利的交通，开封的房地产业无疑是最
大的受益者。城市交通的发展，是对 房地产行业最有力的支持，对房地产 项目赋予的价值增长作用是显而易见
的。交通便利在很大程度上刺激了郑
开城铁沿线楼盘的热销。
市场回顾与展望
本项目位于黄河大街与汉兴路交汇处，地处新老区核心
区位，周边项目配套完善，交通便利，西区与周边项目
林立，除了东方今典与橄榄城与本项目形成激烈竞争。 今年新起的海马公馆、西湖湾、圣桦城也成了不可小窥 的竞品项目。
上海
佛山 黄山
市场表现不佳，政府救市
市场表现不佳，政府救市 资料来源：互联网
分析：从本轮周期来看，全国取消限购新政陆续在各省市实施，各别城市根据具体情况出台相 应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。
市场回顾与展望 宏观政策
从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势
物业形 态
产品配 比 价格策 略 销售情 况 配套设 施
别墅、多层、高层住宅，集中商业
80-140㎡两房占39%，110-150三房占46%，130-170四房占11% ，240-250㎡别墅占3%； 高层均价4850元/㎡，洋房均价8000元/㎡,高层减7万，按揭优惠2个 点，全款优惠3个点.高层按揭6个点，按时签约1个点，额外优惠1个 点，特价房多一个点优惠，购房即送车位（1-2层洋房） 二期2017年5月17日开盘 二期销售60%左右，三期推出时间未知 高端会所，集中商业，同层排水，车位配比1:0.6（地下双层），幼 儿园、小学
房地
市场回顾与展望 项目总结与反思 营销目标与分解 营销构思与推售策略 营销执行 营销费用预算
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PART 1
市场分析
市场回顾与展望 宏观政策
地方政府 武汉
楼市调控——调控政策差别化，未来会更加趋于市场化
政策点评 市场表现不佳，政府救市
政策微调 9月23日，正式下发了《市政府关于取消我市商品住房限购政策的通知》，宣布武汉市自9月 24日起取消住房限购 11月14日，沈阳冬季房产交易会上推出16条优惠政策，鼓励被征收居民购买商品住房，被征 收居民自签订货币化补偿协议之日起一年内购买一套商品住房的，对新购置住房成交价格中相 当于拆迁补偿款的部分免征契税，对购房成交面积中超过部分享受其他优惠政策。另外，在房 交会期间购房还可享受30—150元/平方米补贴。 8月9日晚上20点整，经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住 房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
市场回顾与展望 宏观政策
郑开城铁即将开始运营
郑开城铁建成通车之后，将开 行时速200公里的动车组，届时，郑 州到开封的用时将缩短为19分钟，家 在开封到郑州上班将更方便，“双城 生活”也将更加便捷。作为中原城市 群城际铁路的先头部队， 推动中原城 市群的快速发展。开城铁带来如此便 郑开城铁将于12月10日开始正式运营。从12月10日起， 郑州铁路局将实行新的列车运行图。此次调整中，郑开城际 线增开城际动车组6.5对，分为站站停靠和一站直达两种模式。 站站停模式，共设郑州东站、郑信路站、绿博园站、运粮河 站、宋城路站 5 个站点，跑完全程约需要 46 分钟。郑焦城铁 正在最后冲刺阶段，明年将会正式运营。
竞品个案分析
个案分析 区位规划——项目分组团沿湖开发，整体上项目被两湖包围，有低密 及高层住宅，一期开发有联排别墅、花园洋房、高层住宅及高端会所
沈阳
市场表现不佳，政策趋松
郑州 北京 江西
市场表现不佳，政策趋松
京降低二套房公积金贷款门槛。在北京已拥有一套90平方米住房的三口之家，今后购买第二套 市场表现不佳，政策趋松 房也可申请公积金贷款了 10月31日，江西出台18条房产调控举措。对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半 征收契税。实行货币化安置的被征收人重新购置房屋，且成交价格不超过货币补偿的，对新购 市场表现不佳，政府救市 房屋免征契税。引导被征收房产的家庭购买商品房，支持一些合理的住房消费。 上海浦东新区在操作层面收紧限购政策，即在浦东新区名下无房产的离异(或丧偶)带子女生活 的外地户籍居民，将不再具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，最多只能购买一套住房。 市场表现不佳，政府救市 消息还指，以网签时间计，该规定自11月25日晚9时起执行。据称，此前该条件的本地户籍居 民可以购买二套房。 佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购。 11月6日，黄山市发布《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》，规定，在黄山市购买 商品住房，契税征收按首套房契税政策执行。
1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利 率下限为贷款基准率的0.7倍 2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请 贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 3、对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住 房，银行金融机构应根据借款人偿付能力、信用等因素审慎把我并具体确定 首付比例和贷款率水平。
郑开橄榄城
西湖湾
东方今典 东方金典
海马 西湖湾
圣桦城
橄榄城
圣桦城
绿地
本案
海马公馆
绿地
竞品个案分析
个案分析 郑开橄榄城——本项目是汴西新区超大规模类湖滨项目，规划有低密 和高层住宅、会所、20万㎡临湖商业。
开发商 位置 规模
河南中联创地产有限公司 郑开大道与第一大街交汇处向北500米 项目共分两期开发；总占地66.7万㎡；建筑面积100万㎡，其中一期 住宅21万㎡，商业20万㎡，容积率2.4
市场回顾与展望 宏观政策
9月30日央行新政细则
政策影响与意义： 房贷政策过严并非楼市调整主要矛盾。 限购、限贷等行政干预措施并非导致当 前我国楼市周期性调整的主要原因。政 策向好的影响下，尤其是近期央行降息 托市政策，从根本上减轻了购房者的还 贷压力，购房者入市意愿明显增加。目 前层出不穷的刺激政策，购房者入市的 积极性会继续提高，房价难以再跌，量 价齐涨的可能性非常大。楼市信贷政策 双重利好，市场重拾信心，再加上开发 商在价格上做出让步，促使刚需和改善 型购房者率先出手，此前购房者持币观 望的坚冰正在被打破。