房地产基础知识（渠道外场中介内场）一、理论类1、1亩约等于667平方米2、1公顷等于10000 平方米，约等于15亩。

3、现在最常用的付款方式有一次性付款按揭贷款分期付款，三种。

4、按用途房地产的类型可划分为以下5种：居住房地产、商业房地产、旅游房地产，工业房地产，农业房地产5、七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，天然气通，场地平整。

6、房地产又称不动产是房产和地产的总称两者具有整体性和不可分割性。

包括土地，建筑物及地上（附着物），房地产附带的各种权利。

7、商品房五证包含：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证商品房预售许可证8、客户首次购房，首付需付几成? 30%9、客户买房三个重要原因：认可地段; 认可产品;认可价格10、介绍产品着重：地段环境交通户型配套设施政策价格价值。

11、判断客户三大核心、量大要素三大核心：有钱、有权、有兴趣、两大要素：有需求、有资格12、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产，土地使用年限为70 年；b) 商业房地产，土地使用年限为40 年；c) 旅游房地产，土地使用年限为40年；d) 工业房地产，土地使用年限为50年；e) 农业房地产，土地使用年限为50 年。

13、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，钢筋混凝土结构的建筑14、公共维修基金是指商品房楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，标准一般为（93）元/㎡，按建筑面积收取。

二、基础类1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

2、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。

3、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。

4、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。

5、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。

6、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场。

7、客户心理变化5个过程：注意→兴趣→欲望→决心→行动。

三、另类基础1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于之上的各种权益。

2、建筑物包括房屋和构筑物两大类。

3、房地产的独一无二性是由不可移动性派生出来的。

4、不动产物权中最主要、最核心的权利是所有权5、目前产权登记方式是按建筑面积方式进行登记。

6、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未作约定时，面积误差比绝对值为超过3%，买受人有权退房。

四、基础类1、什么是按揭贷款?即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。

五、基础类：1.建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。

2.绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

3.容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

4.建筑密度：规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积5.得房率：套内建筑面积/套建筑面积6.商品房的开间：就是商品房的宽度。

7.商品房的进深：就是指商品房的实际长度。

8.商品房的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

9.商品房的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

10.建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。

五、业务流程题1.销售流程2.银行按揭流程及应准备的按揭资料包括但是及已婚客户及企业单身客户：本人身份证原件及复印件2份本人户口本需户口本首页、户主页、本人页原件及复印件2份单身证明需民政局开具，离异人士需离婚证及未再婚证明收入证明收入证明、工作条及近三个月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明首付款收据及复印件、商品房合同及复印件已婚客户：夫妻双方身份证原件及复印件2份夫妻双方户口本需户口本首页、户主页、本人页原件及复印件2份结婚证需双方持证人各持自己的及复印件2份收入证明夫妻双方收入证明、工作条及近6个月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明首付款收据及复印件、商品房合同及复印件企业客户：企业营业执照、企业法定代表、验资报告、税务登记证、企业流水、股份制公司还需出具股权证六、如何踩盘1.踩盘的意义与价值①让自己认可产品②（熟悉产品）③熟悉市场④（客户提到问题能够最大化输出价）⑤面对问题能够合理的解决、化险为夷2.学习项目所在板块的优劣势①找出版块的优势②找出版块的（劣势）③找出版块的客群所在地④交通情况⑤已有配套（教育、自然景观、市政单位、生活配套、市政对于版块的发展计划、未来可能有的配套）3.先从客户的角度去体验项目客户的关注点是什么：1、（地段）2、户型3、规模4、（内外配套）5、教育6、吸引客户的点4.如何正确的学习项目①（从大到小）由外到内②项目名称、名称的来源意义③（开发商）、实力资质④（承建商）、资质曾经开发过的优质项目调查、质量与口碑⑤（物业公司）服务过的优质项目、资质⑥（项目规划）、工程进度⑦（交房时间）、容积率、（绿化率）入住情况⑧（栋数）结构户型⑨（户型风水）地段风水栋数风⑩（交通配套）车行交通公交交通步行交通内部配套⑾（内部配套）架空层娱乐设施健身设施会所、等⑿梳理优点：⒀优势（客户关注点先去梳理）1、地段2、户型3、规模4、内外配套5、学校配套⒁劣势、存在的问题、1、（客户直观问题、客户思考问题）⒂核心卖点、（唯一性）⒃销售有力的（政策）⒄购房的对应（客群）⒅注意事项①亲自走工地（材质、平整度、施工方式）②亲自走一遍（内部配套）、（周边配套）、测量时间③做好笔录④主动询问（问业主、问工人、问顾问）七、朝向如何看房子的朝向、主要看客厅阳台朝向跟主卧室窗或阳台朝向正南：采光充足，通风好，冬暖夏凉，但是相对均价也就高。

东南：采光充足，冬季暖和，但通风略显不足，所以容易潮湿。

东向，上午阳光充足，采光较好，通风相较而言更差。

西南，除了早晨之外，其余采光时间较好，但四季通风都较差，且有西晒，冬季偏冷。

西向，通风较好，但夏季西晒严重。

东北，早晨会有阳光，冬季会有些寒冷。

西北，均价比较低，但是不仅要忍受西晒，而且大部分的房间都没有阳光的照射。

北向，只有夏季凉爽的优点，在采光上具劣势，而且冬季阴冷。

八、做一个合格的置业顾问需要具备哪些能力？1、语言表达能力2、房地产基础知识3、郴州楼盘市场的熟悉4、楼盘优劣势分析能力5、渠道收客6、客户跟踪维护及邀约技巧7、带客技巧8、客户判断能力9、来访客户解决问题能力10、逼单能力11、成交客户维护意识房地产基础知识常见问题基础知识（中介、渠道、内场）每个填空1分总共100个填空总计100分计算题+10分一、基础知识1、1亩约等于（)平方米2、1公顷等于（)平方米，约等于15亩。

3、现在最常用的付款方式有一次性付款（）分期付款，三种。

4、按用途房地产的类型可划分为以下5种：（）、（）、旅游房地产，工业房地产，农业房地产5、七通一平：是指暖气通，（），排污通，（），路通，（），（），（）。

6、房地产又称不动产是（）和（）的总称两者具有整体性和不可分割性。

包括土地，建筑物及地上（），房地产附带的各种权利。

7、商品房五证包含：（）（）（）（）（）8、客户首次购房，首付需付几成? （）9、客户买房三个重要原因：认可地段; 认可( ) ;认可价格10、介绍产品着重：（）（环境）（交通）（）（配套设施）（政策）（价格）（)11、判断客户三大核心、量大要素三大核心：（）、（）、（）、两大要素：（）、（）12、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产，土地使用年限为（）年；b) 商业房地产，土地使用年限为（）年；c) 旅游房地产，土地使用年限为（）年；d) 工业房地产，土地使用年限为（）年；e) 农业房地产，土地使用年限为（）年。

13、钢筋混凝土结构：是指（）的主要构件是用钢筋混凝土建造的，钢筋混凝土结构的建筑15、公共维修基金是指商品房楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，标准一般为（93）元/㎡，按建筑面积收取。

二、判断题1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

( )2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

( )4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整( )5、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。

( )6、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。

( )7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。

( )8、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。

( )9、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场。

( )10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。

( )11、客户心理变化5个过程：注意→兴趣→欲望→决心→行动。

( )三、选择题一、单项选择题1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括( )和依托于之上的各种权益。

A、土地B 、房屋C、房地产D、物质实体2、建筑物包括房屋和( )两大类。

A、其他地上定着物B、建筑配件C、构筑物D、建筑设备3、房地产的独一无二性是由( )派生出来的。

A、易受限制性B、不可移动性C、供给有限性D、价值量大4、不动产物权中最主要、最核心的权利是( )A、使用权B、所有权C、物权D、抵押权5、下列不属于土地使用权出让方式的是( )。

A、招标B、拍卖C、划拨D、协议6、目前产权登记方式是按( )方式进行登记。

A、建筑面积B、套内面积C、套内使用面积D、预售面积7、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未作约定时，面积误差比绝对值为( )，买受人有权退房。

A、3%B、3%以内C、超过3%D、超过2%四、填空题1. 什么是房地产?房地产又称( )，是( )和( )的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、什么是按揭贷款?即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之( )作抵押，有银行现行支付( )给开发商，以后购房者按( )向银行支付本息的付款方式。

五、名词解释：(每题5分)11.( )：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。

12.( )：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

13.( )：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

14.( )：规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积15.( )：套内建筑面积/套建筑面积16.( )：就是商品房的宽度。