单击此处编辑母版标题样式产业地产国内外发展格局------集团2020-05-18121.国外产业地产发展状况1-1国际新城发展模式1-2国际新城发展模式案例1-3新城开发成功的关键因素1-4成功新城的标准2.国内产业地产发展状况2-1国内产业地产发展历程2-2国内产业地产群雄争霸格局2-3国内优秀项目介绍2-4国内重点企业介绍产业地产当前国内外发展格局目录产业地产当前国内外发展格局田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例☐Letchworth（英国，伦敦）☐Welwyn Garden City （英国，伦敦）新城发展模式TOD新城☐尔湾（美国，加州）☐筑波科学城（日本，筑波）☐Radburn（美国，纽约）☐Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）☐千里新城（日本，大阪）☐多摩新镇（日本，东京都）副中心新城☐东京临海副中心新城（日本，东京）☐拉德芳斯副中心（法国，巴黎）☐Canberra（澳洲，堪培拉）新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市•工业革命造成城市环境恶化•城市居住需求急剧上升•控制城市规模、规模较小•政府的主导作用•立法和政策的支持•密尔顿•凯恩斯产业新城•政府决策•市场对于产业的需求•政府主导开发、投入大量资金•政府强制或引导产业集聚•筑波科学城边缘新城•汽车普及和便捷的交通网络•城市郊区化•位于大城市边缘•便捷的交通网络•产业郊区化•哥伦比亚新城TOD新城•大城市中心人口高度膨胀•政府决策•轨道交通系统•轨道沿线有大量的土地可供开发•多摩新城副中心城•市中心区功能过度集中；•城市副中心的发展依附于城市中心•优越的交通条件•政府支持•东京临海副中心行政中心新城•政府决策，发展新区域•政府主导开发、投入大量资金•主要政府机构所在地•堪培拉6密尔顿•凯恩斯MiltonKeynes►位置和规模:–位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。
–规划建成88.8平方公里，人口25万►特点：–引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点–注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。
–采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。
–提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入–土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。
1-2国际新城发展模式案例①田园新城代表案例田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用。
筑波科学城概况➢筑波科学城位于日本东京东北约6O公里和成田国际机场西北约40公里处。
➢总面积28400公顷，包括研究学园区和周边开发区两大部分。
➢现有人口约20万，其中国家技术研究人员13000余人，博士数千人，是日本最大的科学研究中心。
筑波是日本政府第一个尝试建立的科学城，完全由中央政府资助，以基础科研为主，属国家级研究中心。
有国家级研究与教育院所48个，分别隶属于多个政府部门和机构。
自20世纪8O年代末以来，日本全国3O%的国家研究机构及40%的研究人员都集聚在筑波，国家研究机构全部预算的5O ％左右投资在这里。
距离Ibaraki省会Mito市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里1-2国际新城发展模式案例②产业新城代表案例筑波科学城成功的要素：筑波大学成为联系各个科研机构的纽带；采用健全的立法保障和大量优惠政策；保护环境协调发展的规划理念；1985年筑波世界博览会促进了筑波的城市发展7典型案例：哥伦比亚新城►位置和规模：距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km–占地5600公顷–规划总人口11万人•用地功能组合：–居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%•主要特点：–邻近核心城市，公路交通网发达–新城建设按照邻里单位结构组成–公共配套设施完善–60％以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会48KM24KM 高速公路网1-3国际新城发展模式案例③边缘新城代表案例哥伦比亚新城的５大成功之处:1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划;2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定了基础。
3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。
4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
5.“建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
89国家理念的实践：日本多摩多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇。
1-2国际新城发展模式案例④TOD 新城代表案例多摩新城开发的成功因素⚫土地利用政策整体限制城市中心的发展同时促进站点周边高密度、高强度发展。
⚫通过限制私家车发展和鼓励铁路捷运系统的使用实现交通需求的有效的管制，增强社会对于公共捷运，特别是快速铁路的依赖性。
⚫政府和铁路投资运营商共盈的开发模式。
⚫以铁路捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD 站点的强大辐射力和吸引力。
⚫开发时机应该在经济发展初期：房地产开发先于铁路保证客流量。
典型案例：东京临海副中心►位置和规模：–位于东京港口的顶端，距离东京市中心６公里左右，临近Haneda 国内机场和Narita 国际机场。
–占地4.４８平方公里–规划居民６万•用地功能组合：–居住、商业、展览设施用地为主主要特点：–极佳的地理位置，拥有海景资源–政府在新城的规划和建设中起主导作用–酒店和餐饮等休闲类物业发展非常成功1-2国际新城发展模式案例⑤副中心城城代表案例副中心新城模式成功的四大因素:1.优越的交通条件2.政府支持3.由一个强势开发商统一执行一级开发4.多方合作的发展模式•位置和规模：-距离悉尼和墨尔本1小时飞行距离；-规划占地面积约6平方公里•用地功能组合：-主要为政府办公大楼，居住区和零售商业较少•主要特点：-中央和市政府以及各政党总部所在地；-许多国立机构，如国立图书馆、大学；-众多的地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆等典型案例：堪培拉1-2国际新城发展模式案例⑥行政中心新城代表案例堪培拉新城成功的三大因素：1.城市功能健全2.政府大力支持3.大量白领专业人士推动了新城经济的发展1-3新城开发成功的关键因素规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套高标准、完善的各类配套环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企1-4成功新城的标准城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。
多元化的产业结构以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。
产业结构非单一性，产业配套完备。
便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。
新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持完善配套高标准、完善的各类配套市场化的运作机制市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。
131、1978年改革开放期初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式2、1985-1995年开发区经验推广期（1）最具活力的经济区域：（2）发展经济的最佳载体：（3）最具贡献的经济单元：3、1995-2003年开发区发展问题期政府主导的开发区发展模式下（1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大（2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降（3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境4、2004年至今发展模式创新期开发区的转型和模式创新：（1）传统的政府主导型（2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园）（3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）2-1产业地产发展历程1978年产业地产孕育、探索阶段;中国产业地产发展经历了四个大阶段：1985年~1995年国内开发区开始快速发展;1995年~2003年产业地产进入矛盾与探索期;2004年进入国内产业地产密集开发阶段。
◇引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结。
住宅地产商业地产产业地产调控逐步“常态化”，住宅开发进入低利润期，房企面临转型升级的迫切需求。
近年来快速增长，竞争激烈，同质化，且受电商冲击影响，遭遇发展瓶颈。
受国家政策鼓励影响，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温。
（需求型住宅、养老、旅游等）（商业综合体、专业市场等）（产业综合体、产业新城等）产业地产阐述走过了住宅市场的黄金十年，以及已成红海的商业地产，产业地产这个受国家政策支持的地产形式迎来了发展的春天。
2.国内产业地产发展状况2-1产业地产发展历程对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令，右手市场经济管理“二元悖论”期过多考量当前的政绩，使得开发区（1）规划缺乏前瞻性、不科学（2）投入不计成本（3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡未来：“政企联动”之路（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能（2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降低（3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞2”的效果开发区普遍的投入产出比仅为0.07—1.5之间“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型高成本,低效率☐缺少高水平规划：开发区只为建设，不重规划，园区缺少内生性的发展体系☐不计成本发展：零地价☐相互恶性竞争：免费提供厂房、过度减免税收、透支政府财政市场化低成本,高效率☐市场化：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强☐专业化：企业对企业招商，保证成本控制☐收益化：工业地产以盈利为天职，并通过不断的盈利推动区域不断发展例子:政企合作，在政府提供政策、资源的支持下将保证税收收入及高效招商2-1产业地产发展历程~运营模式总结18存量劢因• 先进制造业• 仓储物流• 标准的产业楼• 研发政府和功能区开发商私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商参不度• 总部经济• 后台服务• 业务整合• 研发时间类别1980s工业园（如蛇口工业区）1990s科技园(如深圳高新园）2000s商务花园（如北京丰台ABP ）未来产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群11如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那么可以讲产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程。