定金,合同总价款20%,购房违约
在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一
方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要
求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
（一）双方协商确定的，从其约定；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要
措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向 __提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。理由是：
一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。
不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违
约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。
居间协议下支付定金，房东被判违约金
文/奚正辉、赫少华|房地产律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
最近由于上海房价快速上涨，房东收取定金后，违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议及房地产买卖协议中都约定了定金与违约金，这种案件法院如何处理？
关键词：
居间协议房价上涨房东违约定金违约金
案情介绍：
xx年5月，买受方王某通过中介公司居间介绍与出售方吴某签署了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》。王某向吴某购买上海市丁香路一套公寓房，转让总价为700万元，并支付了定金人民币20万元。其中协议约定：若一方违约，守约方有权解除本协议，要求违约方向守约方赔偿总房款的20%的违约金。
之后，吴某一直拖延签署《上海市房地产买卖合同》。王某起诉到法院要求吴某退还定金20万，并要求吴某赔偿20%的违约金140
万元。庭审中，法院追加了中介公司为第三人。
远闻所律师详细收集了证据提交给了法院，并代理吴某发表了如下观点：
1. 房地产买卖协议中约定的违约金条款是双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫
及显失公平等情形，是合法有效的。
2. 协议中即约定了定金，又约定了违约金，根据合同法的约定，守约方有权选
择主张违约金。
3. 本案中，由于近期上海房价快速上涨，该房屋上涨了约25%，所以被告吴某
宁肯违约不卖该房屋，为了谋取更大的利益--房价的25%。
4. 由于吴某的违约行为，导致王某不能购买该房屋，也错失了购买房屋的机会，
导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋，造成了王某实际损失25%。（作者奚正辉律师/赫少华律师）
5. 其他辩论意见。
法院意见：
鉴于吴某要求降低违约金，法院综合考虑合同的履行情况，判决如下：解除双方签署的《房地产买卖协议》，吴某退还定金20万元，并赔偿王某违约金70万元。延伸阅读：
买卖双方签署了居间协议，通常法院是不会判决继续履行的，不会判决签署《上海市房地产买卖合同》，除非有特殊情形。
在房价快速上涨期间，发生类似案件，买受方如何最大限度地维护自己的权利，要求赔偿最高的违约金。出售方如何最大限度地维护自己的权利，降低损失。奚正辉律师在长期代理房地产 __件中积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利，具体细节不再赘述。
注：欢迎，但是务必注明作者，否则追究侵权责任！
篇一：购房定金协议
购房
定金协议
甲方：(卖方)
乙方：( 预购方 )
甲、乙双方遵循自
愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订房屋事
宜，订立本合同。
第一条：乙方预订
的房屋位于平度市，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所
有权证(编号：)，
该房屋建筑面积为：平方米，产权人：。
第二条：乙方预订
的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币
元，乙方预订的该
房屋总房价为人民币元。甲乙双方一致同意乙方先支付 %的房
屋首付款，其余的
房款通过银行以按揭贷款的方式一次性支付。(以双方签订房屋买卖协议
为准)
第三条：乙方同意
签订本合同时，向甲方支付万元的定金，作为甲、乙双方当事人
订立该房屋买卖合
同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收
取定金后，应当向
乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方
有权解除本认购书，
并有权将该商品房另行出卖给第三方。
第四条：甲、乙双
方商定，预订期为天，乙方于200 年月日前到与甲方签订《房
屋买卖合同》。
第五条：在本合同
的第四条约定的预订期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，
甲方拒绝签订房屋
买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无
权要求甲方返还已
收取的定金。
第六条：有下列情
形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的
定金。
甲乙双方在签订房
屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、
争议解决方式等条
款，存在分歧，不能协商一致的。
第七条：甲方未告
知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意
出售等事实的，乙
方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付认
购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，
甲方应当向乙方双
倍返还定金。
第八条：本协议一
式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。、
甲方：(签章) 乙方：(签章)
__号码: __号码：
地址 :地址：
房屋及土地使用权买卖合同
（附：定金收据）
出卖方：（甲方）
__号码： __：
买受方：（乙方）
__号码： __：
双方自愿就甲方所
属房屋及土地使用权转让给乙方达成一致，依据《中华人民共
和国合同法》签订本合同，共同遵守。
一、标的：市
区小区房屋所有权及土地使用
权。
（房屋产权证号
码：；土地使用权证号码：）甲方将上述房屋和土地使用权以及其他设备（包括：等）
一次性转让给乙方。
甲方保证该房屋权
属清楚，水、电、气、暖、有线电视、电话等相关设施完
好，不拖欠维修基
金和上述设施使用费用，无抵押等其他权利瑕疵。二、价格与支付方式：乙方支付万元（￥），采用分
期付款方式。
1、双方签定合同时，
乙方支付本合同定金两万元（￥20000.00）；甲方出
具定金收据。
2、本合同签订后日前双方办理过户手续，房产登记机关受理完毕本房屋产权证过户
登记手续后，乙方支付万元（￥）；土地管理部门受理本房屋所属土地使
用权证过户登记后，乙方支付余款一万元（￥10000.00）；甲方分别出具收据。
甲方承担过户发生
的费用，税费按有关法律规定，各自承担。
三、房屋交付：本
合同签订后日前，甲方向乙方交付房屋。房屋交付前，该房屋如有应缴纳的一切费用，
均由甲方负责。
四、违约责任：双
方签定合同后，如乙方违约，到期不能支付给甲方转让金，每超过一天向甲方支付全部转让
金的1%违约金；如甲方违约，迟延交付房屋及权属证书过户，每超过一天向甲方支付全部转
让金的1%违约金。
五、生效：本合同
一式四份，自双方签字后生效。双方产权交易合同与本合同不一致的，以本合同为准。
甲方：乙方：
xx
年月日
购房定金收据
房屋出卖人（收款人）：
__号码：
房屋买受人（缴付
人）：
__号码：
双方自愿就买卖市区小区房屋及土地使用权达成协议，面积为平方米。
依据《合同法》《担、
保法》之规定，现买受人向出卖人缴纳该房地产定金人民币贰万元整，出卖人已收到上述款
项，双方即日起办理该房屋产权转让登记手续。自本收据签收后三个月内完成产权转让登记
手续。
缴付人：收取人：
年月日
篇二：购房定金合同范本样本
购房
定金合同
卖房人：______；(以下简称甲方)