2014新城初入杭州
山语院
西逸溪境
100
50
-11.90%
7
0
2014年
127%
2017新城在杭州
山语院
红郡 湾上风华
2017新城在浙江
自操盘：1个
嘉善
自操盘：6个 合作盘：3个
湖州 杭州
自操盘：1个
溪望
西溪逸境 峯璟
金镶玉
自操盘项目
合营项目
联合操盘项目
交付项目
天璞
香悦奥府
东方名府 香悦公馆
香悦半岛
备案
一二线维持调控高压 三四线大范围纳入管控
2016年10月 十八届六中全会
美国加息2次
央行提高2次货币利率
2017年3月 “两会”
美国加息1次 央行无回应
2017年下半年 十九大
美国预计加息0～1次 央行预计上浮0～1次利率
市场环境丨政策面判断——目前处于政策严控期，打击投资，落实“房子是 用来住”的属性
迁入落户64344人，同比增长346% ➢ 作为对比2016年杭州房价上涨，新落户人口是13.5万人左右
市场环境丨行业趋势—行业集中度越来越高，企业兼并收购是大中房企扩张发 展的机会
2016年
3月 4月 9月 10月 11月 12月
2017年
1月 3月 4月 6月
7月
中海 中信资产包 310亿收购24城共计126个项目，建面约2352万方 恒大 持股嘉凯城 36亿持股52.78%股权 融创 融科资产包 137.88亿收16个城市42个物业项目，总建面730万方 万科 收购印力 19.28亿美元收购96.55%股权 绿地 增持协信 51.63亿收购40%股权 恒大 增持万科 连续增持，累计362.73亿持股14% 融创 增持金科 连续增持，累计48.3亿持有20% 阳光城 中大资产包 104.69亿收购15家子公司股权 保利 中航资产包 20.3亿收购9个项目，约总建面331万方，待售215万方 万科 增持绿城阳光 2.12亿持股40%，间接持股中投 融创 增持链家、乐视 分别以26亿、60亿持股链接6.25%股权与乐视8.6%股权 融创 融科资产包 23亿收购融科武汉、合肥项目的剩余股权 融创 增持金科 增持至23.15%股权 万科 第一股东易主 恒大将持有股份以协议转让的方式全部转让给深圳地铁 集团 加入竞购仓储运营商普洛斯的财团 万科 收购广信资产包 万科以551亿元收购广信资产包 融创 收购万达酒店和文旅 拟631.7亿收购万达76酒店及13文旅项目91%股权
20
10
0
项目&计划管理
投资拓展中心 设计研发中心 市场营销中心
中心
财务管理部
第一季度
100
100
94.68
96.58
99.5
第二季度
100
100
96.47
91.2
98.5
99 99.91
98.8
95.35
86.94
0
行政人事部 法律事务中心 成本管理中心
99
0
86.94
99.91
98.8
95.35
上半年KPI达成丨人力—上半年团队建设
18 18 18
13 13 10 9999 8 666 55 44 3
在岗：174人/年初编制159人 自销团队：91人
3% 1% 13%
56%
27%
10年以上 5-10年 3-5年 1-3年 0-1年
注：数据截止6月29日，不含新睿2人及房修3人。
上半年招聘到岗年薪制 76人，销售 39人。
2016年5强及新城占比
73.40%
9.2% 6.5%
6.5%
4.6% 2.9% 1.1%
数据来源：杭州透明售房网，按照操盘金额计算。
2017年上半年5强占比
绿城 万科 滨江 融创 德信 新城 其他
69.60%
10.7%
5.9% 5.6% 5.2% 2.3%
万科 滨江 融创 绿城 新城 其他
上半年发展状况丨人均效能
两会以来，国家层面一直在贯彻“房子是用来住的，不是用来 炒的”，各热点城市也在严格落实调控政策。
• 取消土拍溢价率＞50% 需要现房销售的政策
杭州目前处于政策严控期，预计下半年政策依然趋紧，但是会
政
• 限购补漏：单身1套，外 户迁入4县满2年可市区
在供应端加大供应。
策
购房，企业购房3年可交
易。二套房首付提高至
上半年KPI达成丨人力—上半年团队建设
上半年主动离职率
50.0%
交付 项目
35.7%
25.0%
25.0%
20.0%
10.0%
10.0%
7.1%
参考值： 8%
5.6%
5.3%
5.3%
投资、采购部门存在同一岗位多人离职的情况，需重点关注！
市场环境丨 VUCA时代——新的商业世界格局
“这是一个VUCA 的世界。”
51.5%
24.9%
22.6%
37.0%
美国 日本 其他城市人口
英国
法国 韩国 前四大城市人口
5.20% 北上广深一线城市总人口 非一线城市总人口
➢ 与发达国家相比，中国一线城市人口占比明显偏低。城市化空间 还很大，未来仍将有大规模的人口向一线城市迁徙。但北上广的 人口容纳能力快触到天花板了。中国的一线城市数量太少！
浙江公司历年销售金额、利润率及增长率
11.64%
自操盘：1个
台州
17.90%
-8.60% 15.9
2015年
134%
37.2 2016年
销售额
利润率
77%
65.9 2017年1-6月
20% 0% -20%
上半年发展状况丨市场份额
2017年杭州全市商品房销售额预计在3300亿左右，新城杭州占比2.3%左右。
债市利率上涨，海外发债限制，资金面收紧
房企资金趋紧：央行去杠杆不放松，下半年国内债市成本上行（利率16年4%左右 ，17年5月超6%），海外发债限制，其他渠道收缩，加剧房企融资难；加之调控政 策高压下，限售限价，土储不足或土储难以套现的房企面临资金链断裂风险
销 • 一线城市：“五限”史上最严 杜绝类住宅 • 二线城市：从严“限价”东部城市外围区县，中西部核心城市沦陷
88
88
55
黄岩项目
嘉善项目
红郡项目
长睦项目
公馆项目
11 香悦奥府
2 1
半岛项目
7 3
峯璟
主项节点数量
按时完成数量
上半年KPI达成丨工程—上半年质量管控
90 88.08
88
86
84
82
80 奥府
84.74 长睦
82.81 半岛
目标值：87分
86.59
公馆
分析： 1、奥府最高（88.08分），半岛最低(82.81分）； 2、奥府项目：项目分88.08分，通润标段88.54分；恒元标段87.62。长睦项目：84.74分；半岛项目：项目分 82.81分，通润标段84.18分，宝华标段81.43；公馆项目：86.59分。
我们所需具备的能力
• 预期改变事情的条件 • 明白事情和行为的结果 • 鉴明各个变量之间的内在关联 • 为现实的各种情形改变做准备 • 明白各种相关的机会
市场环境丨城镇化进程—城镇化红利仍在，人才争夺战打响
城镇化是释放内需最大的潜力所在，也是房地产发展的基本动力
中国城镇化进程
2016年57.35%
参考值： 3.00%
0.22% 公馆总包
截至上半年，峯景、半岛宝华标段变更率均已超3%。
上半年KPI达成丨行政—上半年联合检查
100 100 100
90
100 100
上半年各部门联合检查评分
94.6896.47
96.58 91.2
99.5 98.5
80
70
60
50
进入前三名部门
40
进入后三名部门
30
截止6月30日，浙江公司半年度人均效能5890万元/人，随着业绩的持续增长，全年人均效能基 本可以保障实现 ≥7010万元/人。
全年实现≥7010
参考值：4500 万元/人
5626
4064
5890
4711 4099 3500
2455
1545
上半年KPI达成丨营销—上半年完成74.83亿，目标完成率64.79%，集团Top2
上半年KPI达成丨客服—上半年客户满意度
86
85
85
75
80
80
80
2017年目标值 75
半年度得分
608580 Nhomakorabea66
59
67
60
73
47
40
在售项目中销售服务、签约后的维护和沟通、整体维修等几个维度的满意度分值下降较快，需特别注意。
上半年KPI达成丨运营—上半年计划管理
12 12
11 11
主项计划完成情况
调
60%
• 限购范围扩大，本地
控
限购2套，外地2年社
保，认房认贷，首付
期
提高
• 重启限购（非本地客
户）；土拍新政；二
套首付提高至5成；停 止购房入户
政
• 央行五次降准，六次
宽
降息
松
• 杭州公积金申请贷款
期
放松，连续缴存6月即 可
策
• 贷款放松，二套房 “认贷不认房”
2017.7.12 2017.4
2017.3.28 2017.3.24 2017.3.2 2016.11 2016.9 2016.2.2