建筑施工合同管理工作方法一、合同管理任务指建设工程施工合同当事人及监理单位等对施工合同的管理，重点是在施工合同的履行管理。

施工合同是具有法律效力、签约双方互相承诺的主要文件，是工程实施行国的依据。

应当严格按照施工合同的规定，进行监督、检查履行各方应尺的义务，以期通过合同管理体现“四大控制”的任务要求，维护双方当事人的正当权益。

二、设计变更、工程洽商的管理1、设计变更1.1在熟悉施工图或在施工过程中，如建设单位、承包单位或设计单位提出设计变更要求时，应先提出书面文件报项目监理部审查，并会同有关方与设计单位洽商。

1.2设计单位同意后应发出设计变更通知单或设计变更图纸，经监理工程师审核同意后在设计变更通知单上签认，或将设计变更图纸发给承包单位，同时作好记录。

承包单位按以上设计变更文件组织施工，并将由于变更造成的工程成本的影响，书面报告项目监理部。

1.3分包单位的设计变更手续由总包单位出面办理。

1.4工程设计变更签认程序框图：（见下页）同意工程设计变更签认程序框图2、工程洽商2.1工程洽商是对施工中工程作法的改变、工程量的增减等，建设单位与承包单位达成的协议。

2.2承包单位提出工程洽商。

（1）凡涉及设计变更的应先征求设计单位的意见，如设计单位同意，则应报项目监理部审核；（2）凡不涉及设计变更，或虽涉及设计变更但设计单位签认同意的，应报项目监理部审核，审核批准后征求建设单位同意。

涉及设计变更的按设计变更程序框图执行，不涉及设计变更的由承包单位与建设单位签订工程洽商文件，由项目监理部签认后交承包单位执行。

承包单位应将此项洽商造成工程造价的影响报项目监理部审核。

（3）工程洽商控制及签认程序框图：（见下页）2.3工程洽商相同。

2.4设计单位提出工程洽商凡不构成设计变更时，处理步骤与承包单位提出工程洽商相同。

2.5项目监理部在审核设计变更、工程洽商文件时，应充分考虑其对工程质量(安全度、外观、使用功能等)、进度、造价各方面的影响及是否违反设计、法规的有关规定。

2.6设计变更、工程洽商文件是工程施工与监理的重要依据，项目监理部应妥善保存与归档。

三、工程暂停施工及复工的管理1、在发生下列情况下，总监理工程师可下达《工程部分暂停指令》，事前应征得建设单位同意。

1.1建设单位的要求工程暂停施工；1.2发生严重的质量事故；1.3发现严重的安全隐患，或发生严重的安全事故；1.4发现建筑材料、构配件、设备质量严重不合格；1.5发现其它必须暂停施工的紧急事件。

2、如由于承包单位原因暂停施工后，承包单位应全力以赴进行整改，排除停工原因，尽快复工。

建设、监理单位予以密切配合。

如由于建设单位原因暂停施工后，建设单位应全力以赴排除停工原因，尽快复工，承包、监理单位予以配合。

3、暂停施工原因排除后，工程可以复工时；3.1如由于承包单位原因暂停工时，承包单位应填报《复工报审表》，监理工程师对整改结果进行检查，合格后签认《复工报审表》，准予复工。

3.2如应建设单位要求暂停施工时，暂停施工的原因排除后，根据建设单位的通知，监理单位向承包单位下达《监理通知》复工。

4、工程复工后，建设、承包、监理单位应及时办理由于暂停施工涉及工期延长及费用索赔事项的手5、工程暂停施工、复工程序框图：（见下页）四、工程延期的管理1、承包单位由于以下原因可以向监理单位提出工期延长(工期索赔)要求；1.1非承包单位原因导致原定动工日期拖延；1.2原合同规定的工程量有重大变化，或工程设计有重大改变；1.3非承包单位原因停水、停电(地区限电除外)、停气造成一周内累计停工超过8小时；1.4国家及当地政府有关部门正式发布的不可抗力事件；1.5建设单位原因(如建设单位负责供应的建筑材料、构配件、设备未按期到场，资金不到位，扰民等)导致工期延长，建设单位同意延长工期。

2、监理单位受理工期延长的条件2.1工程延期事件发生后，承包单位应在施工合同规定的时限内提交工程延期意向报告；2.2承包单位按施工合同的约定提供工程延期事件的详细资料及证明材料；2.3工程延期事件终止，承包单位在施工合同约定的时限内报送《工程延期申报表》。

3、工程延期事件发生后，监理单位采取的工作步骤3.1及时与建设单位协商，转交有关报告和资料；3.2收集有关资料，作好记录；3.3对发生工程延期原因作好调研、分析，对减少损失提出建议，督促承包单位采取措施，尽量减少对工程的影响程度；3.4审查《工程延期申报表》及其它有关资料，注意时限要求。

4、监理单位审核工期延长的原则4.1情况属实；4.2施工合同中有明确的条款依据；4.3工程延期事件必须发生在被批准的网络计划的关键线路上。

5、工程延期事件终止监理单位与建设单位协商一致，审定延期日数，向承包单位签发《工程延期审批表》。

6、承包、建设单位重新签订工期协议承包单位编制新的总进度计划报监理单位审批，如涉及费用索赔按有关规定办理。

五、费用索赔的管理1、费用索赔的预控原则监理工程师应按照预控原则，尽量不发生或少发生费用索赔事件，减少建设单位的损失，如采取风险预测及防范措施，防止干扰合同管理的情况发生，如已发生时采取措施减少影响与损失。

2、监理工程师处理费用索赔的原则2.2参与索赔事件的处理过程，实事求是，严肃调查研究，严格确定索赔款额；2.3维护建设单位的合法权益，也不损害承包单位的正当权益。

3、项目监理部受理费用索赔的条件3.1由于下列特殊风险给工程或承包单位带来损失后需要进行重建、修理带来的费用；（1）战争、敌对行动、入侵行动等；（2）政变、暴乱、内战等；（3）核污染造成的危害。

3.2一个有经验的承包单位无法预见到的下列自然条件造成施工费用的增加；（1）山洪暴发、特大降雨、降雪；（2）地震、飓风等。

3.3非承包单位原因造成工期延误、停工、返工等施工费用的增加；（1）延迟交付设计图纸，造成工期延误；（2）未按合同规定或已批准的施工进度计划提供施工场地，施工措施所引起的承包单位施工费用的增加；（3）提供的红线控制桩或放线资料不准确；（4）由于国家有关法律的变更引起费用的增加；（5）由于运输特殊物件需要加固现有道路桥梁的费用；（6）由于非承包单位原因，根据总监理工程师的指令，全部或部分工程停工，为维护工程而需要额外支出的费用；（7）合同中未明确规定需要对材料、设备进行的检验，检验合格后应支付的检验费用；（8）监理工程师已批准覆盖或掩埋的工程，又要求开挖或穿孔，如查明工程质量合格，开孔、穿孔及其恢复原状所需的费用；（9）承包单位在工程施工或保修期内，根据监理工程师指令，对非由于承包单位原因造成的工程缺陷进行调查或维护发生的费用；（10）在施工现场发现文物、古迹、化石等，为进行保护和处理所支付的费用；（11）其它承包单位认为可提出费用索赔的事件。

3.4由于工程变更而引起的额外费用（1）承包单位对监理工程师确定的工程单价(一般为造价定额中未明确规定)不满，而要求增加的费用；（2）由于取消某些工程项目，承包单位遭受损失的额外费用。

4、监理单位受理费用索赔的步骤4.1费用索赔事件发生后，在施工合同约定时限内提出索赔意向书；4.2在合同约定的时限内提出索赔事件的详细材料和证明材料；4.3事件终止后，在合同约定的时限内向监理单位报送正式的《费用索赔申请表》。

5、监理工程师审核费用索赔的原则5.1费用索赔程序、时限符合合同的规定；5.2费用索赔申报文件内容和格式符合要求；5.3费用索赔申报资料、资料真实、齐全，手续完备；5.4申请费用索赔的理由充分，正确、有合理的依据；5.5索赔金额计算原则与方法合理、合法；5.6总监理工程师根据审核结果，经与建设单位协商一致后，签订《费用索赔审批表》；5.7承包单位将签认后的《费用索赔审批表》连同有关材料、资料报送建设单位，按双方议定的付款方式支付。

6、费用索赔是双向的，建设单位亦可向承包单位提出索赔。

6.1建设单位提出索赔的理由（1）由于承包单位原因工期延误，根据施工合同的规定，承包单位应向建设单位支付赔偿金；（2）在施工过程中承包单位对建设单位的财产造成损失；（3）由于承包单位的质量事故给工程带来永久性缺陷；（4）其它属于费用索赔范围的问题。

6.2索赔程序（1）建设单位提出书面要求，与监理单位取得一致意见；（2）监理单位向承包单位发出《监理通知》，说明索赔理由，索赔金额，并附有关材料或资料。

（3）建设、承包、监理单位三方进行协商，监理单位进行协调，根据有理(合同中有规定)、有据(有完备的资料)、有法(有相应法规的规定)的原则，尽可能取得一致的意见后商定索赔金的支付办法，协商不城，按合同争议处理。

7、可以作为费用索赔依据的资料7.1项目监理部与监理工作人员的监理日志；7.2施工进度记录；7.3双方往来信件(包括承包单位申请表，监理单位的监理通知等)；7.4会议记录； 7.5工程检验收记录；7.6工程照片、录像资料； 7.7付款凭证及单据；7.8各种试验记录； 7.9合同、标书、施工图及有关文件；7.10其它。

8、承包单位提出费用索赔申请及签认程度框图：六、合同争议的调解与处理1、建设单位与承包单位发生合同争议时，应由一方书面通知监理单位要求调解。

监理单位接到通知后应在合同规定的时限内组织人员进行调查、取证，然后与双方协商后作出决定，并将决定结果以《监理通知》通知双方。

双方接到《监理通知》后，在其规定的时限内未提出异议则认为此决定生效，双方必须执行。

2、在监理单位的调解无效后，如争议属于合同条款的解释问题，可再请求当地政府建设合同管理部门予以调处。

3、以上调解无效时，可按施工合同约定请仲裁部门予以仲裁或向法院起诉。

4、在以上调解、仲裁、起诉处理过程中，监理单位均有义务作为公正的证人或提供公正的证物。

5、在合同争议的全过程中，监理单位应督促承包单位继续施工或使工程尽少遭到损失。

七、违约处理1、违约处理的原则1.1监理单位有义务经常提醒建设、承包单位不发生违约事件。

1.2在监理过程中如发现有违约可能时，应及时劝阻违约一方不发生或少发生违约事件。

1.3已发生违约事件后，监理单位应在充分调查了解事件的基础上，以事实为根据，以合同约定为准绳，公平合理地予以处理。

1.4处理过程中应充分听取双方意见，充分协商，作到双方都能基本满意。

2、建设单位有下列情况时可认为其违约：2.1不能按合同约定及时给出指令、确认和批准；2.2不按合同履行自己的义务；2.3不能按合同约定的时限内，向承包单位支付工程款；2.4发生其它使合同不能履行的行为。

3、承包单位有下列事实时可认为其违约：3.1不能按合同工期竣工；3.2工程质量达不到设计要求、规范要求或合同的要求；3.3发生其它使合同不能履行的行为。

4、违约处理过程4.1受损失一方提出书面文件通知监理单位；4.2监理单位对违约事件进行调查、分析，提出处理方案，组织双方进行协商。