房屋租赁合同无效情形
房屋租赁合同无效的情形
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：
(1)房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;
(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;
(3)对于合同无效双方各自过错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。
如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。
三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?
租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同
无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。
因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。
人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效，转租合同是否有效?
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。
出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。
如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答 京高法发﹝2013﹞462号 一、房屋租赁合同的效力 1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 5、集体土地租赁合同的效力如何认定？ 当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。 二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？ 实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法
编号：YK-HT-051424 居间买卖合同范本 Model of intermediary sales contract 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 日期：_________年_____月_____日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
居间买卖合同范本 买受人(甲方)： 居间方(乙方)： 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，买卖双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致就甲方有意向购买房屋事宜，经过初步协商，双方都认为有继续协商的必要和实际成交的可能，故起草并签署该合同，以资共同遵守。 第一条居间标的物 乙方将座落于上海市区路弄号室的房屋推荐给甲方： (一)房屋权利人，房屋性质：，结构：; (二)房屋建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米，实际可使用面积平方米，具体包含。
(三)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得。 (四)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况由乙方在第六条中予以一一列明。 (五)出卖人(房屋出售方，下同)转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)由乙方在第六条中予以一一列明。 (六)该房屋内的户口情况; (七)其他：; 乙方保证上述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系完全属实，且没有遗漏。 第二条乙方义务 1.乙方应积极认真地把该房屋的真实情况及出卖人的真实意思表示介绍给甲方，并将与该房屋有关的重要事实如产权性质、产权有无争议、户口情况等在本协议中列明，重要情况应以书面形式告知甲方。若在与出卖人谈判过程中，甲方发现乙方提
无效合同之损失赔偿的原则、范围和方法 (一)原则。一般情况下，在合同被确认无效以后，赔偿损失责任以“补偿损失，尽可能地恢复原状”为原则，即：使无辜的当事人处于他未受到损害或损失时所处的状况。在英国一个早期的判例中，主审法官罗德·布莱克·本最先阐述了这个原则。他指出：应当尽可能找到一个补偿数额，使受到损害或遭受损失的当事人处于假设他没有受到损害或遭受损失时所处的状况。这个原则至今仍然在涉及合同性质损失赔偿的案件中得到广泛采用。根据这个原则，如果合同的一方当事人违反合同，法院授予对方当事人的损失赔偿数额，一般应当使他处于假设合同得以顺利履行的情况下他所处的状况。在某些情况下，则应当使对方当 事人恢复到未签订合同前的状况。 那么，惩罚性赔偿是否适用于合同被宣告无效或被撤销的情形?笔者认为，惩罚性赔偿在特殊的情况下即法律有明文规定的时候才适用。例如，《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”转合同法的上述损失赔偿原则表明，在合同法上。法院授予当事人损失赔偿的主要目的是对该当事人给予补偿，而不是惩罚当事人。当然，在某些情况下，一方当事人在准备违反合同时，考虑到可能要支付损失赔偿，结果会三思而行;或者，已经违反合同的当事人实际上也可能支付高额的补偿费。但是，这些结果都不是法院判决损失赔偿的目的。在司法实践中，假如一方当事人违反合同未造成损失，法院将判决只给对方名义赔偿。这一事实也说明，法院的判决并不是立足于惩罚当事人。损失赔偿的目的之所以是补偿而不是惩罚有以下原因：第一，授予惩罚性赔偿违背了损失赔偿的基本原则。即补偿受害的当事人。法院如果判决给予惩罚性损失赔偿，就可能会给受害方一个发财的机会，他并未由于对方违反合同或有过错导致合同无效遭受多少损失。甚至没有损失，但却得到了巨额赔偿。这就违背了授予损失赔偿的基本原则，不是使受害方当事人处于合同正当履行时所处的状况，而是使他处于比合同正当履行还要好的状况。第二，授予惩罚性赔偿可能会产生更多的不公平。刑事和民事法律上对证据的要求存在较大的差别。刑事案件中的举证必须达到没有任何合理的怀疑的程度，而民事诉讼中的举证却只要求超过可能性的平衡，就是要求法院只要认为有超过一半的可能性，就足够了。所以，如果允许法院在合同纠纷中适用惩罚性赔偿，由于对举证责任的要求比较低，就容易产生不公平的判决，使违反合同的当事人付出高额赔偿。第三，授予惩罚性赔偿会带来很大的不确定性。如果在合同法上允许授予惩罚性赔偿，由于合同纠纷中的高额赔偿往往缺乏直接依据，很难作出公正的估算，因此，赔偿额的确定肯定会遇到很大的不确定性，不利于当事人在商业活动中确定自己的责任，从而将会抑制商业活动的发展。 (二)范围与方法。由于缔约过失行为所造成的损失一般是信赖利益的损失，在合同无效的情况下，此种信赖利益的损失是指无过错的一方当事人信赖合同有效，在订立和履行合同中支出了一定的费用和代价，从而在合同被确认无效或撤销以后，当事人便蒙受了损失。
1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发 [案例]：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？ [分析]：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。 ［王富利律师提醒］：（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。 2、工业用地上建住宅最好别买 [案例]：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房
土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。 ［王富利律师提醒］：购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。 3、“乡产权”房屋不受法律保护 ［案例］：几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋１８０平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。 ［分析］：诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土
无效合同的法定情形有哪些 合同无效的8种情形及13个裁判规则 根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同; (2)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同; (3)合法形式掩盖非法目的的合同; (4)损害社会公共利益的合同; (5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同; (6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。 (7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效; (8)因被撤销而形成的合同无效情形。 我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。 一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》(部分失效)第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。 因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而
作意思表示的基础上产生的。 根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。 胁迫也是影响合同效力的原因之一。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而与相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形;债务人与债权人恶意串通骗取保证等情形。 恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。 1、债务人为躲避执行，通过关联企业转移资产相关转让合同应认
无效的房屋租赁合同【详解】 怎么样的合同算是无效的房屋租赁合同?下面是整理的关于房屋租赁合同无效的的案例分析，欢迎阅读参考! 基础事实 原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。 20XX年9月3日，原告与被告签订《定金协议》，约定双方于20XX年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。20XX年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案建筑面积为 490 平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 20XX年 11月3日起，至20XX年11月 2日止。租金每月 35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。 20XX年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。20XX年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。 诉辩意见
原告于20XX年 4月 24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。 被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金 140 万元、赔偿被告装修损失 360 万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付20XX年9月5日至20XX年4月5日的房屋使用费5 950 000元、被告向原告支付违约金70万元。 庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费 360 万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示20XX年10月9日至 20XX年 12月12日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(20XX年10月10日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。 裁判观点 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉
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编号：_____________新房屋买卖居间合同书样本 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
合同编号：_________ 甲方(委托人)(出卖人)：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 【营业执照注册号】【身份证号】：_________ 【法定代表人】【本人】：_________ 联系电话：_________ 委托代理人：_________ 联系电话：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________
乙方(委托人)(买受人)：_________ 【本人】【法定代表人】姓名：_________ 国籍：_________ 【身份证号】【护照】【营业执照注册号】【】：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 联系电话：_________ 【委托代理人】【】姓名：_________ 国籍：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________
联系电话：_________ 丙方(居间人)：_________ 注册地址：_________ 邮政编码：_________ 营业执照注册号：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方之间就房屋买卖、两委托人与居间人丙方之间就居间报酬等事项，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议： 第一条合同标的
合同无效的几种情形 我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体而言： 一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。因欺诈而为的民事行为，是行为人在他方有意的欺诈下陷于某种错误认识而为的民事行为。 第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，诸如，债务人为规避强制执行，而与相对方订立虚伪的买
卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等；代理人与第三人勾结而订立合同，损害被代理人的利益的行为，亦为典型的恶意串通行为。该类合同损害了国家、集体或者第三人的利益，因而也具有违法性，对社会危害也大，所以《合同法》将《民法通则》第58条第1款第（4）项所规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的民事行为无效，纳入到无效合同之中，以维护国家、集体或者第三人利益，维护正常的合同交易。 恶意串通而订立的合同，其构成要件是：一是当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。 二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。 三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。 恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。 三、以合法形式掩盖非法目的 以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。
编号：FW-20212365 甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 房屋买卖居间合同通用版 This contract is executed in three counterparts, all of which are considered as originals and of the same effect.
[标签:titlecontent] 第一部分关于房屋买卖 第一条成交房屋基本情况 需要写明的情况有:房屋登记地址, 房屋权属证号, 土地使用证号, 房屋用途, 登记人的房屋抵押情况, 房屋的共有人同意出售与否, 目前是否已出租, 承租人放弃优先购买权与否, 房屋权属情况, 房屋状况,建筑面积, 房型, 楼层等其他情况。 1.经协商,甲方愿意将上述房屋出售给乙方,甲方对以上房屋信息的真实性、准确性负责,并保证房屋交付给乙方时的状况和乙方实地看房时的状况保持一致,否则愿意承担起相应的违约责任并赔偿乙方因此所受到的一切损失。 2. 乙方确认,对该出售房屋已经作了充分的了解并实地查看过房屋,并且对房屋的现状无异议,愿意购买该房屋。 第二条成交价格 甲乙双方协商后确定成交的价格为:人民币元,(大写:)。 第三条付款方式 1. 现金或贷款支付
如甲方认可乙方贷款方式付款时:甲方有义务乙方一起办理贷款手续; 乙方提出终止贷款行为或因乙方原因不能取得贷款机构贷款的,乙方应于前以现金方式补齐房款。 2. 资金服务 房地产中介有限公司可以为本次交易提供的资金服务,双方自愿选择该项服务,并于签订本协议当日签订《资金委托协议》。 双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行帐户中,并按本合同及《资金委托协议》所约定的程序及方式办理。 尽管上述款项存于指定帐户,但甲乙双方同意:视为乙方已向甲方实际支付。 如甲乙双方协商一致,可不选择资金服务,但由此带来的一切风险由双方自行承担。 第四条税费的承担 1. 甲乙双方保证,按国家及地方相关规定、交易习惯各自缴纳与本次交易相关的各项税费。 2. 尽管有上述约定,双方同意: 甲方承担;乙方承担。 第五条权属过户及房屋交付 1. 双方承诺,在本合同签订之日后,于________年____月____日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。 2 .甲乙双方应于本合同签订之日起____日内将房屋权属过户所
最新房屋买卖居间合同范本【专业版】 委托方： ________________________( 以下简称甲方) 法定代表人：____________________ 通讯地址： ______________________ 联系方式： ______________________ 居间方： ________________________( 以下简称乙方) 身份证号： ______________________ 通讯地址： ______________________ 联系方式： ______________________ 甲乙双方经友好协商，本着平等、自愿、诚实信用的原则，就甲方委托乙方代理出售房屋之 相关事宜达成如下协议，以资共同恪守遵行。 第一条房屋情况概述 甲方委托乙方出售的房屋(下称该房屋 )的基本情况如下： 1.甲方为该房屋的所有权人，房屋所有权证号为_________________; 2.该房屋位于 ________市; 3.该房屋的建筑面积为______平方米 (以房屋权属证书登记面积为准)。 上述相关信息由甲方提供，甲方应保证相关信息的准确性、真实性。 风险告知：居间事项和概况等信息要约定的清晰明确，关键注意是否符合法律规定，如以居间方式帮助招投标双方违规中标的，会被认定无效。居间成功具体指向何种状态，作为居间合同中居间方的核心义务，实践中因为约定不清或者不够明确而导致纠纷的颇为常见。 尤其对于居间成功如何界定，分为提供机会和提供中介服务、促成洽谈和促成签约、签订框架协议还是实现款项支付、款项支付是部分还是全部等，关键事项约定的越清楚、明确越能减少纠纷的出现。 第二条甲方应提供的相关证件、证书等资料 签订本协议时，甲方须向乙方提供如下证件、证书等资料：身份证件;屋权属证书 ;结婚证; 房屋共有人同意出售的证明。 第三条购房人登记
民事上诉状 上诉人：上诉人，女，1967年11月8日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区南一街房地产楼4栋2单元402号。 被上诉人：张成贵，男，1955年9月27日出生，汉族，住内蒙古土左旗沙尔营区域服务中心吉牙图村11 号。 被上诉人：张成元，男，1964 年11 月14 日出生，汉族，住内蒙古土左旗沙尔营区域服务中心吉牙图村99 号。 被上诉人：许润科，男，1974年4月24日出生，汉族，内蒙古土左旗白庙子镇白庙子村。 上诉人因不服内蒙古土默特左旗人民法院作出的（2013）土左商初字第228号《民事判决书》第一项、第二项判决，现依法提起上诉。 上诉请求： 依法撤销内蒙古土默特左旗人民法院作出的（2013）土左商初字第228 号《民事判决书》第一项、第二项判决，查明事实改判。 事实及理由： 一、土默特左旗人民法院作出的（2013）土左商初字第228 号《民事判决书》基本事实认定错误、法律适用不当。上诉人与被上诉人2011年1月26日签署的《土地合作协议书》及2011年3月1日的“补充条款” 因合同主体不适格、合同内容违反法律行政法规的强制性禁止性规定，依法应认定为无效。 审查和判断一份合同是否具备法律效力，须审查如下三个条件：其一、合同主体是否适格？其二、当事人意思表示是否真实？其三、
是否违反国家法律法规强制性禁止性规定？ 本案中，上诉人与被上诉人2011年1月26日签署的《土地合作协议书》及2011年3月1日的“补充条款”中，合同的主体均为自然人，均不具备房地产开发的资格资质，合同任何一方均无开发房地产的国有土地，所以双方所签署的《土地合作协议书》因主体不具备合作开发房地产的条件而归于无效。 同时，被上诉人及其代理人在原一审和发回重审庭审中也明确认可双方2011 年1 月26 日签署的《土地合作协议书》中涉及的约60 亩土地均是通过购买他人宅地基的方式取得。依据我国《土地管理法》第2 条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第8 条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第62 条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第63 条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”第73 条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第81 条：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚 依据【国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知】第二项规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”
判例司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，
涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效 【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某
房屋买卖居间服务合同书（贷款） 卖方：（以下简称甲方） 买方：（以下简称乙方） 居间方：哈尔滨市温氏房地产经纪咨询有限公司 甲、乙双本着平等自愿的原则在友好协商的基础上签订本协议，并委托哈尔滨市温氏房地产公司就房屋买卖事宜提供居间服务。 一、转让的房屋及附赠设备： 1、转让房屋标示：哈尔滨市区小区街号 栋单元层号，产权人：。建筑使用面积。建成年份：年。房证号：号。房源号：号。 2、甲方应保证室内装修、卫生间内的固定设施等完好无损，并保持与乙方看房时一致，如有毁损，由甲方恢复或由房款中扣除维修费。 3、甲方愿意附赠以下设备： 4、乙方对以上信息已经充分了解，并已予以确认。 二、成交价格： 乙方购买甲方房屋按套计价，本套房屋的成交价为元（人民币大写），另产权过户所需的各项费用（交给房产交易所及贷款银行及就贷款所涉及的具体税费等）收费标准根据居间方所有手续递交交易所及贷款银行当天国家规定而定，全部由方承担。 三、甲方义务及权利 1、甲方保证此房屋产权真实合法，无产权、债权纠纷，并保证现 １
不在动迁范围内，甲方提供房屋产权情况不真实或实际格局与产权证格局不符，即视为违约，所产生的后果由甲方负责。 2、房屋交接时，此房的水、电、煤气、物业管理、采暖及有线电视、电话等杂费均由甲方结清，并双方签订交接清单，待交接手续办理完毕后，若甲乙双方发生任何纠纷，居间方不承担任何责任。 3、甲方应按照居间方通知的时间及时到房产交易所或银行办理有关手续。 4、甲方有权随时查询、督促居间方履行本协议。 四、乙方义务及权利 1、乙方需依照合同的约定向居间方按期付款，每逾期1日，乙方应向居间方补偿全部房款万分之三的违约金，逾期十五天按自动放弃处理，居间方拒绝返还中乙方居间服务费及定金， 2、甲乙双方交接房屋后，乙方应按照合同规定在办理贷款过程中保证此房屋格局与产权格局相符，否则即视为违约，所产生的后果由乙方负责。 3、乙方有权随时查询、督促居间方履行本协议。 五、居间方义务 1、协助甲乙双方办理有关房屋产权过户手续，代甲方收取定金并协助银行代转收房款。 2、在坚持公平、公正的原则，提供居间服务，待居间合同签订后，即为交易成功，任何一方违约都不影响支付居间方服务费用 3、甲乙双方手续在年月日办理，乙方应在年月日前交付首付款，否则逾期1日支付房价总额的万分之一的违约金。如因 ２
签订《居间合同》五大要点 导语：居间合同的签订有何要点呢?今天我们就来了解一下吧! 签订《居间合同》五大要点一、中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。根据《合同法》规定， 中介方促成交易的，有权要求委托人支付中介经纪费。在这方面有两点需要注意：首先，要在《居间合同》中明确中介经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别要求“到手价”的话就需要与中介方书面约定清楚：促成交易后免收中介经纪费或由对方支付，以免将来发生争议。其次，对中介经纪费的支付条件要约定明确，原则上是在中介方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时支付。如中介方与委托方另有约定的，从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。 二、中介方的法律地位和责任要明确。在很多中介公司参与二手房买卖的案例中，经常会碰到两种现象：一是交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金，并称该定金是对方要求的，如果一方反悔，可对反悔方适用“定金法则”;但往往买卖双方发生纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方，导致定金未实际交付不发生法律效力，使支付定金方无法利用“定金法则”追究对方的违约责任。另一常见现象就是买卖双方的联系方式互不知晓，有关信息均由中介方转达，当一方有违约行为时，委托方很难行使通知、催告等权利，最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困难。 上述现象的产生，归根结底是对中介方的法律地位及责任约定不明确。笔者建议在《居间合同》上针对中介方增加相应约束条款。比如：中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务，如未按约履行此义务的则应承担违约责任或索性由买卖双方及中介公司三方确定中介方是双方之代理人，有关定金、信息的转送由中介公司代为履行，即中介方收到即视为对方收到，这样就有利于对合同的履行和违约责任的追究。 三、中介方设置的违约条款应谨慎审查。目前，各大中介公司采用的均为自制格式合同，在这些合同中中介公司常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类：一类是针对中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。对此，在法律上没有争议;另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌，故会认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款。所以，对于第二类违约条款的设定，委托方应谨慎审查，以免骑虎难下。 四、中介方代收房款应当心。最近，笔者代理了一起房屋买卖案件，该案件的出售方由于经验不足，在收取首期款后竟听信中介公司一面之词，同意中介方代收买方支付的40余万元房款，最后被骗子携款潜逃;致使出售方“房财两空”。笔者建议，对于由中介公司代收房款的约定，委托方应慎重考虑。如实在需要中间人代收房款的应尽量寻找公证处或律师事务所参与监管。 五、中介方服务内容与中介经纪费应明确。2003 年10月1日，上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合下发了《关于规范上海市居住房屋买卖、
在线免费法律咨询http://biz.doczj.com/doc/1e12256756.html,/ask 房屋租赁合同纠纷案例 答辩人因与原告__房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见： 一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回。 1、2005年12月1日，原告与__公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。签约双方于2005年12月12日办理了备案登记。__公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动。(见证据《房地产租赁合同》、营业执照)合同期满后，__公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在2007年开具给__公司的收据上，交款人写的也是“__公司”。由此可以说明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告与__公司之间存在租赁关系。(见证据〈收款收据〉) 2、被告是__公司的法定代表人，有权代表__公司对外签订合同。原告与__公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表__公司与原告签订的，该合同的实际承租人是__公司。理由如下： A、原被告签订合同时，原告与__公司的房屋租赁合同仍在有效期内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从__公司手中收回来，并交给被告本人。 B、原告是__公司的法定代表人，代表__公司与原告签订了第一份租赁合同。这第二份合同也是代表__公司与原告签订。 C、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是__公司。
D、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金。 E、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证。 二、原告的所有证据中，均未能证明原告在2006年11月16日与__公司解除了房屋租赁合同，也不能证明向被告交付了房屋，更不能证明被告是 房屋的实际承租人。如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人__公司没有任何约束力。 三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明__公司与原告之间租金结算的有关事宜： A、被告自始至终都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋。 B、原告在2007年6月23日，在没有通知__公司的情况下，单方更换了出租房屋的门锁，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出 物品，受到严重损失。该损失__公司将另案与原告解决。原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证。原告换锁的事实有__可以作证，证人现已在法庭外等候，请求法庭在质证阶段传唤作证。 C、由于原告在2008年6月23日不让__公司使用出租房屋，__公司应付给原告的租金应该计算至2008年6月23日。考虑其他情况，被告在此代表__公司表态，同意结算到6月底，即按__公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元。 D、由于原告在接受了__公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收__公司的保证定金。且根据原告与__公司签订的第
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-BH-018541 存量房买卖居间服务合同详
存量房买卖居间服务合同详细版 出售人（卖方）：_________________________________ 买受人（买方）：_________________________________ 居间人（房地产经纪机构）：_______________________ 福建省建设厅 监制 福建省工商行政管理局 存量房买卖居间服务合同说明 一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）和房地产经纪机构（居间人）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时使用。 二、本合同所称存量房，也即二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。 三、签订本合同前，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）有权查看房地产经纪机构是否取得营业执照、所在地房地产主管部门备案证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。房地产经纪机构应对合同条款履行告知与解释说明义务。 四、根据福建省建设厅及福建省物价局关于房地产中介经纪服务收费的相关规定，
居间人向买卖双方收取的佣金的基准价格为不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），存量房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下浮不限，具体浮动幅度由设区市政府价格主管部门根据当地实际情况确定。 五、对合同文本中“□”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定，“□”中选择内容以划“√”方式选定，对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“×”，以示删除。文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为各方当事人同意内容。存量房买卖居间服务合同 出售人(卖方)：_________________ 身份证：_______________________ 联系电话：_____________________ 通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________ 买受人（买方）：_______________ 身份证：_______________________ 联系电话：_____________________ 通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________ 居间人（居间方）：_____________ 备案证书号码：_________________ 营业执照号码：_________________ 通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________ 法定代表人：___________________ 联系电话：_____________________ 房地产经纪执业人：_____________ 联系电话：_____________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、
无效合同的五种情形 我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效： (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (3)以合法形式掩盖非法目的; (4)损害社会公共利益; (5)违反法律、行政法规的强制性规定。 法条解读： (1)以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。 根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。 依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 (2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。 恶意串通而订立的合同，其构成要件是： 1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。 2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在
实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。 3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。 恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。 (3)以合法形式掩盖非法目的 以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。 当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为，当事人在行为的外在表现形式上，并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，准确认定当事人所实施的合同行为的效力。 以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，应当具备下列要件： 1、当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的; 2、合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。 (4)损害社会公共利益 在法律、行政法规无明确规定，但合同又明显地损害了社会公共利益时，可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。 (5)违反法律、行政法规的强制性规定 违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”