房地产开发与经营市场调研报告学院：建筑工程学院专业：工程管理年级及班级： 20**级**班编制小组：第**组指导老师： ****目录摘要第1章房地产开发经营行业现状1.1行业介绍1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题1.2国家房地产业政策及行业运行环境1.2.1主城房价增幅低于收入增幅1.2.2保障房的需求情况1.2.3楼面地价的有效控制1.2.4二手房按转让所得20%征个税1.2.5停发第三套及以上住房贷款1.2.6报价过高项目不发预售许可第2章永川区慨况2.1简介2.2地域优势2.3交通通讯便捷2.4发展趋势2.5化底蕴深厚2.6产要素概况第3章永川区房地产市场调研及分析3.1永川区房地产开发经营行业产量统计3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会3.2.1房源稀缺3.2.2新政影响第4章供给调研分析4.1行业产品销售的主要渠道4.2产品市场分布及发展趋势4.3永川区刚需产品支撑市场4.4永川区市场回暖房价略升第5章需求调研分析5.1永川区市场情况5.2永川房地产市场的预测5.3永川区2013年开盘预告5.3.1 永川区2月新增房源1700套5.3.2 永川区3月房源供不应求5.3.3 永川区4月缓解供求5.4国五条对永川二手房的影响5.5购房者的购房需求第6章永川区楼盘现状6.1永川区最近楼盘交易情况6.2新政的影响6.3永川区2月楼市现状6.4市场的健康发展总结参考文献：致谢语：摘要随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。

在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。

正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。

这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。

近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。

房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。

第1章 房地产开发经营行业现状1.1行业介绍房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。

1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。

1.项目审批计划性。

在开发过程中从征用土地、建设房屋到商品销售均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行每一步都须经有关部门审批。

2.经营方式多样性。

房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。

3.开发产品固定性。

开发企业品的位置固定不变均按套销售不得分割拆零销售每套房产都有一套完整的档案资料。

4.开发周期长。

开发产品从立项到交付使用少则一年多则数年才能完成有的多个项目同时开发或先后滚动开发。

5.资金运作密集性。

主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。

1.2国家房地产业政策及行业运行环境为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的文件精神，2013年3月30日，我市发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，将在强调和明确已有政策基础上，进一步深化差别化调控措施。

我市出台“国五条”实施细则，卖二手房所得按20%征个税，暂停第三套及以上住房贷款。

1.2.1主城房价增幅低于收入增幅针对重庆市提出了2013年度房价调控目标，即主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

同时，为确保区县商品住房价格稳定，要求主城区以外区县于4月底制定并公布本区域房价控制目标。

1.2.2保障房的需求情况为了保障中低收入群众“住有所居”。

2013年全市将建成保障性住房15.58万套、新开工23.39万套，并明确我市已按照国办发〔2013〕17号文要求，将住房保障对象覆盖到外来务工人员。

同时，还将继续做好各类棚户区改造(危旧房改造)，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，提升群众住房宜居水平。

1.2.3楼面地价的有效控制在加强普通住房用地供应管理方面，我市每年一季度将公布全市各区县住房用地供应计划，确保2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例将达到住房用地年度供应总量的70%以上，并严格限制低容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。

同时，将合理安排出让时序和选择出让区域，引导楼面地价不超过当期房价的1/3。

1.2.4二手房按转让所得20%征个税要坚决抑制投资投机性购房，将按照国办发〔2013〕17号文，充分发挥税收调节作用。

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。

对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房，也将继续执行房产税政策。

1.2.5停发第三套及以上住房贷款我市还明确要求继续严格执行差别化信贷政策，银行业金融机构将进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目的贷款需求。

同时，将严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。

当主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，将在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

1.2.6报价过高项目不发预售许可在强化商品住房市场监管方面，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。

对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等，将采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。

第2章 永川区慨况2.1简介永川历史悠久、山川秀美,人民热情善良、经济比较繁荣。

永川因“附城三河汇碧、形如篆文'永'字”而得名。

唐代大历11年，公元776年置县，距今已经1200多年。

曾是江津专区、永川行政公署所在地，1992年建市，2006年10月经国务院批准撤市设区。

幅员1576平方公里，人口109万人，其中城区面积33.8平方公里，城区人口34.7万人。

2007年，全区实现地区生产总值153亿元，人均地区生产总值达到16584元，地方预算内财政收入10.26亿元，工业总产值190亿元，社会消费品零售总额60亿元，城镇居民人均可支配收入11720元，农民人均纯收入4682元，城镇化率达53.4%。

2.2地域优势永川位于长江上游北岸，东临三峡库区，西靠四川腹地，东距重庆市主城区58公里，西离成都市276公里，介于泸州、自贡、宜宾、内江、南充、合川、江津等大中城市之间，处于川渝城市群核心位置，是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市。

2.3交通通讯便捷永川处于成渝交通要道，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。

永川长江大桥建设即将启动，重庆港永川港区建设推进，是重庆西部交通枢纽。

经西南出海大通道至广西北海1300公里，经沪蓉高速公路至上海1900公里，经长江水道至上海2300公里。

永川是重庆西部通讯中心，电信网络健全，通信设施先进，已建成以光纤电缆为主、微波通讯为辅的有线和无线相结合的现代通讯网络。

2.4发展趋势永川地区生产总值每年以13%左右的速度增长，财政收入每年以40%以上的速度增长，工业总产值每年以30%以上的速度增长，固定资产投资每年以25%以上的速度增长，社会商品零售总额每年以15%以上的速度增长，城镇化率每年提高2个百分点以上。

在工业项目引进上取得历史性突破，投资15亿元人民币的火电三期工程、投资50亿元港币的大型高档文化纸、投资上亿元人民币的10万吨啤酒等重大项目开工建设，投资3.8亿元人民币的美国googol技术有限公司2万台电喷柴油机合作项目正式签约，投资8亿元的船舶工业园正式启动，投资6.8亿元人民币的数码卡通动漫产业开始起步。

永川商贸流通产业发展迅速，国内最大的家电零售商苏宁电器、重庆商社集团已经入驻，深圳泛华置业公司投资54亿元人民币的物流园区项目已经签约，沃尔玛公司、新世纪百货等国内外大型零售企业正在选址，总投资4.6亿元的广厦商城已经启动，拥有4个2万平米以上大型综合商场的俊豪商业中心项目开始实施。

永川发展环境显著优化，对外开放不断扩大，国际交往广泛开展，区域合作明显加强，社会治安总体良好，投资环境更加安全。

2.5化底蕴深厚上游永川恐龙、石松化石世界闻名，茶文化、石文化、竹文化源远流长。

出土的石斧、石锚约六千年历史，东汉石天禄、汉代画像、宋代石窟、唐宋汉东城遗址、明代摩岩造像和白莲教残部遗址极具观赏价值。

深厚的文化底蕴孕育了清朝台湾知府黄开基、红四军军委书记刘安恭以及被誉为“东方梵高”的知名画家陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人。

永川是中国国际象棋队训练基地、中国跆拳道训练基地、中国美术家协会重庆创作中心。

2.6产要素概况永川矿产资源富集，煤、铁、天然气、石英砂储量巨大，是全国三大家矿富集地和全国100个重点产煤（市）县之一。

永川旅游资源丰富，是全国优秀旅游城市，拥有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区黄瓜山，茶山竹海是电影《十面埋伏》国内唯一外境地。

永川水电气供应充足，日供水量10万吨，电力容量36万千瓦，日供天然气能力60万立方米。

永川是渝西地区科研机构、大专院校最密集的城市，是重庆市职业教育基地和全国职业教育先进单位。

全区职教院校已达30所，在校学生10万人，每年向社会输送实用技术人才近3万人。