XXX城镇土地使用现状及建议
政协XXX经环委
2013年4月25日
一、我县城镇土地使用现状
我县总面积2927平方公里，辖6个镇，19个乡，总人口37.5万人，其中，农村人口32.5万人，城镇人口5万人。

近年来，我县大力推进城镇化建设步伐，城镇土地的开发利用取得了较好效果。

一是城镇土地开发的规模日益扩大。

目前县城面积2.76平方公里，从2008年年供应土地56.78亩，实现土地出让收入入库649万元，到2012年年供应土地400.44亩，实现土地出让收入入库4775万元。

五年来，共供应土地1669.98亩，实现土地收入入库15007万元。

二是城乡规划逐步完善和细化。

多年来县委县政府投入了大量资金多次对县城和各乡镇的总体规划进行修编完善，目前，县城的总体规划、近期建设规划、控制性详细规划以及各镇总体规划已基本修编完善，城镇建设将更加有章可循。

三是城镇土地管理方式不断创新。

我县建立了县土地储备中心，实现了县政府有效控制全县一级土地市场，通过直
接征地、开发、拍卖的方式，避免了由房地产开发商控制开发土地，一级土地利润由房地产开发商获取的现象出现；实行了土地招标拍卖挂牌制度，逐步规范了土地开发管理，很大程度上减少了多头开发土地，低价出让土地现象。

四是城镇建设步伐继续加快。

XX小区各项基础设施逐步完善，检察大楼、劳动大楼、地税大楼、教育新村、卫生新村、经济适用房和部分居民建房拔地而起。

XX、XX等小区投入使用。

完成了XX大道、XX路、XX路、XX大桥路灯改造，XX路和工业路工程已经建成，XX路改造已全线拉通。

XX公园、中心城区防洪堤景观工程业已竣工。

城镇品味得到较大幅度的提升，社会效益显著。

五是工业园区建设效益初显。

我县创办工业园以来，从统计的园区11家企业来看，2010年到2012年共缴纳国税2311.8万元（其中增值税1973.2万元，企业所得税338.6万元）。

2010年为355.8万元，2011年为434万元。

同比增加78.2万元，增长22%，2012年为1522万元，同比增加1088万元，增长251%，从税收增长的速度来看，工业园占用城镇土地使用效益还是较好的。

非园区的工业企业产销不理想，个别规模企业年缴税量还停留在个位数上。

二、制约我县城镇化建设的主要因素
1.城镇体系布局不合理。

我县经过多方努力编制了各类规划十多项，但这些规划大多是方向性、理论性的总体规划，大部分建制镇没有编制近期建设规划和控制性详细规划，在
实际工作中出现城镇功能混杂，用地布局不合理，各类性质用地区别不明显，工业用地偏少，现有商贸区、居民住宅错综复杂，致使城镇功能布局不规范，特色不突出，基础设施不配套，随建随拆的现象时有发生。

2.城镇建设资金缺乏成为发展的瓶颈。

我县一些项目由于资金筹措难、土地成本高、征地拆迁矛盾纠纷多，加之县城四面环山，拓城空间小，城镇面貌与其他兄弟县市相比存在差距。

我县虽然按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，鼓励个人、集体及社会各方面参与城镇建设、管理和经营，但没有形成稳定的融资渠道，城镇建设的资金来源十分有限，城镇缺乏必要的资金政策支持，制约了城镇的发展。

3.土地市场机制不健全。

一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。

二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施。

三是土地收购储备机制落实不够到位，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。

政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。

4.招拍挂出让效果不明显。

近年来，我县虽然对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但相对于其他市县（区）来说，效果不是很明显。

全县闲置土地较多，占地不用、好地闲用问题比较突出。

同时，非法转让、买卖、租赁
等土地隐形交易的现象长期存在，应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

三、建议和对策
1.突出特色，科学推进城镇规划。

一是要抓好城镇的总体规划。

根据县城及各镇的区位条件，要做好城镇体系的布局，注重功能分区定位，推进农民向城镇集中、产业向园区集中、商贸向市场集中、居住向小区集中，引导城镇的合理发展。

二是城镇规划要有一定的超前意识，统一规划，分期实施，坚持因地制宜、统建联建、综合开发、配套建设，打造亮点、突出特色，加大对项目用地基础设施和公益设施的投入力度，特别是要搞好“五通一平”，从而可大大提升土地使用价值。

三是必须努力维护规划的严肃性、整体性、系统性。

坚持“规划一张图、审批一支笔、全县一盘棋”，真正做到建设跟着规划走，加强对规划实施过程中的法律监督、社会监督和舆论监督，建立规划实施责任追究机制，严肃查处违反城镇规划的行为。

2.拓展渠道，加大城镇建设投资力度。

一是在充分利用国家各项优惠政策，进一步加大县财政对城镇建设投入力度，搞好基础设施配套建设。

二是逐步建立政府、集体、企业、个人共同投资的多形式、多元化、多渠道的城镇化建设投资体制。

通过政务公开，简化审批手续等优质服务，吸引
更多的外来资金参与城镇的开发建设。

三是在基础设施建设和公用设施建设上，坚持“谁投资、谁受益”的原则，实行有偿使用制度，鼓励和引导外商投资、个体私营资本、农村集体经济组织等投入城镇建设。

3.健全机制，突出政府土地收储主体地位。

一要充分发挥县土地储备中心的职能作用，强化政府对土地一级市场的垄断，在调查摸底的基础上，认真分析闲置土地的特点和形成原因，做到因地制宜、分类指导清理闲置土地，全面盘活全县土地资源。

二要加大对土地收购储备的资金注入。

政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三要加大土地收购储备和开发力度。

一是实物储备。

对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。

按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对平溪、沙湾等划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。

三是信息储备。

对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

4.市场运作，强力推行土地招拍挂出让制度。

一是坚持土地市场的高度统一。

通过清理闲置土地，打击处理非法买
卖土地行为，将城镇规划范围内的经营性用地纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

二是加大土地拍卖出让力度。

取消工业用地出让最低标准，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

三是加强地价管理。

对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估机构评估作价；特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。

然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

5、强化园区企业税收力度。

园区企业应兑现入园承诺，对那些三年达不到政府规定纳税要求的企业，除责令其缴纳相应的土地使用费外，限其搬迁，把土地使用权让给效益更好的企业。

对那些占用城镇土地后，迟迟不建厂或建厂后不开工的企业，政府要规定一个时限，超过时限的要收回，并收其高额占用城镇土地费。

6、严禁以办企业为名套出土地作为其它开发。