投资及资本结构优化分析
• (1) 企业上市主要包括以下几种方式: • 一是直接上市的方式一方面为企业融资,另一方面
也为企业带来了良好的公司治理方式与管理上的 规范。 • 二是买壳上市。即收购一家上市公司,然后转换其 主营业务为房地产,从而达到买壳上市的目的。 • (2)房地产企业强强合作。双方合作的模式一般是 采取股权合作的形式。 • (3)房地产企业之间的并购。这种并购,收购方将本 公司品牌优势/管理效率移植到被收购企业中, 追 求资源整合和协同效应。
• 3 对资本运营的认识不足。 企业的经理阶层、普通职工因害怕会削弱自己的 权利、福利,加剧竞争的压力而顾虑重重。
资本运营创新的必然性
• 1 融资成本给予了房地产企业资本运营压力。资金吃紧, 银行融资渠道的门槛提高,房地产企业纷纷开始寻求新的 融资渠道,其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金 运作模式将成为今后主要运作模式。
房地产企业的资产经营与资本运营
• 资产经营是指企业利用自身的人财物等资源，通 过一定的组合，开发产品，拓展市场，获取经济 效益和社会效益。它包括产品经营、品牌经营等。
• 资本运营是指企业利用自身所有的存量资本，通 过公司改造、兼并收购、股权重组等一系列方式 进行有效运营，使之变为易于流通、易于流动、 易于交换的活化资本，谋求在风险与盈利之间的 特定平衡，以最大限度地实现企业资本的保值增 值。
先是融资/次是资本结构的优化组合
• 资本的筹集包括自有资本的积累、权益资 本和负债资本的筹集。
• 权益资本的筹集主要有吸收直接投资、发 行股票等方式;
• 负债资本筹集主要有房地产经营贷款、房 地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券 等方式。
调整资本结构 优化组合
• 调整负债结构、投资结构、资产结构、经 营结构、来源结构
资本运营
• 从外部取得的资本+内部拥存的各种资本 • 全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、
并购、重组、上市、产权转让等各种方式, 为企业融得资金,实现投资及资本结构优化, 将潜在的资本转变为活化资本并进行优化 配置的经营活动。
资本运营特点
• (1) 资本运营的增值性。这是根本目的, 并不注重 规模的简单扩张, 而是追求增加新的价值, 注重生 产要素运营的实际和有效。
资产负债率70%?
• 对房地产行业这个高负债率运营模式的行业,这 种负债率仅是行业的平均水平。
• 今年三季度万科的负债率由二季度末的69.83%, 上升至73.75%;
• 保利地产为78.91%;
• 绿城中国负债率更是高达158.8%。
真正？所在
• 但要把房企中每个有独立法人子公司的负 债都要算清楚,这样房企的资产负债率远不 止70%。
资本运营面临的问题
• 1 资本运营企业规模小,竞争力差。 没有形成一定的规模,竞争力差,导致房地产商自 身的资本运营能力有限。
• 2 缺乏专业的资本运营人才。 房地产发展的历史短、不规范,从业的人员来自各 行各业,缺乏市场运作、综合管理、财务管理、证 券操作技术等专业素质,而从事资本运营的专业人 才更显不足。
• 在总资产与净资产、负债资本与权益资本、 长期负债与短期负债、专业化经营与多元 化经营、长期投资与短期投资、金融资本 经营收益等构成要素中进行目标结构的选 择与合理比例的确定。
融资现状分析
• (1)融资渠道单一 • 房地产行业的主要资金来源是银行贷款。大陆国
营开发企业银行贷款占全部资金的比例至少为50 % （国际通行的安全线是40%）。 • (2)新的融资方式如股权融资和债券融资所占比例 很小。由于政策法规的阻碍,目前房地产企业直接 上市融资困难。上市的房地产公司多为国营的， 房地 民营开发企业极扫少。
房地产企业资本运营
银监会设置房企贷款上限
• 要求银行对大型房地产集团实行并表授信 管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不 得超过在建工程的50%。
银监会内部最新数据显示
• 在60家大型房企集团所属的847家贷款企业 中,同时在两家以上法人银行获得授信的426 个,同时在五家以上法人银行获得授信的90 个。6月末,60家大型房企集团涉及集团内互 保贷款金额1417亿元,较年初增长22.3%。
• 除了按照独立法人实体核算负债情况外,银 行衡量负债时还要考虑,把此前一些银信合 作产品这样的表外资产转入表内时,所带来 的贷款增长。
• 略。
关于个人房贷
• 结论：放款收缩
融资7500与农业银行破发
加班印啊
开发资金筹集不等于资本运营
• 开发资金流动的过程及资金流动的特征： • （一）资金占用量大 • （二）资金占用时间长，周转速度慢 • （三）资金运动受区域范围的影响
• (2) 资本运营的流动性。是指企业流动资产的流动, 分析与评价这种流动的参数是流动资产占有总量 与流动的速度。广义的流动是指企业的各类资产 , 包括有形资产和无形资产。资本的生命在于运动 , 资本只有通过不断的运动才能实现合理的配置和 扩张。
• (3) 资本运营的风险性。风险和盈利总是相伴而行 的。市场瞬息万变, 竞争激烈, 要求经营者居安思 危, 超前决策。增强企业抵御风险的能力。
开发资金筹集的基本原则
• （一）安全性原则 • （二）经济性原则 • （三）可靠性原则
开发资金筹集的渠道
• 自有资金：
• 1、 财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产 投资计划无偿拨付
• 2、 主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划 无偿拨付
• 3、 企业最初投资和积累资金
• 信用担保：
• 银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审 核，对于经营状况较好的给予贷款。能否取得贷 款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一 般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。
• 除多头授信互保外,房企资产负债率高的问 题也使银行关注。60家房企中近三成企业 的资产负债率70%。
?严重
• 大型房企内部关联结构较复杂,有多个子公 司,集团公司治理混乱,跨地区、跨境、跨业 投资经营普遍存在。他们会把贷款在公司 内部腾挪转换。
• 因此,监管机构正严审企业的关联交易,严防 信贷资金转移和挪用,并防企业通过关联交 易抽逃资本,严控贷款关联担保,禁止互保。