写字楼市场概况

2019年写字楼销售排名
销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39% 销售面积超过1万㎡的有14个，合计46.76万㎡，占郑州市场份额的79.62%
写字楼市场概况
2019年写字楼销售企业排名
销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51% 销售面积超过1万㎡的企业有10个，合计47.93万㎡，占整体市场份额的81.61%
小结：郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来 看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。
郑州市场格局概况
商圈分布
新兴的商圈
郑州最早的商业中心
西区生活集中区
服装批发集散基地
最早的政治、行 政区域
二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此； 碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小； 火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主； 紫荆山商圈：05年就开始发展，由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办 公，其政治、文化教育的气氛浓重； 郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副 CBD中心均在此区域。
区域竞争格局
东区写字楼竞争格局
区域竞争格局
产品配置情况
从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的 写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位 置较偏僻，但产品配置水平仍较高。
区域竞争格局
户型面积情况
目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，主要与项目品质与区域市场特点和客户 特征有关。
区域竞争格局
租金水平情况
郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水 平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上，其它甲A级写字楼 租金水平通常在3元/㎡·天左右。 高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑 东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上 涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨。
区域竞争格局
售价水平情况
西区的写字楼价格8700—12000元/m²不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是 准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言； CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格1800020000元/m²左右并且此区域的写字楼品质较高； 高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m²，此区域 的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着 未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。
郑州市场格局概况
重点板块：郑东新区
整个郑东新区板块CBD、龙子 湖区、CGD、高铁板块、郑忭 路板块构成；
CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商 务氛围浓厚且商业配套较为成熟； 龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性 旅游度假、文化教育和高级居住区。 CGD以新省政府为核心，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚； 高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷 来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中 ，此板块成熟预计还需要5-10年。
数据来源：同致行顾问部市场调研整理
从企业数量角度分析，郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业 为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业， 因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。
2019郑州写字楼市场报告 （初稿）
锦和添恒 2013年02月
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郑州市场格局概况 写字楼市场概况 区域竞争格局
郑州市场格局概况
板块格局
中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公 路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区， 南至南水北调中线工程。 政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑 州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由 中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成， 采取“多中心、组团式”布局。 郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和 南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主 ；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地 收储容易的东区和北区。
区域竞争格局
成交客户行业情况
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
7%
12% 13%
社会服务业 批发和零售贸易，餐饮业 金融，保险业 教育，文化艺术及广播电影电视业 建筑业 卫生，体育和社会福利业
23%
数据来源：同致行顾问部市场调研整理
制造业 房地产业 交通运输，仓储及邮电通信业 国家机关，党政机关和社会团体 科学研究和综合技术服务业
区域竞争格局
郑州写字楼项目一览
甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及 其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。 从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制 ，目前写字楼项目较少 且不集中。