桂林旅游房地产调查报告姓名杨志鹏所在学院管理学院专业班级房地产08-1班学号3080129110指导老师蒙永亨日期2010年10月30日桂林旅游房地产调查报告班级：房地产08-1班姓名：杨志鹏学号：3080129110目录桂林旅游房地产调查报告 (2)摘要: (3)关键词 (3)1.1城市概况 (3)1.2房地产发展状况 (4)第二部分：旅游房地产 (6)2.1旅游地产定义 (6)2.2旅游地产的开发模式 (7)2.3旅游地产发展状况 (8)第三部分:桂林旅游地产SWOT分析 (11)3.1桂林旅游房地产S分析 (12)3.2桂林旅游房地产W分析 (12)3.3桂林旅游地产的O分析 (14)3.4桂林旅游地产T分析 (14)第四部分：桂林旅游地产的借鉴 (14)4.1青岛——引进全国知名品牌，提升地产开发水平 (15)4.2烟台——坚持“特色地产”，打开外销渠道 (15)4.3三亚——地方政府的“远城攻略” (16)第五部分:结论及建议 (16)参考摘要 (17)摘要:当前，旅游业迅猛发展，旅游消费已从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业的大调整；同时，旅游房地产为房地产产业提供了新的发展领域，因此，旅游房地产必将成为中国经济增长的新热点。

桂林风景秀丽，自古享有“山水甲天下”的美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地。

历届桂林政府也大力发展旅游产业，每年接待的国内外游客超过千万。

同时桂林市政府也很重视房地产业的发展。

自2006年起，房地产每年的固定投资均保持在50亿元以上。

在旅游资源极其丰富独特，房地产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展却远远落后于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。

本报告通过实践调查，简介旅游房地产的定义及内涵，探析桂林旅游房地产的发展历史及发展困境，同时介绍国内在旅游房地产上取得成功的城市，通过借鉴对比，为探索出适合桂林旅游房地产发展的“桂林模式”提供新思路。

关键词：旅游房地产开发模式发展借鉴第一部分桂林社会经济发展状况1.1城市概况地理位置及资源环境•地理位置：桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，109°45''-104°40''，北纬24°18''-25°41''。

•行政区划：辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县，行政区域总面积27809平方公里。

其中市区面积565平方公里。

•自然资源：桂林市的动物种类繁多，陆栖脊椎动物有400多种，全市有高等植物1000多种，包括银杉、银杏等名贵树种；全市森林面积全市森林覆盖率为66%（城区覆盖率40%），市区以桂花树为主，桂花是桂林市的市花。

矿产资源丰富。

城市历史桂林历史悠久。

秦始皇置桂林，象，南海三郡，这是“桂林”的起源。

历史上长期为广西省会。

历史上有“始安县”、“临桂县”、“桂林县”等称呼。

气候条件桂林地处低纬，属亚热带季风气候。

境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。

年平均气温为18·9 C。

8月最热，月平均气温为23 C，1月最冷，月平均气温15·6 C。

全年风向以偏北风为主,年平均降雨量1949·5毫米。

经济发展2009年,全市实现地区生产总值948.61亿元，增长14.1％；其中,第一产业增加值177.34亿元,增长 5.3%；第二产业增加值412.00亿元,增长17.5%；第三产业增加值351.21亿元,增长14.1%。

第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为18.9%、43.8%和37.3%。

按户籍人口计算,全市人均生产总值18443元,增长13.2%。

财政收入97.64亿元，增长14.1％；城镇居民人均可支配收入16284元，增长11.2％;农民人均纯收入4978元，增长11.3%；完成全社会固定资产投资659.35亿元，增长35.7%。

1.2房地产发展状况•房地产投资高速增长近几年,随着大城市发展的规划,桂林房地产投资一直保持高速增长.。

受2008年次贷危机和政府宏观调控的影响，全年投资增幅曾大幅回落，同比增长只有5.1%，比2007年涨幅跌了30个百分点。

进入2009年房地产投资增长稳步回升，而2010年上半年投资总额更是高达51.20亿元，相当于2006年全年投资总额，同比增长40.6%。

图1-1：桂林近年房地产投资走势表1-1：2005-2009年桂林房地产投资情况近年来，桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高速增长。

但房地产投资占固定资产投资的比重有所降低。

这固然与桂林市政府加大工业等其它产业的投资有关，但这也反映了桂林房地产市场的窘境，首先，桂林缺乏规模庞大的房地产市场需求，其市区人口仅73.48万人；其次，桂林缺乏具有创新思维的知名大型房地产开发企业来带动房地产投资的增长，虽然桂林不乏彰泰、玉柴、安厦等有口皆碑的优秀房地产开发企业，但这些企业无一是规模大型的房地产开发企业，其开发的房地产项目最多不过数亿。

少有“奥林匹克花园”这等投资规模大的开发项目。

•房价高增涨有所缓解图1-2：桂林近年商品房平均价格走势2005年桂林房价还处于较低阶段，进入2006年，房价出现井喷式增长，后受金融危机及国家宏观调控影响，涨幅大大降低。

随着国家政策变化和市场需求影响，2010年上半年房价开始大幅增长，商品房平均价格达4500元，同比增长超过20%。

第二部分：旅游房地产2.1旅游地产定义对于旅游房地产的定义，目前有很多说法，事实上从不同的角度看旅游房地产确实有不同的内涵。

旅游地产是所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。

较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游房地产通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和经营管理等各个环节，充分利用了旅游业所形成的市场与吸引力，实现了房地产开发的有效经济循环，形成了房地产开发的回报。

2.2旅游地产的开发模式近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大地关注。

目前看我国旅游房地产都有一个显着的共同特点，即靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。

经开发商不断地开发实践，已形成如下几种比较成型的开发模式：•以旅游区域开发带动旅游房地产开发这类住宅以提供第一居所为主要目的。

景区住宅开发，景区住宅开发，以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。

通过依靠旅游资源（自然、人文或二者兼有）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

•以产权式酒店等旅游住宅设施为主体的房地产开发产权式酒店项目的运作有以下三种形式：一是对城市中心地带房地产项目的改造；二是城市3小时交通范围内的度假型产权酒店建设；三是旅游度假地的度假型产权酒店建设。

产权酒店的特点产权分单位出售、专业经营、统一管理、长期持有、稳定回报。

•以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发度假地第二居所的开发，主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。

这类旅游房地产的特点是：开发地具有突出的旅游吸引力，特别是生态环境，而当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。

•经营服务类旅游房地产的开发这类旅游房地产主要包括：以历史遗迹、博物馆、宗教建筑、标志性景观建筑、历史修复性建筑等为主要内容的观光类房地产，其房地产开发一股是围绕历史和宗教内容展开，为旅游观光服务。

这些房地产项目一般被旅游区的经营者长期持有，或者通过提供旅游服务获得投资收益，或者以其公益和非盈利的特点支撑整个旅游区的发展。

•酒店式公寓的开发酒店式公寓式介于旅游住宿类房地产项目和商用住宅两类之间的一种房地产，其主要特点是独立空间、家庭式环境、酒店式服务。

产权科全可分、一般有较高的投资回报。

它具有提供酒店式服务和管理，商居两宜的特点。

2.3旅游地产发展状况旅游业持续蓬勃发展图2-1：2005-2009年桂林旅游接待情况图2-2：2005-2009年桂林旅游收入情况目前，旅游业蓬勃发展，旅游消费己从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业结构的大调整；同时，旅游房地产为房地产业提供了新的发展领域，也为房地产企业提供了盘活资产的新途径。

因此，旅游房地产将成为中国新一轮经济增长的新热点。

风景秀丽的桂林，自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市。

凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游业，目前年接待入境游客上千万人次，而2009年更是高达1860万人次；2008年虽然遭受百年一遇的金融危机，但旅游收入依然突破百亿；同时桂林市历届政府也很重视房地产行业的发展，特别是1998年开始大规模的城市改造后，自2006年起每年房地产行业固定资产投资均保持在50亿元以上的较好水平。

而2009年甚至接近百亿。

•旅游房地产的发展现状“旅游业是‘睡美人’,房地产业是‘王子’。

”在博鳌国际旅游论坛地产与旅游分论坛上,巴黎第十二大学终身教授雷米先生如是说。

据调查，目前包括桂林主流开发商在内，市场上主打“度假旅游地产”、“休闲旅游地产”、“商务旅游地产”等概念的新项目不断推出。

同时，桂林在临桂、雁山区、灵川、兴安等地都有相关的旅游地产项目正在进行规划和建设，其中不乏千亩以上的大型开发项目，具备临江或依山的天然资源优势。

桂林市旅游业进入快速发展时期，同时也为旅游房地产创造了广阔的市场空间。

在旅游资源极其丰富且独特、房地产产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展远远落后于国内其它旅游城市，与其在世界旅游界拥有的地位格格不入。

表2-1：2009年桂林、三亚、杭州三地旅游地产对比情况据桂林房地产旅游协会图2-3：2009年桂林、三亚旅游发展情况对比杭州作为二线城市，在此先不做比较。

三亚和桂林同为三线城市中的著名旅游城市，但其旅游地产和旅游产业的发展却远远高于桂林。

2009年桂林接待的游客是三亚的将近三倍，但旅游收入却仅比后者高出25.28亿元。

而在旅游地产方面两城市的差距更大，2009年三亚旅游地产收入高达103.77亿元，旅游地产占整个房地产销售收入的80%，旅游房地产甚至成为三亚拉动国民经济增长的引擎；同期，桂林旅游地产销售收入仅有0.64亿元，仅占当地房地产销售收入的0.78%。