2012年4月成都重点项目赏析
中德英伦联邦
成都房地产市场月度监测-金网络地产顾问-成都机构
2012年4月
六、个案分析
2、区位分析
中德英伦联邦项目位于国际城南天府
大道南段，地处天府新区核心区域，是城
南未来20年最具发展潜力的新川板块旗
舰项目。

北临5平方公里的西部金融中心——
金融城，东接规划为10平方公里的花园式
新川创新科技园区。

天府大道、红星路南
延线、地铁1号线、6号线均从项目经过。

项目总规划用地面积约360亩，总建筑面
积约128万平方米，是国际城南首屈一指
的超级大盘。

项目以英伦文化与生活气韵交融的古典风情为蓝本，将精心打造为涵盖住宅、高级会所、主题商业、双语幼稚园等多种业态的高端国际社区。

项目采用围合式穿插点式布局，为实
现55%的绿化率，降低建筑密度，局部采
用超高层建筑，户型朝向以最大景观化为
原则，有效解决高层对视问题。

本项目户
型设计理性，注重实用性、舒适性及私密
性。

户型区间为60—120平米，除70—90
平米梦想幻变主力户型外，更有60平米左
右精致舒居户型，90—120平米豪华观景
户型，户均赠送率超过40%。

还特别设计
首层下沉式私家花园，270度八角豪华观景卧室，顶层梦想创意阁楼，与小区数十万平米英伦风情园林交相辉映。

小区布局合理，人车分流，彰显人文关怀；三重豪华入户大堂，尊贵私家奢享。

为小区业主量身度造的约6000平米高级商务会所、8000平米主题会所，集景观游泳池、恒温游泳池、英式下午茶、休闲运动中心、儿童王国、咖啡屋于一体。

3、项目总体规划分析：
项目分为两期，一期以住宅为主，分A、B、
C区，现正开发A区；二期包括住宅、酒
店、写字楼。

项目紧邻红星路南延线，现在红星路南延
线已开工，两年后建成，大大缩短了项目
与市中心的距离；项目A、B、C区间道路
由中德打造。

二期开发总体规划分析：
在售项目为二期B区产品，目前在售B区
楼王产品，整个产品线从88-154㎡户型
产品，而超大的赠送率使用面积均在140
㎡以上，而按照户型实得面积销售价格
4800元/㎡起，销售均价8000元/㎡左
右。

在售楼王为超高层建筑，主要亮点为设计
有三段式豪华入户设计及入户大堂，整座
楼王内设计有三大会所，其中将避难层设
计为开放式泛会所，楼内会所专属的概念
与管理模式更加强化楼王的品质感为客
户塑造身份感。

二期B区组团，由11栋住宅物业组成，内设置独立的组团区域会所，围而不合的设计更好的使整个区域住宅得到充分的采光与通风效果，小区内部交通关系采用人车分流的设计，不仅环保更加提升安全系数。

在细部设计方面，每栋住宅均采用风雨景观联廊设计结合三段式豪华入户大堂设计，整个一楼风雨景观联廊设计结合社区园林景观构建成泛会所，增强社区内的休憩性与互动性。

二期B区园林景观设计主要是以超大型中庭园林景观为主，借助内部交通关系进行景观组团的设置，结合建筑规划中“风雨景观联廊”与“泛会所”形成融为一体的社区园林景观主
题，这样不仅增大了园林景观绿化面积更加增加了活动空间与休憩空间，整个开放式的形式与布局提供也住自由、休闲的感觉。

4、项目规划亮点：
中德英伦联邦项目不仅在建筑风格方面具有浓厚的英伦气息与文化内涵，而且在整个设计过程中注重建筑风格特色元素的应用，将整个项目塑造在品质方面给人以高品质、奢华感为主要第一印象，而结合住宅产品的“面积大赠送”的优势，最终采用实得起价4800元/㎡的售价，使的整个项目具有超强的市场“杀伤力”。

在项目规划方面特有的亮点主要集中在建筑“三段式入户大堂”、“风雨景观联廊”、“泛会所”设计三大建筑规划亮点。

5、项目价格走势
数据来源：中国成都搜房网价格走势：
数据来源：中国成都搜房网
从整个中德英伦联邦项目价格体系跟踪分析，项目销售以低开高走结合“赠送超大面积”的营销策略进行，首先对客户进行分类，主力锁定刚性需求，采用企业为客户担保向战略合作银行进行置业办理百万额度信用卡的形式，刺激销售。

价格定价策略：根据住宅户型、采光、通风、日照、观景面、朝向等因素进行定价，在保证主力户型价格均衡性的情况下，进行楼层差价在80-120元/㎡的原则调整，实行一房一价的原则；大户型以VIP客户定位，进行一对一的销售模式，形成高总价，高优惠的策略，以住宅顶层户型为主，可采用分期付款形式。

优惠政策：一次性付款优惠4%，分期优惠2%-3%，按揭优惠1%。

5、产品分析研究
中德英伦联邦项目产品最大的优势就是“超大面积”的“赠送”，整个赠送面积均高于40%以上的比例。

户型建筑面积约86.15㎡;3室2厅；户型建筑面积约：174.9㎡;3室2厅2卫;
实得约:130㎡左右;赠送40%以上。

实得约:300㎡左右;赠送70%以上。

中德英伦联邦项目二期B区户型配比均为：
中德英伦联邦户型以80—90㎡的二房、三房为主。

户型区间为60—120平米，除70—90平米梦想幻变主力户型外，更有60平米左右精致舒居户型，90—120平米豪华观景户型，户均赠送率超过40%。

6、成交分析
中德英伦联邦项目从整个2011年开盘至2012年1月以来，整个推售节奏均实现有效的销售成果。

成交情况
中德英伦联邦目前均价8000左右，一次性付款优惠4%，按揭优惠3%。

成交分析
客群分析：大成都中端客户为主（25—40岁，刚需及首改客户），约占50%；成都主城区限购类客户（改善型）约占20%；投资客户、省内外客户占去剩下的30%；
客户下单理由：优惠幅度大，得房率高，实得单价低；认同周边配套、小区内部配套；对英伦风格能够接受，对大盘有一定偏爱；对项目未来升值潜力看好；相信中德的品质；
7、策划推广分析
中德英伦联邦项目策划推广的成功是一个策划体制及推广平台的建立，由入市邀请“王珞丹”为项目品牌代言人与成都市民见面，共同出席参加联谊活动，在联谊活动之前，项目前期形象、品牌、口碑营造方面采用亲近民众的形式，举办了中高端产品推荐会、高端私营业主（目标客户）聚会活动、商业行业资源嫁接活动等，以活动为主，建立营销及前期客户资源平台，首先形成圈层口碑效应，其次，进行根据产品类型主攻客户群体；最后当形成行业或跨行业宣传几口碑模式后，进行媒体资源占有，集中进行推广。

广告主要投放渠道为商报、华西都市报、地铁
站台等
广告诉求点主打英伦风情跨阶豪宅，强调其纯
正、地道、原汁原味的英伦特色物业
中德英伦联邦项目入市以来，整个宣传推广计
划实施采用活动主导，各媒体组合进行资源整
合搭建项目推广平台，以媒体组合资源进行对项目活动的传递，吸引目标客户群体前往项目现场实景体验，现场销售，达成销售任务与销售流程。

8、个案小结
中德英伦联邦项目开发建设以来，采用“内外兼修”的模式进行全方位打造，在整个项目规划方面采取每期产品升级及一到两个亮点的主题卖点挖掘，强化外围城市发展规划的同时，更加注重社区阶段价值的挖掘与体现，随之销售价格走高；区分各开发组团的主题与特点，将产品或配置全方位的升级。

整个成功的因素，归纳为以下几点：
1.户均赠送率超40%，超高性价比；
2.前期推广力度大；
3.较好的区位优势，地处天府新区核心区，未来升值空间巨大；
4.千亩大盘，周边配套、小区内部配套完善。

北京金网络地产顾问有限公司成都分公司
研策部
2012．4。