交易广场运营状况调查
一号交易广场：目前-1至6楼均已正常营业。主力商业为-1至3楼的华盛奥特莱 斯，商家入住率约为90%以上
1号交易广场
规划经营状况：1号交易广场内-1至6楼均已正常营业， 包括时尚皮具鞋业体验馆（-1F、1F）/奥特莱斯购物 中心（-1—3F ） /进口商品主题馆（2F ）/LED照明产 业基地（4F）/电子商务产业园（5-6F），4-6楼层主 要是办公区域，空置率较高 主力商业：其中 -1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进 国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货 精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的 大型综合奥特莱斯城。经营模式：自营 + 联营 + 租赁 等 商铺进住率：商业主要集中在 -1~3楼。根据市调， 奥特莱斯商家入住率约为 90% 以上， 4-6 楼的产业基 地和电商产业园入住率约50%。
深圳华南城考察报告
分析1.华南城基本情况分析
分析2.华南城运营模式分析 分析3.华南城商业运营状况 分析4.华南城产业运营状况
分析5.华南城整体运营存在问题
华南城概况
1 纺织服装及面辅料交易中心 2 皮革皮具及原辅料交易中心 3 电子原材料及成品交易中心 4 五金化工塑料交易中心 5 印刷纸品包装交易中心 6 华南城居住小区 7 物流区 8 华南城酒店 9 办公大楼 9 2 3 7 1 8 5 4
华南城概况
华南城一期工程，涵 盖纺织、服装、皮革、 皮具、电子等12个产 业门类
华南城二期工程：华 南城2号交易广场
华南西苑，项目占地 39992平方米，总建面 161341.25平方米，
3、4、5号交易广场目 前正在建设或招商。
2004.3月
2009-2012
2013---
华南城1号交易广场， 已经于2009年初交付 使用
盈利模式
方式 比例 出售 30% 出租 70%
租、售面向客户
国内客户 70% 国际客户 30% 50-80
租售价格
租金（元/月.平米） 售价（元/平米） 6400-8800
招 ห้องสมุดไป่ตู้ 策 略 租金
头年免９个月租金，第二年免６个月租金 对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠
招商 其他费用 营销 特殊政策
万元
36132.8
451775
根据龙岗区统计局数据： 华南城累计投资48.79亿元 1、为了引进华南城项目，政府在土地整 备、供水、供电、道路建设等配套设施方面 进行了大量投入，累计总投资36132.8万元， 其中：直接投入24132.8万元，返还土地开 发费12000万。 2、华南城项目2003年11月20日动工建 设至今，整体工程已累计完成投资额 463775万元（含政府返还土地开发费12000 万元），建筑面积1441578㎡。一期建成办 公楼、营销中心等完成投资总额88368万元， 建筑面积430124 ㎡；二期建成1号展示厅、 2号展示厅等完成投资总额300450万元，建 筑面积1011454 ㎡；三期在建项目华南城总 部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资 额74957万元。
纺织服装
纺织服装区：商铺入住率较低，仅为10%左右。且纺织服装类业主普遍反映华南
城租金上涨过快，经营压力较大。
2004年12月交付使用，建筑面积约10万平米。总展示位756个，经营品种为纺织原料、辅料、面料，家纺面料、辅料，各
类服装成品及床上用品、小商品等。
入住率在10%左右，只有一层沿园区主干道入驻率略高，沿交易中心次干道和一层以上空置率较高， 入驻客户普遍反映近几年市场疲软，交易不活跃，租金上涨过快，压力较大。
6
项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、 物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率 集合配置
皮革皮具区
皮革皮具区：已进驻100多家知名企业，商家反映租金过高，市场成交里较低，
竞争和发展压力大。
总展示位756个，已进驻100多家知名企业，包括温革
东泰、SBS、太平洋皮塑、潮光拉链、梅峰扣具、中 信皮革、美志扣具、国茂皮革、广通五金、震龙机械 等在内。根据市调，入驻率在10%左右，商家反映租 金过高，市场成交里较低，竞争和发展压力大。
总结
投入与收益：华南城运营至今总投资48.79亿元，其中政府投入 36.13亿元。华南城历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元， 从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主。
运营模式：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控
制业态。30%出售，70%出租。 发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道
总结

已进驻业态：华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低 到高不等。华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等
必要生活服务配套，KTV、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服
务设施。能满足华南城商户及写字楼、公寓住户的生活需求。 交易广场运营情况：已对外运营的1号交易广场商铺空置率较 低，2号交易广场的商铺空置率较高，经营情况一般。
►
现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励 把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。 此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10％ 利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路 对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租
华南城整体税收贡献逐年递增：从纳税年度来看，2009年到2011年的纳税总额分别为8028万元、 13776万元、36897万元，其次，税种比较集中。主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税 18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。 带动平湖城市化发展的步伐：华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相 当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。 带动平湖行业发展：华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自 己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服 务，
华南城规划布局
4号交易广场 3号交易广场 华南城铁 东物流区
中华 心南 厦华 城 南 国 际 发 物 展 流
2号交易广场
华丽城 酒店
5号 交易 广场
大
总团华 行政楼 部 南 大 城 厦 集
1号交易广场
华南西苑
华南城国际原料城包含五金、化工、塑胶、印刷、纸包装、电子、服装等产业，大多处于 供应链上游。
税收增长。华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与
城市化发展。
已进驻商业业态分析
餐 饮
餐饮服务：华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等
娱 乐 与 生 活
生活配套：华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，KTV、影院、游乐城、动漫城等等娱乐 服务设施
交易广场运营状况调查 1、2、5号交易广场概况
华南城项目成本效益情况
产出情况 （一）缴纳税费 1、园区内企业 2、园区内个体户 （二）2011年商品交易额 1、园区内企业 2、园区内个体户 （三）2011年年末入驻商户数 1、园区内企业 万元 万元 万元 万元 万元 万元 户 户 户 人 89618 87323 2295 924531 763154 161377 3611 504 3107 12828
华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元 ►2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米 的生活区、保税仓
华南城运营模式分析
发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。华南 城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。
华南城的1号-5号交易广场为华南城内商业主要集中区域，其中一号交易广场为奥特莱斯商
场、二号交易广场为土特食品商场、另外三、四、五号为大型shopping mall、家居、数
码广场。 已投入运营的1，2号交易广场，总建面达到710000m2 5号交易广场于2013年4月28日投入使用，目前正在招商。
华南城收入来源数据表
100% 50% 0%
2、园区内个体户 （四）2011年年平均从业人员
商铺出售占 租赁占比 比 2010年 90% 8% 2011年 80% 19%
其它占比 2% 1%
1、园区内企业
2、园区内个体户
人
人
5836
6992
华南城运营模式分析
运作模式分析：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态
华南城运营模式分析
成本效益分析：出售商铺是华南城公司主要来源，历年在龙岗区缴纳国地税费总 额89618万元
根据龙岗区统计局数据： 1、入园企业数量：华南城项目于2003年11月20日动工，2011 年园区内单位3702家，其中外地法人67家，本地单位3635家。 根据抽样调查推算，2011年园区内从事经营活动的企业、个体 户年商品交易额924531万元，年平均从业人员12828人（详见 图表）。 2、缴纳税费：华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额 89618万元，而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万 元，园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税 费总额的49.1%。 3、出售商铺是华南城公司主要来源。从该公司损益情况来看， 其历年的收入主要以出售商铺为主，