26
• 得房率：是指套内建筑面积与套（单元） 建筑面积之比。
• 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面 积+阳台建筑面积。
• 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +公摊 建筑面积。
• 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含 一级市场、二级市场和三级市场；
• 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计 划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用 合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定 的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它 用土地者的市场；
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• 二级市场：是指房地产发展商根据土地使 用合同的要求将建好的房屋连同相应的土 地使用权转让给单位或个人的市场；
24
• 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时， 房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积， 即为该套（单元）的使用面积与该套（单 元）应分摊的公用建筑面积之和；
• 套内建筑面积：进户门内范围的建筑面积， 包括套（单元）内的使用面积、墙体面积 及阳台面积；
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• 套内使用面积：指套内实际能使用的面积，不包 括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符 合以规定：
房地产经纪行业介绍
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课程内容
•
•
一、房地产经纪的概念
•
二、房地产经纪的行业价值
•
三、房地产经纪行业的运营模式
•
四、房地产经纪行业发展阶段及未来发展方向
五、房地产经纪营销模式的发展方向
2
一、房地产和房地 产经纪的概念
3
1、房地产的概念
• 房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分离的部分（花园、车库…） 及其附带的各种权益。
• 二、我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上 的现状
• 1、经纪机构的无资质、无证书、无执照经营现象还很普 遍；
• 2、从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏； • 3、经纪机构在经营中存在诚信缺失现象；
19
房地产经纪行业发展方向
• 1、逐步建立健全的房地产经纪管理法律法 规体系；
• 2、严格推行从业人员的认证制度，健全行 业自律管理机制 ；
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房地产经纪行业目前极需解决的问题
• 一、房地产经纪行业在管理层上存在的问题
• 1、房地产经纪行业法律、法规不健全；
• 2、政府管理部门对房地产经纪行业的监管不力；
• 3、房地产经纪机构市场准入机制不健全；
• 4、房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不 力
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房地产经纪行业目前极需解决的问题
15
房地产经纪运营的模式三
• 二、直营连锁模式的特点：
• 1、信息共享，成交速度快； • 2、公司品牌可以吸引更多房源客源； • 3、提供专业化服务； • 4、有利于吸引和留住人才； • 5、公司管理可控度高；有利于总部制度的执行；
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房地产经纪运营的模式四
• 三、特许加盟模式的特点：
• 1、迅速占领市场份额； • 2、品牌及门店扩张性强； • 3、不同加盟商的服务质量有差异；
• 3、大力开展行业诚信建设，树立行业品牌；
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房地产专业名词
• 发展商：专门从事房地产开发和经营的企 业。
• 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程 规划许可证；c.建设工程施工许可证；d.国 有土地使用证；e.商品房预售许可证；
• 两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使 用说明书》；
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• 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证， 是房地产权属的法律凭证，即我们常说的“房本”；
5
差异
• 包括几个方面： • a) 二者属性不同； • b) 二者增值规律不同； • c) 权属性质不同； • d) 二者价格构成不同。
6
பைடு நூலகம்
房地产的类型
• 按用途划分： • a) 居住房地产 • b) 商业房地产 • c) 旅游房地产 • d) 工业房地产 • e) 农业房地产
7
2、房地产经纪的概念
• 房地产经纪： 为促成委托人与第三方进行房地产交易
而提供居间或者代理等专业服务，并收取 佣金的行为
。
8
二、房地产经纪的存在价值
9
为什么要有房地产经纪行业（一）
• 一、选择二手房的理由：
• • 1、在地段上有充分的选择空间 • 2、成熟配套 安居无忧 • 3、现房交易 房屋质量一目了然 • 4、免装修 即买即住 • 5、干扰少 • 6、居住气氛好 • 7、即买即有产权
• 房地产由于位置的固定性和不可移动性， 又称“不动产”。
•
4
房产、地产两者间的关系及差异
• 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与 之相连的构筑物或建筑物。
• 地产是指明确了土地所有权的土地，既包 括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已 开发和待开发土地。我国的地产是指有限 期的土地使用权。房产与地产之间存在着 客观的、必然的联系。
• A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算， 墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计 算；
• B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使 用面积；
• C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯） 按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
• D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、 卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
12
• 三、房地产经纪行业的运营模式
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房地产经纪运营的模式一
• 一、单店模式 • 二、直营连锁模式 • 三、特许加盟模式
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房地产经纪运营的模式二
• 一、单店模式的特点：
• 1、数量众多，规模小； • 2、缺乏竞争力，靠市场吃饭； • 3、低价竞争和无序竞争的主要参与者； • 4、灵活度高，但难于进行监管；
• 三级市场：是指单位、个人之间的房地产 产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级 市场基础上的第二次或多次转让房地产交 易活动的市场；
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• 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积 之比值。（如：在10万平方米的土地上， 有20万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）
• 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或 多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面 积之和
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为什么要有房地产经纪行业（二）
• 二、二手房交易的特点 • 1、房地产商品信息的复杂性； • 2、房地产交易价格的复杂性； • 3、房地产交易专业信息的复杂性； • 4、房地产交易心理的复杂性；
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房地产经纪的行业价值
• 一、沟通信息、消除失灵； • 二、促成交易、提高效率； • 三、规范交易、保障安全；