（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
（一）资金的时间价值
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ）
●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报
（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）
表1－1两份工作的比较
年数
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 总计
哈佛的年薪
$80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000
哈佛年薪的现值 耶鲁的年薪
$80 000 $72 727 $66 116 $60 105 $54 641 $49 674 $45 158 $41 053 $37 321 $33 928 $540 723
$62 000 $66 000 $70 000 $74 000 $78 000 $82 000 $86 000 $90 000 $94 000 $98 000
耶鲁年薪的现值
$62 000 $60 000 $57 851 $55 597 $53 275 $50 916 $48 545 $46 184 $43 852 $41 562 $519 782
先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美 元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美 元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价 值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱， 我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三 年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此 类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加， 我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723 美元。相当于我在第一年借入这个数目，然 后用整整10年的收入偿还。
影响房地产价值与价 格的因素分析
一、房地产的基本概念
1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草 和建筑物的附属设备）。
2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及附带的各种权益。
3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影 响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及 四项权能。
（一）资金的时间价值
用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值， 他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供 的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并 且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较 符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高 于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得 100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然 有10美元的剩余，这就是我们的收益。 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项 目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要 能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成 本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从 中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。
(4)资金筹集（ห้องสมุดไป่ตู้inancing）
●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（5）市场与投资环境（Market & investment climate）
●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析
（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）
●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
2．投资管理（Manage the investment）
（1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。
3．房地产转让（Alienation）
（1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。
三、影响房地产价值的主要因素 分析
影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境 和市场需求。
●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
(3)买卖合同（Buy-sell contract）
●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款