10
2019年
17 21 21
18 22
2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
1.6 1.9 2.1 2.0 2.3 2.4
规范升级
限高要求占比率
2 0 1 7 51%
限高
2 0 1 8 51% 2 0 1 9 82%
刚需存机会 刚改需求旺 改善有压力
100%
90% 21%
80% 70%
物业服务
金科
美好家
房企洗牌 聚焦分化
多元化发展 生活服务商
房企 趋势
合纵连横 积极拓展
战略调整 纵深发展
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17%
2020 重庆地产
八大趋势
01
政策趋势
“房住不炒”基调 “三稳”目标 “因城施策”方法
中央政策指导：
2018年3月
2019年3月
松
两会
三稳，未提调控
2018年7月
2019年7月
紧
中央政治局会议
不将房地产作为短期刺激经济的手段
2018年12月 2019年12月
松 中央经济工作会议 三稳、住房不炒，未提更严厉调控
发展趋势
铭腾机构·重庆
风云变幻 2019 已然远去 着眼未来 2020 再度启航
首先
我们通过大数据简单回顾下2019年重庆房地产
政策主导 先扬后抑 供销回落 价格平稳 存量攀升
2745
3133
10610
910
住宅价涨 刚需撑量 改善乏力 投资遇冷 商办低迷
高层
1668万方 -13% 11633元/㎡ 8%
大学城
西永
蔡家
中央 悦来 公园
礼嘉
汽
博
中 大 照母山 心
竹
林
台商农业园区
港城工业园 弹子石
南坪
茶园
郎二
李家沱
鹿角
龙 洲 湾 陶 家
高
职
界石
城
龙兴
150万方以上 50-100万方 20-50万方 20万方以下
06
产品趋势
双重影响 产品同质 刚需锐减 改善聚焦
地块因素
宗均可建体量变化
近年容积率变化
2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
2019
2020
市场传导 限制微调 产品多样 机会增加
容积 率
弹子石：1.9 大杨石：2.5
界石：233亩 西永：352亩 中央公园：213亩
规模
突破
限高
限制放松，限高40米 以上，核心、临轨放 松至60、80、100米
北区领跑 西区起航 南区控量 供应持稳
水土 蔡家 龙兴 中央公园 悦来
鹿角 界石 高职城 茶园 龙洲湾
三/四户 三户 二户
2.0容积率下 多元化业态组合 洋房小型化
绿城蘭园：T2 观山御璟：三叠拼+T4小高层+T2洋楼
万科金开悦府 纯T4小高 中洲半岛：T4小高层+T2洋房
2.0容积率下 多元化业态组合 洋房小型化
碧桂园未来城市 T4+联排 联发君领西城：纯洋房
大发熙悦書山境 T4小高层+叠拼 领地观云府：纯洋房
7236 243
2018
2019
成交均价（元/㎡）
江津
4420 208 2016
4829
257
2017 成交量（万方）
4911 319
6226 353
2018 成交均价（元/㎡）
2019
08
企业趋势
企业聚焦 份额峰值 分化洗牌 业绩下降 合作共赢
53%
83%
95%
31%
TOP10成交金额占比走势
四季度全国城市政策变化
放宽落户、人才购房补贴 放宽落户、人才补贴、公积金放宽 放宽落户、人才补贴、公积金放宽， 业态限售放宽（深圳公寓限售取消）
经济软着陆 房地产支柱不变 财政高度依赖土地
2008-2019年全国经济环境变化
23.4%
16.1%
33.2%
28.1%
房投增速
固投增速
16.2% 19.8%
1776 1241 2018年下半年
供过于求
1046 1237 2019年上半年
供不应求
金融微松
供地高峰
供应量（万方） 成交量（万方）
1364 1071 2019年下半年
供过于求
2020年上半年
供不应求
2020年下半年
供过于求
刚需回暖 放量萎缩 供不应求 改善溢出 结构逆转
2020年仅有约900万方刚需产品入市
北区
3900亩
西区
3800亩
南区
2500亩
西永 白市驿 钓鱼嘴
华岩 跳蹬
北碚城区
水土
空港工业园
西 永 大学城
白市驿
陶家
蔡家
中央 悦来 公园 两路
空港
园
井
礼嘉
博 园汽
口
博
照母山 中心
大竹林
台商-农业园区 港城工业园
龙兴 鱼复工业区
双
新牌坊
江 弹子石
碑
北
大石坝 观音桥 嘴
老沙区
渝中半岛
南坪
南 山
二郎 大杨石 双山
1700 800
2017
68%
刚需 改善
1600 1080
1260 1050
2018
60%
刚需成交占比
2019
55%
1600 900
2020
32%
刚需供应占比
刚需 改善
04
供销趋势
低价地稳 高价地涨 量稳数增 供应持平
住宅供应
2500
+4%
高价地
1300万方
低价地
1200万方
新项目
92个
改善收缩 刚需缺货 成交下滑 存量触线
1572 11644 1600
高价地供应 高价地成交 低价地供应 低价地成交
31%
2019年
69%
高价地供应 1300万方
52%
13000元/㎡ 8%
低价地供应 1200万方
48%
2020年
05
竞争趋势
高价地
+13% 3000 反 转 3300 -23%
低价地
高价扩散 低价聚焦 大盘依然 竞争反转
07
客户趋势
价格层级放大 量价逐步背离 需求被迫外移
47%
54%
38%
41% 20%
38% 15%
34%
二环区 近郊区
12% 中心区
4307
11785 9940
7478
5637
15139
12060 9502
6033
16457
12966 10424
2017年
2018年
二环
近郊
中心
2019年
基建外延 轨道拉动 组团商业成形 城市张力扩大
34% 13%
2016年
2017年
100-120㎡
2018年 ≥120㎡
36% 涨→压力
26%
稳→需求
38%
10% 跌→机会
2019年
1.5容积率下 产品寻求突破 叠拼“洋房化”
四叠产品：户户挑空，花园，露台高赠送
四户 三户 二户 二户
1.5容积率下 产品寻求突破 洋房“别墅化”
三叠产品：户户挑空，花园，露台高赠送
住宅成交
2200
-5%
2020年供应
2500万方
预计转化率
90%（18-19平均）
预计累积库存
1200万方
“三稳” 基调不变 房价整体保持平稳健康发展
5% 大重庆
稳房价 稳地价
6% 2018年
2019年
11321 12013 +
稳预期
占比逆转 结构调整 刚需控价 价格上扬
12842
(+6%)
838 708
渝中半岛 大杨石
大渡口 李家沱
龙
洲
跳蹬
湾
鹿角
茶园
龙兴
西区略好）
北碚城区
水土
空港工业园
蔡家
中央 悦来 公园
龙兴
存 量
大学城
西永
白 市 驿
陶 家
礼嘉
台商农业园区
港城工业园 弹子石
南坪 南 山
二 郎
李家沱 龙 洲 湾
鹿角
茶园
150万方以上 100-150万方 50-100万方 50万方以下
200万方以上 100-200万方 50-100万方 50万方以下
16%
60%
50% 28%
40%
30%
20% 10%
36%
0% 2012年
商品住宅分面积段成交走势
19% 16% 30%
18% 14%
33%
17% 13%
34%
35%
35%
36%
2013年 <=80㎡
2014年
2015年
80-100㎡
17% 14%
34%
21% 17% 35%
30% 23%
35%
27%
（聚焦二环 单盘牵引 竞争聚焦）低
最大的红海：中央公园 双向承载：蔡家、西永、礼嘉、李家沱
大学城
西永
水土
空港工业园
蔡家
中央 悦来 公园
礼嘉
大竹 林
新牌坊
江北 弹子石 嘴