等部门拟定并报市建设、物、国土等部门批准后执行。

）、营业用房的辅助用房（仓库、厨房等），可按辅助用房所在地同楼层营业用房评估价格的60%进行补偿，其补偿价在地区位综合价的120%。

、公益事业（非盈利的机关、团体、学校、医院等）用房按所在地区位综合价的120%计算；、工业用地和仓储用地的各类用房等非营业用房按下列办法计算：（1）当容积率P≤1时，土地使用权为出让的，按所在地区位综合价的80%计算；土地使用权为划拨的，按所在地区的60%计算。

（2）当容积率P＞1时，土地使用权为出让的，按所在地区位综合价的80%乘以修正系数K计算；土地使用权为划拨在地区位综合价的60%乘以修正系数K计算。

修正系数K=0.2+0.8/P。

、土地使用权为出让的其他非营业用房，按所在地区位综合价的120%计算；土地使用权为划拨的，按所在地区位综0%计算。

（四）有关大型设备，按照有关规定进行评估。

四、房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积按以下规定计算：（一）国有土地使用证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积的部分且有围护、独立使用的区位补偿面积，按面积减去被拆迁房屋建筑面积计算，区位补偿按表（七）执行：表（七）：市区（不含武进、新北区）区位基准价单位：元/m2二）对非独立使用或无围护的，区位综合价增加2%。

五、市区拆迁房屋重置价格标准、市区工业厂房拆迁房屋重置价标准、市区拆迁房屋装修及附属设施补偿标准、房屋评定、房屋结构、耐用年限、年折旧率及房屋成新评定分别见附表（一）--附表（六）附表（一）：市区拆迁房屋重置价格标准附表（二）市区工业厂房拆迁房屋重置价标准附表（三）市区拆迁房屋装修及附属设施补偿标准。