耒阳市物流产业园项目调查分析报告目录一、耒阳市物流产业园项目规划纲要 (1)二、耒阳市物流行业现状 (2)1.工业萎缩，物流行业缺乏工业支撑 (2)2.物流园区萧条 (4)3.商业发展势头良好，流通货物以轻工业品居多 (4)4.物流企业数量多、规模小、信息技术含量低 (6)5.现有物流企业对现代物流认识不足 (7)6.物流人才缺乏 (7)三、物流趋势 (8)1.网络联盟化 (8)2.聚集化 (8)3.交易化 (8)4.信息化 (9)5.平台化 (9)四、项目情况分析 (9)1.地块位置 (9)2.行业环境分析 (10)3.SWOT分析 (11)4.项目建议 (13)五、项目规划进程与效益分析 (13)1.进程规划 (13)2.成本估算 (14)3.盈利分析 (14)一、耒阳市物流产业园项目规划纲要耒阳市位于湖南省东南部，五岭山脉北面，东北邻安仁县，东南及南面连永兴县，西南角与桂阳县接壤，西临舂陵水与常宁市隔河相望，北界衡南县。

耒阳市区现建成区面积50平方公里，是湖南省最大的县级城市。

根据耒阳市2015年4月编制的《耒阳市城市商业网点规划》，提出以电商物流为主的物流产业园规划指南，规划物流园项目位于京珠高速、320省道交汇处西北角，占地面积500余亩。

重点建设电商总部中心、电商仓储中心、电商配送中心、O2O展示体验中心及相关配套设施，为电子商务型企业提供包括人才服务、金融服务、网络物流、配需服务在内的综合服务，对本地将要进入电子商务的传统企业快速进入电商提供帮助，从而带动耒阳乃至整个湘东南地区的电子商务发展，并将极大地缓解城区交通压力，更有利于城区环境卫生。

但根据我们实地查探耒阳电商孵化园区，里面没有成规模的电商企业，入住的有二十多家电商企业，大多却处于闭门状态，根本不见忙碌的朝气景象。

所谓的电商孵化园区只是面子工程，里面办公楼大多闲置，甚至个别楼层被一些企业作为生产车间占据。

综合观之，耒阳电商产业还是处在比较落后的状态，耒阳政府企图以互联网带动其它产业发展，并作出了一些尝试，比如成立电商协会、推动互联网教育、组建电商孵化园等等，不过实际效果并不好。

二、耒阳市物流行业现状1.工业萎缩，物流行业缺乏工业支撑2013年，耒阳全市规模工业增加值增长0.5%；在规模工业中，轻工业增长9.3%；重工业下降0.9%，其中煤炭开采和洗选业下降4.65%；农副产品加工业下降13.07%；电力、热力生产和供应业增长14.64%；黑色金属冶炼及压延业下降15.64%；非金属矿物制品业下降21.02%。

新产品产值8.28亿元，下降16.2%。

出口交货值1.72亿元，下降44.1%。

全市规模工业实现主营业务收入398.45亿元，下降6.2%；实现利润总额27.16亿元，下降32.4%。

2013年耒阳工业指标增减百分比轻工业9.30%农副产品加工业-13.07%煤炭开采及洗选业-4.65%黑色金属冶炼及压延业-15.64%非金属矿物制品业-21.04%新产品产值-16.20%出口交货值-44.10%规模工业主营业务收入-6.20%规模工业利润总额-32.40% 2014年，耒阳全市工业增加值为141.03亿元，增长8.2%。

出口交货值为3.75亿元，增长117%。

新产品产值8.27亿元，下降0.5%。

全市规模工业实现主营业务收入396.73亿元，下降19.1%；实现利润总额27.62亿元，下降35.1%。

2015年，耒阳全市工业增加值为143.38亿元，增长5.3%。

出口交货值为5.83亿元，增长55.6%。

新产品产值17.65亿元，增长113.5%。

全市规模工业实现主营业务收入257.16亿元，下降22.5%；实现利润总额19.44亿元，下降8.2%。

从以上数据可以看出，从2013年到2015年，工业增加值虽有所上升，但规模工业主营业务收入却连年下降，尤其是在2015年，直接下降22.5%，由此推出，耒阳市工业正处在萎缩之中，库存积压比较严重。

也就是说，耒阳工业企业缺乏市场竞争力，产品滞销，工业物流很难兴起。

2.物流园区萧条耒阳市的物流中心或园区普遍偏小，占地面积一般在10-20亩大小，根据我们走访的几个较大的物流园，并不像其它物流园区车水马龙，呈现出萧条状态。

而占地不小的海通物流园实际已经变成工业园，被几家企业当做厂房使用。

3.商业发展势头良好，流通货物以轻工业品居多耒阳产业原来以煤炭为主，但随着煤炭资源枯竭，煤炭市场处于下行状态，耒阳的煤炭产业在经济比重中的地位连续下降，而商业趁势兴起。

如下表所示，耒阳第三产业比重逐年攀高，说明耒阳商业及服务业呈现良好发展势头。

2013-2015年耒阳市社会零售增长情况根据我们走访的恒大物流中心与几家分散的物流点，发现集散的货物以副食品居多，其它还有办公用品、药品、竹制品等生活用品。

值得说明的是，这几年耒阳新建房屋大批量出现，在恒大物流园集散的建材类货物也占有一定比重。

4.物流企业数量多、规模小、信息技术含量低目前共有大小物流企业158家（如广电、供大家电配送、邮政物流、和润阳光医药配送、安邦农资配送、天天快递、金盾物流等）。

城区物流企业主要分布在金桥农果蔬综合市场，五梅路及文化路。

经营线路主要是耒阳至衡阳、长沙、郴州、广州，经营业务主要有专业配送和快递、零担托运等。

农村物流主要集中在产煤乡镇如南阳煤业物流公司。

哲桥、小水等镇的物流业因其成本优势也快速发展。

但没有形成物流园区和产业链，经营分散，规模小，缺乏仓储、信息系统等配套设施，缺少现代电子商务元素。

耒阳物流企业主要以仓储、快运为主，多数公司一般只有几十平方米大小，而且这些物流型公司从事的运输线路比较单一，以广州、长沙快运、快递为主打业务。

网上业务少，现代信息技术含量低、效率低，经营粗放，形不成规模，很难降低成本，难以实现资源共享。

5.现有物流企业对现代物流认识不足现代物流是一个新兴产业，是对运输、仓储、包装、装卸、加工、配送、信息进行有机整合的过程。

目前市场上，一些货代、仓储、运输企业纷纷改头换面，挂上了“物流”的招牌，但在实际操作和经营理念上，与传统企业并没有本质区别。

对于第三方、第四方物流的建设，物流园区的开发，增加科技含量，形成物流产业链的组建和营运，在认识上还有较大的差距。

6.物流人才缺乏物流行业本身是一个跨度比较大的行业，目前缺乏的是策划和规划方面的物流人才，尤其是缺乏一批有理念、会经营、懂管理的拥有现代物流理念的物流管理人才，这已成为制约耒阳物流业发展的瓶颈。

所以打造一个以物流产业集聚为重点，同时打造一个现代化商贸物流城，实现一个原材料供应、集仓储、物流功能的“第四方物流”，可降低商贸企业成本和流通费用，实现小微企业的孵化和壮大。

增强城市聚集力及其综合功能首先,商贸物流的发展可以进一步改善城市总体规划布局,使城市的整体运作更有效率;其次,商贸物流的发展可以提高各类企业的物流运作效率,极大地增加城市市场的辐射能级;最后,商贸物流的发展可以突出城市的功能定位,进一步完善城市的综合功能。

三、物流趋势1.网络联盟化应当说，网络化是新兴经济发展的重要特征，也是现代物流产业的主要特征，既包括实体服务网络（“地网”），也包括互联网技术的应用（“天网”）。

摆脱“点式经营”的弊端，以加盟、联盟的方式形成强大的物流园区跨区域实体服务网络，进一步提供物流效率，降低物流环节和成本，是物流园区未来发展的主流方向。

2.聚集化我们知道，中小企业集群（产业聚集区）是指在某一特定领域内互相联系的、在地理位置上集中的公司和机构的集合，是介于市场和正式组织之间的一种中间性组织。

而企业众多、分散、组织集中度低是物流企业的重要特征，因此，物流园区可以成为物流企业特别是中小物流企业创业成长的孵化器和加速器，既可以满足物流企业的业务发展需要，又可以实现政府经济管理功能的对接和过渡。

3.交易化物流园区从单纯的仓储功能向现代物流发展，首先就是与商贸的结合，使得物流园区具有交易服务等众多综合性功能。

而且作为低成本、共享式销售网络重要节点的商贸物流园区以其拥有的产业集群效应，承担着市场信息反馈、价格发现、商品展示、采购配送、技术研发、国内外贸易等诸多功能，起着沟通生产和消费的桥梁作用。

进一步说，伴随着物流园区交易功能的扩展，电子结算、仓单质押、融资担保等金融服务功能也得到充分发挥。

4.信息化物流园区作为服务物流企业的第四方物流运营商，就是通过与客户共同成就事业的软硬一体化的物流信息服务平台，服务并培育专业第三方物流企业。

而软平台的核心就是一体化电子商务系统，即通过系统实现平台内外高度协同互动，建立起信息化系统的竞争优势，通过聚集与整合平台内外的客户资源，大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营，形成信息化盈利模式，并产生平台服务增值收益。

物流园区信息化的价值就是整合与效率。

5.平台化所谓“平台”，简单地说就是一个载体。

物流园区作为平台化运营商，要搭建公共服务体系，除了为入驻企业提供基础物业服务之外，更要融合其他的功能模块，如仓储、配送、交易、信息服务、金融服务等，形成微型生态平台，从传统物流园到现代智慧物流园转变。

四、项目情况分析1.地块位置项目地块位于耒阳京珠高速出口以西，耒水河以东，迎宾大道以北，规划土地500亩，参考价20万/亩，也就是不超过工业用地价。

此外，高速口进来有块60亩左右的商业用地归私人（陈爱国朋友）所有，据陈爱国所言，这60亩商业用地大概每亩100万元。

（1）项目所在位置毗邻京珠高速耒阳出口，是通往耒阳市区主干道，距离耒阳城区距离约5-6公里。

（2）项目所在地还位于耒水河岸东侧，水面开阔上游通往耒阳市区，下通衡阳，若耒水河能成功改造，将具备水路码头的基础条件。

水陆并进的立体交通路网，符合加快耒阳现代化城市推进，可提升物流园的辐射和带动功能。

2.行业环境分析耒阳距衡阳60公里，乘坐高铁17分钟即可到达；耒阳距长沙230公里，高铁1个小时到达。

而长沙与衡阳的交通环境要远比耒阳发达，耒阳只有一条高速公路和一条铁路通过，而衡阳有五六条高速公路汇合，铁路东西南北方向都有。

衡阳的物流业已经颇为成熟，存在为数不少的规模物流中心，长沙物流更是兴旺发达。

在耒阳建设物流产业园必须考虑衡阳与长沙物流行业的因素，不宜与长沙或衡阳物流形成冲突，在前期可作为长沙或衡阳物流圈的补充。

3.SWOT分析优势及机会（1）该地块无规划要求，可任意安排业态布局；（2）地块靠近耒阳河以及高速公路路口，理论地段较好，但开口离高速入口太近，且需横穿道路；（3）亿丰国际商贸城的相关协议，以及伍主席的态度，为我司提出合同条件提供了参考与样板；（4）耒阳人民的消费意愿比较高（但也受限收入水平）；（5）商业氛围较好，耒阳目前多为沿街商业，几乎所有的临街面都是底商，并存在三大商圈：神农广场、发明家广场、人民路。