数据来源：美国商务部经济分析局
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年份
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产价格指数变动（vs.2000年 美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
120 100 80 60 40 20 0
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GDP(亿美元）
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北京锡恩企业管理顾问公司 第一个土地使用法 1908 1900 国家住宅法颁布,住宅管理机构 （1934）；联邦抵押贷款协会成立
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2003 1938
1900
75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通 过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起 来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期 的借贷金融服务 洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历 史上第一个关于土地使用的法律文件。
2002 8600 1993 年 突 破 5000 亿
4
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8
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美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
60
50
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20
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14.00% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 8.00% 0.80% 6.00% 0.60% 4.00% 0.40% 0.20% 0.00%
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二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年 二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
本年度新开工房屋： 2.4 million （套），创历史新高，其中多家 庭住宅更占整个市场的44%，显 然在过去的20年时间里，顾客群 发生巨大的变化。 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66%； 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。 墙体主要有木材和砖组成
19 76
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20 00
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁 美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁 GDP
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美国房地产行业的发展 历史
万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之6
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美国房地产行业的发展历史
1. 2. 3. 4.
基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系
1,200,000 套数 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
持续增长时间超过历 史上其他时期， 史上其他时期，持续 10几年的高速增长 10几年的高速增长
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10.00%
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0.00%
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GDP环比增长
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人口环比增长
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近半个世纪美国房地产业市值总量变化
1,000,000 800,000 600,000 400,000 00,000 0
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商务部 Zion Consulting Confidential北京锡恩企业管理顾问公司
美国房地产行业相关法 规的历史变革
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住宅条件 的变化
•2-3个卧室 •一个或没有洗手间 •两层
金融服务 的变化
现金购买住宅，没有 长期的分期付款服务 1900
FHA抵押贷款利率4.25%，购 买住宅金融服务手段有限 1950
可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择 2000
2003
住宅立法 的完善
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋 在
1999年在 Circa 建造中的房屋 年在
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 50年的房屋在结构上有相似之处 50年期间 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
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美国房地产行业结算套数
1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
数据来源:美国联邦统计局
年份
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美国房地产行业平均单价
$250,000 1,200,000
$200,000
1,000,000
800,000 $150,000 600,000 $100,000 400,000
资料来源：美国商务部 Zion Consulting Confidential
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住宅的变化---人们生活水平提高 住宅的变化---人们生活水平提高 --从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得 必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家 庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。 这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现 实。 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年 二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室， 4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都 不安装空调
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90年后年度新屋出售套数不断增长 90年后年度新屋出售套数不断增长
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