4、商品房认购书的相关法律问题
（1） 理论上应当属于预约合同。 （2）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内 对买卖合同的内容进行诚信谈判。
如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚 则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖 合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
二、商品房现售的法律分析
刑事法律 刑事责任 一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。 经济法 国家干预、调控市场经济 。
二、民事主体
自然人（年龄+理智）
（1）完全民事行为能力
十八周岁以上的公民 十六周岁以上不满十八周 岁的公民，以自己的劳动收 入为主要生活来源的
（2）限制民事行为能力
十周岁以上的未成年人 不能完全辨认自己行为的精神病人
3、合同的效力
（1）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。
合同成立不等于合同生效
（3）可变更可撤销合同（1年内申请） 重大误解 显失公平 欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益 （4）无效合同

欺诈、胁迫，损害国家利益 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益 以合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益 违反法律、行政法规的强制性规定
没有约定或约定不明确的，按下列原则处理： （1）误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实 结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （2）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款 及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面 积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分 的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部 分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小 于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价 款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价 款由出卖人双倍返还买受人。
4、合同责任法律问题
违约责任 缔约过失责任 争议的解决方式
诉讼、仲裁
定金、订金、押金、保证金、违约金
“定金罚则” 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金 的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
四、诉讼时效
1、普通诉讼时效：2年
2、特别诉讼时效：
1年：身体受到伤害要求赔偿的；
（3）无民事行为能力
不满十周岁的未成年人 不能辨认自己行为的精神病人
法人 其他组织
三、合同的相关知识
1、几种合同类型
（1）买卖合同 出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。 （2）借款合同 借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 （3）租赁合同 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。 （4）居间合同 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
出售质量不合格的商品未声明的； 延付或拒付租金的； 寄存财物被丢失或损毁的。 4年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议
3、权法律法规
一、商品房预售的法律规定与司法实践
1、商品房预售的条件
（1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书； （3）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》； （4）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商 品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工 程的，已完成基础和四层结构工程； ； （6）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协 议； （7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； （8）法律、法规规定的其他条件。
房地产法律法规培训
主讲：吴杨婷
二O一O年八月
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第一部分 第二部分
第三部分
法律基础知识 房地产法律法规
房地产政策
第一部分
法律基础知识
一、法律的基本分类
民事法律 民事责任 调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。
行政法律
行政责任
关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其 后果予以补救的法律规范。
1、商品房现售的法律条件：
（1）企业开发资质等级证书和营业执照； （2）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； （3）土地使用权证书或合法土地文件； （4）旧城改造项目的，拆迁安置已经落实的依据； （5）竣工验收证明； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用 条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已 确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已落实。
2、商品房销售的法律限制
不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房； 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
不得转让的房产：
依法限制产权转移的 权属不清的 国有土地使用权被依法收回的 经行政主管机关公告拆迁的房屋
其他
3、商品房销售时出现面积误差的处理
有约定的，从约定。
2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
合同公证
指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、
合法性的活动
合同鉴证 工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管 理制度。 （法律制度） “登记备案” 签订《商品房买卖合同》及《商品房预售合同》后需在房 地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。 合同见证 合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真 实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）
2、商品房预售合同登记备案的法律效力
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门 办理商品房预售合同登记备案手续。 登记备案不是商品房预售合同生效的条件。
3、商品房预售后规划、设计变更的争议处理
预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；
对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同 约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意； 预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付 的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同 没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十 以下违约金。