2010—2014年龙湖地产战略目标和投资策略分析
一、战略目标
1.1. 土地储备：
2010年获取土地面积600万平米，2011年获取1000万平米，2012年获取1000万平米，2013年获取1200万平米，2014年1200万平米；2014年底集团土地储备维持在行业前十，土地储备面积4000万平米左右；2011年底，集团东部地区（环渤海+长三角）土地储备面积超过西部地区（按资本市场口径）
*土地储备指已获取未竣工部分的土地面积，未取得规划许可证部分按国土证计容面积计算，已取得规划许可证部分按规划许可证面积计算(含地下)
1.2. 进入城市：
2012年底，集团共进入20个左右城市，2014年底，共进入25个左右城市
1.3. 存货比：
支持集团在2012年底签约额达到400-600亿，2014年底签约额达到800-1000亿；匹配集团12月滚动营业额，存货比维持在5-8之间.
1.4. 集中商业：
2011年开始，每年支持集团商业地产获取2-3个龙湖天街项目及3-5个龙湖星悦荟，每年新增投资物业土地储备面积约占集团的
5-10%，支持集团商业地产在2018年持有商业营业面积达到500-800万平米，经营利润占集团利润的30%
1.5. 酒店：
有条件地结合城市综合体和旅游地产项目发展320-370间客房的商务酒店和度假酒店，2018年底集团持有的已开业和待开业的酒店在10个以内。
2. 投资策略：（区域聚焦+产商住结合）
2.1. 区域聚焦：两线+四角：（共计64个城市）
2.1.1. 两线：海岸线、省会线(高铁线)
海岸线：大连、烟台、青岛、日照、连云港、南通、上
海、宁波、台州、温州、福州、泉州、厦门、汕头、汕
尾、深圳、珠海、阳江、茂名、湛江、海口、三亚（共
22个城市）
其中已经进入：大连、青岛、上海
未来1-3年准备进入：烟台、南通、宁波、海口、三亚
未来1-3年观察跟踪：日照、连云港、台州、温州
未来3-5年准备进入：福州、厦门、泉州、深圳、珠海
未来3-5年观察跟踪：汕头、汕尾、阳江、茂名、湛江
省会线（高铁线）：哈尔滨、长春、沈阳、北京、石家
庄、太原、济南、郑州、合肥、南京、杭州、南昌、武
汉、长沙、广州、南宁（共15个城市）
其中已经进入：沈阳、北京、杭州
未来1-3年准备进入：长春、石家庄、济南、
郑州、南京
未来3-5年准备进入：武汉、长沙、广州、南宁
未来3-5年观察跟踪：南昌、哈尔滨、合肥、太原
2.1.2. 四角：长三角、环渤海、西三角、珠三角
长三角：苏州、无锡、常州、昆山、常熟、扬州、镇江、徐州、盐城、泰州、嘉兴、绍兴、湖州、舟山、象山（共15个城市）
其中已经进入：无锡、常州
未来1-3年准备进入：苏州、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、湖
州
未来1-3年观察跟踪：昆山、常熟、徐州、盐城、舟山、象
山
环渤海：天津、唐山（共2个城市）
未来1-3年准备进入：天津、唐山
西三角：重庆、成都、西安、昆明（共4个城市）
其中已经进入：重庆、成都、西安
未来1-3年准备进入：昆明
珠三角：东莞、中山、佛山、江门、惠州（共5个城市）
未来3-5年准备进入：东莞、中山、佛山、江门、惠州
2.1.
3. 近三年动作：
2010年加强长三角投资团队，2011年开始发力全面进入长三角
2012开始渗透珠三角
持续跟进高铁线
2.2. 产商住结合
2.2.1. 住宅
项目选址
新进入城市特别关注两区(开发区、新区)一城(大学城)的大规模土地，采用商业中心+低密大盘模式(万达+高质量的碧桂园)多业态快速造城
a. 市区政府迁往地优先
b. 国家级开发区优先，高科技、软件园(白领>蓝领)优先
c. 大学集中的园区优先
d. 有快速交通的两区一城优先
地铁口最优
轻轨站次之
高速路或快速路邻近，车行在40分钟内（和传统市中心的距离）
e. 靠近新迁址的市、区政府、有一定景观资源、无拆迁、有快速交通、有产业(或大学园区)
的两区一城最佳
项目规模及业态组合
a. 至少1000亩以上，最好在5000亩以上（长三角地区可以放宽到500亩以上）
b. 可建面在200万方以上为佳
c. 商业总量在50万平米以内为佳，集中容积率可以在5-7：条件允许可保留20万平米的集
中商业(龙湖天街)，另加10-30万平米临街临MALL销售商业物业。
超过50万方的商业可作SOHO或写字楼
d. 在超过50万平米的大盘中，主动保留5-8万平米的社区集中商业（龙湖星悦荟）
e. 在政府税收地价有优惠、地段合适的基础上可以考虑320-370间客房的酒店(酒店的土
地、建安装修成本进入可售物业后，可售物业的税后销售利润率仍能达到集团要求：利润率12%+IRR20%)
f. 容积率在1.5-2.5之间为佳，可以不平衡使用容积率
g. 住宅覆盖率在35%以上，商业覆盖率在65%以上
h. 至少能有快速启动、容积率在1.0左右，总量在20万平方的第一期，业态以类独栋、
合院和叠拼洋房搭配
付款方式
a. 首期付款可以适当“猛”一点，控制在5亿之下，宜2-3个亿
b. 可以允诺一定量的外资，年度在1亿美元左右，但是必须说明若是因为外汇政策变化导
致外资受阻，允许以人民币付地价款
c. 整个付款周期在12个月以上为佳，而且每次付款时点宜放在每年的6、12月以后
为了快速开盘在总图、产品上的策略和纪律（项目获取后集团运投部、品牌部会在启动会严格把关）
总图策略：
a. 货值最大化原则：不平衡使用容积率，新区项目尽量从低密起步且让其面积最大化
b. 利用地块边界条件，尽可能沿北线和东西线布置高容积率产品，将低密度的独栋、联排
和花园洋房产品最大化
c. 利用道路交叉口，地块边角。
做一梯多户大标准层的SOHO公寓，以实现高密度产品
土地占用最小化，高价值低密度产品最大化。
SOHO公寓裙楼可考虑龙湖星悦荟
d. 沿城市干道可设置沿街商铺，以取代围墙封闭小区
e. 尽量利用北侧的道路，河道等间距，解决日照要求
产品策略
a. 第一期产品尽可能复制，本地化控制在5%内（主要是为配合总图的户型开间和进深的
微调以及当地规范的适应调整，不在平面功能布局、立面、材料上做变动）
b. 后续二三期产品，才允许适当考虑创新，但也需遵循二八原则，即创新控制在20%以内
c. 示范区尽可能用集团成熟的模块，严格拒绝创新；尽可能结合商业面积，不额外做会所
2.2.2. 商业
近三年商业的投资发展依托住宅地产，主力发展龙湖天街和龙湖星悦荟
未来发展规模部署
* 2018年集中商业营业面积达到500-800万平米
2.2.
3. 产业（含旅游及产业两大板块）
2.2.
3.1. 旅游
项目选址
两线四角范围内1小时车程可辐射、有上佳的天然山水资源（如海岸线、湖岸线、温泉、森林等），客户来源辐射全国或至少可以辐射四角中的一个区域
项目规模和业态组合
a. 小于2000亩的项目不参与
b. 可以考虑1-2个五星及超五星的度假酒店，酒店客房规模在320-370间客房
c. 临海(湖)岸线可考虑100米高层海景公寓(卖海景)或限高允许下的湖景公寓（成都小院
青城度假公寓），二线海(湖)景可考虑布置独栋、类独栋(卖绿地，卖沙滩)
d. 可考虑以租赁的方式获取1-2个golf球场，每个球场在1000-1500亩左右，租赁期通常在
20年以上
e. 5000亩以上的项目可考虑旅游商业，规模在10万左右，以特色风情街为主
2.2.
3.2. 产业
借助近几年政府对第三产业发展的迫切需求和政策支持，逐步尝试利用产业经济向政府勾地，获取大片复合功能（产商住结合）的城市及城郊用地
近三年希望有1-2个项目落地
项目选址
城市的新区新城，政府规划中有产业先导，交通方便，有轨道交通及快速路为佳
项目规模和业态组合
a. 5000亩及以上规模为首选，其中产业+商业占40%用地，住宅用地占60%
b. 产业+商业的可建面占30%，其中商业部分总面积在50-100万平米为佳(含一个20万
平米龙湖天街，30万平米临mall或临街可售商铺)，其余商业部分面积可以用作SOHO 及写字楼出售。
产业部分的建筑以框架为主，柱网在10.6米*10.6米，结构层高在5.4米为佳，首层可以到6.4米(根据当地规范，以不计两层面积为限)结构荷载参照龙湖天街标准
c. 产业部分的容积率可以在3-5左右，覆盖率在60%，地下2层，地上5层
d. 商业部分(含SOHO及写字楼)的容积率可以在5-7，覆盖率在65%以上，其中商业裙楼
部分地下2层，地上4-5层。
SOHO和写字楼大部分控制在100米及以下，局部可以有150米以下的超高层(参照住宅部分)
e. 产业部分的业态以高端生产性服务业、金融后台、电子商务、新媒体、影视娱乐、文化
创意、会展等为主，属于有科技含量的新兴产业、高端现代服务业
获取方式
以定向招标为主要方式，并同时获取政府在该产业区相关的政策和税务优惠，包括将来进入园区企业的政策和税务优惠。