连岛——东方风情休闲第一岛她是位于黄海之滨的浪漫奇岛；这里充满了海外桃源的神奇色彩；这里记载了两千多年的悠久历史；这里开启了欧亚大陆桥的序幕。

定位协调 产品空间关键问题本次规划工作分为五个部分一、走进连岛——感受连岛的绝佳资源二、定位连岛——明确连岛的未来之路三、塑造连岛——打造连岛的主要途径四、体验连岛——功能和形象的完美结合走进连岛——感受连岛的绝佳资源地位独特：江苏省第一大岛借助连云港的区位优势，连岛拥有非常强的交通可达性区位显耀——连云港“东大门”灯塔山102m183m 358m 264m 131m 丰富的天际轮廓线连岛面对黄海，山海相依，汇集了连云港主要的滨海景观资源。

海天一色，山岛耸峙层峦叠翠，百草丰茂金色沙滩、连绵礁岩晨钟暮鼓，渔歌唱晚美丽传说，悠久历史中国东部海岸旅游高端化发展的标志性区域宗教文化资源渔家风情资源通达的区位交通稀缺性滨海资源历史人文资源自然生态资源定位连岛从旅游发展来看连云港——亚欧大陆桥的东桥头堡、重要的区 域交通枢纽以及江苏唯一的国际性海港城市。

连岛以及滨海新区是海上入苏第一印象区，是 成为展现江苏省国际化形象的窗口。

在江苏省旅游布局中，连云港处于沿黄海岸旅 游带，主要发展海洋、生态和休闲度假旅游； 而连岛就其资源特征和区位特征而言无疑应当 作为江苏省沿黄海岸旅游带的重要节点。

连岛承担着带动旅游整体发展、引领高端旅 游开发的核心作用定位连岛连云港城市发展的要求在“城市东进拥抱大海”的总体发展 战略下，东湾区的连岛和商务区是 近期开发的核心区域，在功能上互 为补充，作为两个动力源，共同推 进东区滨海新城开发建设。

构建滨海公共湾区，打造完整的“滨 海空间走廊”。

构建一条滨海新城— —北崮山——商务中心区——西大 堤——连岛的完整滨海空间景观走 廊，展示城市不同的滨海气质。

为“国际性滨海城市”正名的重要 作用。

定位连岛旅游发展趋势与市场分析国际国内旅游业趋势已由单纯的观光型为主导转变为以 体验休闲型为主导，旅游“主流”趋势已发生了本质的变化。

人均ＧＤＰ与旅游模式的对应关系 区域 全国 长三角 珠三角 北京 中国主要客源输出地旅游发展阶段 2004年人均 GDP 1269美元 4247 美元 5200美元 4300美元 旅游阶段 观光＋休闲度假旅 游复合 观光＋休闲度假＋ 体验旅游复合 观光＋休闲度假＋ 体验旅游复合 观光＋休闲度假＋ 体验旅游复合结论：单纯发展观光旅游已不符合现代旅游业发展的趋势，连岛的发展应该在观 光旅游基础上向休闲度假、深度体验等转移成为一种必然的选择。

连岛开发必须针对休闲度假游客的旅游需求、体验需求、文化需求、生活需求， 进行异质化开发，加强高级酒店、第二主所等复合化的休闲度假产品。

定位连岛连岛在城市与旅游发展中的重要作用●整合旅游资源的关键点——产业“鼓浪屿”——厦门的名片 “蓬莱岛”——烟台的名片 “八大观”——青岛的名片 “连岛”——连云港的名片●提升旅游内涵的突破口——品质●展现国际性海滨城市的名片—形象定位连岛江苏省海上门户、海上入苏第一印象区悠久的历史文化 浪漫的神话传说、镜花 缘充满幻想的神话世界核心要素提炼： 佛教海上东进的节点区域 海上丝路的起点之一 浪漫、开放、东方风情淳朴的渔家风情 海市蜃楼高发区展示东方风情的海岛形象 舒展、轻盈、传统与现代的结合体定位连岛 主要功能取向特色居住 第二居所 特色培训 生态保育 ……休闲度假功能高级酒店 滨海度假 体育休闲 海上运动 海上拓展休闲 ……城市高端服务城市休闲中心 会议中心 节事活动举办地 ……区别于传统“生态休闲岛”定位的旅游社区： 旅游淡季还是旺季，都能保证连岛有充足的人气。

定位连岛形象定位：东方风情休闲第一岛 形象口号：诗意山海 曼妙连岛功能定位：以休闲●文化●健康为主 题的国际化滨海休闲旅游社区市场定位：以长三角地区为代表的国内中高端客源 以日韩、俄罗斯客源为主体的入境客源 以“旅行”人群为代表的商务客源 以连云港白领阶层为代表的中端客源 沿陇海线周边地区的自助游客源定位连岛 发展目标：„构建以滨海为依托，以休闲●文化●健康为主题、面向中高端市场的复合度假产品体系„连云港市的高端休闲中心、特色居住和生态保育区 „塑造舒适宜人的空间形态，提供曼妙浪漫的休闲氛围，成为连云港市的“城市名片”发展思路：连岛旅游开发应从产业发展的高度，围绕差异性、主题性旅游，尽 可能提炼出可市场化运作的资源，进行旅游深度开发。

其开发以需求为导向，摆脱连岛旅游季节性约束，用复合多元的度 假产品体系延长游客平均停留时间，在充分挖掘连岛文化的前提 下，做足滨海休闲的文章，使连岛旅游度假产业成为连云港旅游度 假产业体系的核心支柱之一。

塑造连岛——打造连岛的主要途径核心问题 借鉴国外旅游度假产品的提升实现国际化休闲度假社区 如何寻求合适的途径拓展旅游度假发展空间 核心思路通过空间拓展与集约利用来满足空间需求 让稀缺的资源制造稀缺性的高端产品塑造连岛发展空间的局限现状建设已基本覆盖了可能建设的区域，可建设用地不足评价因素： 坡度<15度、植被、风向 可建设用地：156公顷 已建设用地： 128公顷 剩余可开发用地： 28公顷1.渔村更新165.660.3852.719779511944052合计170.410.3111.937150218619沙湾村113.220.2211.425589226715东连岛180.070.4529.41350567502718西连岛集约利用，有机更新东连岛村沙湾村西连岛村塑造连岛集中西连岛安置东连岛、沙湾村、大路口、西连岛村民集中到西连岛安置。

采用小高层+多层建筑形式，合计1200户村民，户均建筑面积110平方米。

渔民在岛内集中安置，是土地集约利用的一种方式。

同时通过改造为本地居民提供良好的生活环境和更多的就业机会。

置换用地40公顷3向海要地，拓展空间●功能上的对接●空间上的对接●水深水流与淤积●与西大堤的关系填海示意功能组合中段作为北港区岸线使用西段作为城市型岸线使用商务区打造公共内湾 东段作为旅游型岸线使用结合连岛进行配套开发 西大堤北侧海岸线作为旅游度假岸线夏季国际风筝节夏季渔民文化节夏季沙雕艺术节时间节日旅游节庆活动夏季沙滩排球赛夏季连云港之夏东连岛渔村游轮码头省海上训练基地镇海寺、金圣禅寺苏马湾生态园连岛海滨浴场区域吃渔家饭、住渔家房、赶渔家海、灯塔环岛观光、海韵广场观光观光、度假宗教观光游客中心、海天一色观光、风月亭、饮马井、汉代界域石刻、海誓山盟、龙后宫休闲中心、冲水滑道、沙滩排球、沙滩车、海上升空牵引伞、21世纪连岛金海岸假日中心旅游产品5月到10月4月到11月5月到10月全年5月到10月5月到10月旅游时段连岛的项目选择要适应休闲度假游趋势，其产品设计一是要摆脱海滨旅游受季节约束；二是针对高端客户开发休闲产品旅游产品类型单一、档次较低沙沙里岛位于旧金山湾北部的小城沙沙里岛被认为是加州最美的城市，与南部的旧金山市区隔海相望，整个旧金山湾美景尽收眼底，具有典型地中海风格的旅游胜地。

极具文化艺术气氛：全世界画家、作家、雕刻家、艺术家的天堂，和展示各类艺术瑰宝的世界橱窗。

高端房地产开发：沙沙里岛的房地产，主要分针对外地游客租售的旅游地产和本地市场需求的商业地产和住宅项目开发，住宅项目开发以高档住宅为主，在滨水区和半山地区的别墅价格不菲，其中一栋观景别墅售价达8100多万美元。

大量的游艇码头：充分利用滨海岸线设置了为数众多的游艇码头，大部分别墅都配有专用的泊位。

相关案例研究——墨西哥坎昆★传统玛雅文化中心坎昆是犹加敦半岛上的马雅文化中心，附近有马雅古迹。

★与海无缝衔接的全海景酒店、企业会所大多数度假酒店围绕在这块狭长的半岛上，众多游客上瘾的在这里享受日光浴、潜水、钓鱼和欣赏古文明。

北美著名大企业选择在加勒比海岛区域建设自己的企业会所，供员工休闲度假，极大的提高了公司的员工的积极性和销售业绩。

★地道的美食文化地道的墨西哥美食和龙舌兰酒，肥美的加勒比海海鲜，使得饕餮客大呼过瘾。

相关案例研究——马来西亚蓝卡威热带丛林海滩美景+强力政府政策支持+高品质开发政府政策设置免税区，并召开国际性会议提高国际知名度。

政府给予免税优待，众多的免税商店使这里逐渐成为一个购物天堂。

体育休闲会议和商务等国际性会召开迅速提升蓝卡威世界知名度热带丛林+私家海滩+星级酒店群岛上保持着75%的森林覆盖率，酒店逐沙滩而深入丛林，点缀在海滨。

私家海滩除酒店住客外闲人免入。

神话之岛挖掘当地历史和文化传说形成特色。

历史战争和文化遗迹黑米仓、黑沙滩、马苏丽公主墓园和老鹰广场(英联邦公园)等。

连贯性和弹性的政府决策规划实施循序渐进保障有力，开发计划分四期进行，完成约需20年，前10年完成开发，从2002年开始进行后10年开发。

高定位带动博鳌区域开发开发初期通过设置亚洲顶级全岛型林克斯风格高儿夫球场（18洞）带动商务会议市场。

政府政策支持，2001年后召开“博鳌亚洲论坛”一系列国际影响力的会议，迅速提高国际影响力文化和宗教艺术移植移植宗教文化、开发传统的民族工艺品构筑教堂及佛教寺庙。

发展本区宗教民间文化及中国传统艺术，是吸纳国外多种形式的文化和艺术创造本区艺术、宗教两大主题的文化氛围。

项目极化设置博鳌高尔夫是亚洲唯一的全岛型林克斯风格的高尔夫球场。

博鳌蓝色海岸度假别墅位于亚洲论坛特别规划区，万泉河入海口,占地面积60余万平方米,总建筑面积13.8万平方米。

★主题化的星级酒店群★休闲娱乐城★高级别墅区和企业会所★游艇俱乐部★城市型高端配套服务★传统文化延伸的特色产品知名度假区的核心项目借鉴：其开发核心思路包括：★项目极化——无所不致其极★地域文化——展现深刻内涵★活动多样——全天候的享受★功能复合——适当功能组合与一定密度的设施★环境优美——生态严格保护与人工环境完美结合丰富项目品种，提升产品档次资源特征适宜项目需求主题需求对象使用时间滨水酒吧风情街休闲需求高端游客全年海滨娱乐度假区休闲需求各类游客5-10月海景酒店式公寓第二住所高收入阶层全年海市蜃楼产权式酒店休闲度假高收入阶层全年海洋会议酒店商务需求商务人士全年海上高级游艇俱乐部休闲与健康高收阶层全年海滨浴场健康需求各类游客6-10月生态度假别墅第二住所高收入阶层全年滨海自然游憩带休闲各类游客6-10月东方养生康乐中心健康高端游客、境外游客全年渔家风情区文化家庭游客、境外游客3-11月镜花缘主题酒店休闲文化高端游客、商务人士全年复合化发展，由观光走向休闲度假根据连岛旅游的高端化开发方向做一些有针对性的项目策划和档次提升；组织多个功能板块,通过多样性活动来降低季节性影响,延长游客停留时间功能板块主要项目介绍观光游憩森林游憩活动、苏马湾生态谷、镇海文化苑滨海度假滨海浴场、高尔夫练习场、游船码头、游艇俱乐部、水岸风情酒吧区海上运动海上运动基地、海上拓展基地、水上主题游乐区（水上攀岩、水上靶场、水上蹦床等）主题酒店以《镜花缘》等为核心演绎元素的主题酒店群生态人居滨海别墅、森林别墅、渔村风情别墅、酒店式公寓、产权式度假酒店、养生休闲中心渔村风情渔村风情表演区、渔家乐体验区、海鲜美食街综合服务海市蜃楼主题五星级酒店、旅游服务中心、停车场、加油站、银行、基础设施管理中心国际海鲜饮食节城市沙雕艺术节动感拉丁火舞节空间发展模式空间模式选择——平衡式优点：资源利用充分发展强度适中生态保护较好功能分区明确项目可组合性强填海需求量适中让不同特征的项目找到适合的空间，并进行功能的整合与形象的提升总体功能分区构建两带四区●滨海休闲带运动休闲商业休闲酒店式公寓综合服务●渔家风情游乐区●港湾风情别墅区●特色文化度假区●自然生态保育区●滨海生态旅游带苏马湾风景区大沙湾海滨游乐区港湾风情度假区特色文化度假区自然生态保育区总体用地布局●对功能的落实●与项目的结合●因应市场需求的用地弹性：总面积：714ha填海区：44ha生态保育区：496ha总建设用地：218ha居住类：57ha度假以及旅游服务类：102ha●借助码头建立海上观光通道，建立区域联系●按照旅游度假区标准完善内部道路●设立长途交通转运站引进电瓶车等旅游交通工具●修建山地、滨海步行栈道拓展交通方式；建立转运枢纽城市、旅游与输港交通分离西大堤内侧港区集输运道路与城市道路分离，西大堤主体道路作为北输港通道；北部外侧道路结合填海岸线，灵活布线，作为城市滨海景观道路使用，从连岛出发，经西大堤北部，过北崮山外滨海大道连接东哨西墅。