法律分析
经登记不得处分，其目的也是为了保护善意第三人。因为对物权进行处分，必然涉 及到当事人以外的善意第三人，而对于善意第三人而言，其更为信赖的是产权登记 簿上的登记信息，而不是生效的法律文书。通过遗嘱、合法建造等其他非法律行为 而取得物权的情形亦同。
3、物权法只规定在进行物权处分时，如果没有登记，则不具有对抗善意第三人的效
力。也就是说，如果不涉及到物权处分，那么物权人可以向任何人提出物权主张。 因此， 在 C 已经通过以物抵债方式取得原属于 A 的 B 物所有权时， 即便 C 未就该物 权申请登记，在第三人 D 基于其与 A 的债权债务关系而申请法院强制执行 B 物时， C 也有权提出执行异议，使 D 的目的无法实现。 1、执行程序中经拍卖或以物抵债方式取得的房屋，其物权自拍卖成交裁定或以物抵 债裁定送达买受人或承受人时转移至买受人或承受人；
案例检索
2、梁荣强与大连亿瑞房地产开发有限公司返还原物纠纷上诉案（大连市中级人民法 院(2014)大民二终字第 26 号） 。 1、从物权法第 28 条和《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 29 条 的规定看，执行程序中经拍卖或以物抵债方式取得的房屋，其所有权的转移时间为 拍卖成交裁定或以物抵债裁定生效之时，也就是裁定送达买受人或承受人之时；
法律调研报告
问题 分析
1、执行程序中经拍卖或以物抵债方式取得的房屋，其所有权何时转移？ 2、未经登记，买受人或承受人取得的房屋所有权能否对抗善意第三人？ 1、 《物权法》第 28 条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决 定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决 定等生效时发生效力。 2、 《物权法》第 31 条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处
结论意见
2、在对以上述方式取得的物权进行处分行为时，假如未经登记，那么此等物权不能 对抗善意第三人； 3、在非进行物权处分时，即便未经登记，此等物权法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 3、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 29 条第 2 款：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、 特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时 起转移。 1、吴保平等与广州捷中宝房地产开发有限公司物权保护纠纷上诉案（广州市中级人 民法院(2011)穗中法民五终字第 2403 号） ；
2、然而从物权法第 31 条的规定来看，买受人或承受人因此而取得的房屋所有权如
果未经登记，那么并不具有对抗善意第三人的效力。因为：诸如以物抵债裁定这样 的生效法律文书，其并不具备产权登记簿所具有的公示效力。这种生效法律文书往 往只是当事人之间知晓，当事人以外的第三人一般情况下并不知晓此等法律文书的 存在。第三人在交易时也只会去查询相关的产权登记簿，而不是去查询是否有相关 的生效法律文书。物权法第 31 条规定因生效法律文书等非法律行为而取得的物权未