Public Equity 12%
Private Debt (私募债权): 银行向房地产 公司的贷款
Private Debt 43%
Public Debt 16%
Private Equity
29%
Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
1、房地产公司债券
企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券
公司债券发展
中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但 企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余 额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例 不到1.4％。
1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资， 因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。
较长 较严格
较高 筹资额2.5%+
RMB200万
较高 活跃 较强 一般 RMB2万+信息费 最强
一般 较严格
较低 筹资额2.5-
3.5% +HK$1000万
一般 活跃 较强 较严格 HK$100-300万 较强
纳斯达克/ 纽交所
一般 严格 较高 筹资额7%+ US$300万
较高 一般 较弱 最严格 US$5-10万 弱
房地产公司上市发展流程
定向募集
Pre-IPO
原始发行 IPO
已渡过初创期
产品和服务已被 市场初步认可
为更快的发展积 蓄能量
营业额初具规模
距 IPO 1年左右
在高速发展阶段 的后半部分
营业额规模已 达上市要求
市场份额进入 稳定阶段
追加股发 行（增发 或配股）
可转换债券 发行
公司已完成股 票初始发行
发行后业绩和 股票走势良好
不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包 括什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并 以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任 何投资工具。
部分国家房地产投资信托10年的投资表现
全球 美国 加拿大 荷兰 澳洲 新西兰
1年 12.6% 9.4% 11.4% 19.9% 17.1% 10.4%
Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
2. 美国房地产资本市场
Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
Public Equity 8%
Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款
Private Debt 55%
2、房地产公司上市
全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产 上市公司的数量来看，目前总共有90家(近 一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共 才500多亿。
虽然我国先有部分房地产公司在海外成功 上市，但数量较少。
上市融资对筹资企业的条件要求较高，中 小型房地产企业很难涉足
总体上,国家不鼓励。
公司收入进入 稳定发展期
已完成初股票 始发行
当期财务表现 良好
兼并收购
迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整
企业上市地点选择
比较项目
深交所/上交所 香港联交所
上市审批时间 上市审批难度 平均市盈率 筹资费用
筹资规模 交投活跃程度 后续再融资能力 上市后监管 上市后维持费用 投资者认同度
房地产企业融资方式的新发展
房地产企业融资方式的新发展
一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景
一、房地产金融的内容和我国的现状
1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化
1. 全球海外房地产资本市场
Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
房地产投资信托基金简介
房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投 资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在 向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办 公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要 还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些 租金为股东带来回报。
企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在 我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资 企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。
《公司债券发行试点办法 》
中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发 行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行 正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市 场更加完善。
Hale Waihona Puke Private Equity
19% Private Equity
(私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
Public Debt 18%
Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
3. 我国房地产资本市场
上市的房地产公司 1.5%
试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担 保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融 资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐 人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确 定利率区间。
试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上 市公司才能发行无担保公司债。
银行房地产抵押贷款 58%
各种自有资金 39.6%
上市房地产企业债券 0.9%
4. 我国房地产开发资金结构变化
银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售
二、我国房地产金融创新和前景
1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义
新加坡交易所
最短 一般
低 筹资额5-7%
较低 较差 较弱 较严格 5-10万新元 较弱
3、房地产投资基金(私募)
我国房地产私募基金尝试阶段 我国房地产私募基金的相关立法 我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 我国房地产私募基金的前景光明
4、房地产投资信托基金
房地产投资信托基金的概念 香港房地产投资信托基金 其它国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 我国房地产投资信托基金