项目投资评估报告
为合理评价公司项目投资的风险，利于公司获取更大收益，根据项目投资能力评价方法，结合公司经营情况，在积极增加公司销售收入，严格把控公司建设、营运成本及资金使用的基础上，我们对公司该项目的投资可行性进行了评价。

项目评估的基本程序
租赁项目的评估应及项目的立项同步进行，在评估过程中，不断的项目可行性和租赁条件对应调整，真正能科学的选择项目，给予切合实际的正确的评价才能减少风险。

评估主要步骤是：
1、双向选择合作伙伴
在租赁项目立项初期，企业应及多家租赁公司联系，了解租赁条件和费用，选择成本低、服务好、资信可靠的公司做合作伙伴。

租赁公司则应选择其经济实力强，资信好，债务负担轻，有营销能力和还款能力企业做合作伙伴。

只有双方在互相信任的基础上，才能对项目进
行实事求是评估鉴定。

2、项目初评
租赁公司根据企业提供的立项报告，项目建议书及其他相关资料，通过当面洽谈，摸清项目的基本情况，将调查数据及同类项目的经验数
据比较，进行简便估算，结合一般的感性认识对项目初评。

若租赁公司认为项目可行，企业可以进一步编制可行性报告，办理项目审批手续。

3、实地考察
租赁项目通过初评后，租赁公司必须派人深入企业进行实地考全面了解企业的经营能力和生产能力及其相应的技术水平和管理水平的市场发展动态信息，了解项目所在地的工作环境和社会环境，财务状况，重要情况必须取得第一手资料。

企业为了项目能获得通后的顺利运转，应给予真实的材料和积极的配合。

4、项目审批
租赁公司的项目审查部门对企业提供的各种资料和派出人员的实地考察报告，结合企业立项的可行性报告，从动态和静态，定性和定量，经济和非经济等多方面因素进行综合分析，全面评价项目的风险和可行性，决定项目的取舍，并确定给企业的风险利差。

如果项目可行，风险在合理可控的范围内，即可编制项目评估报告，办理内部立项审批手续。

5、合同签约
项目被批准后，租赁公司接受企业的租赁项目委托，就可办理租赁物件购置手续，签定购货合同和租赁合同，合同的价格条款和租赁条件都不应脱离可行性报告的分析数据太远，否则对项目要重新评估。

签约后项目评估的结论应作为项目的优化管理提供科学依据。

6、项目后管理
项目的后管理对于确保租金安全回收起着重要作用。

在租赁项目执行过程中，承租人应经常将实际经营状况及可行性报告进行比较，随时调整经营策略，力求达到预期的经营目标。

出租人则应经常将承租人的经营状况及评估报告的主要内容进行比较，发现问题及时采取措施，保证租金回收的安全运做。

一、对项目总投资的评估
1、项目总投资估算
本项目总投资264.85万元，其中建设估算投资235.23万元。

年平均销售收入99.3万元，年平均利润53.111万元，资本金财务内部收益率33%。

本项目规划的建设规模为年加工玉米10万吨，生产玉米汁、淀粉、玉米酒、玉米油、玉米罐头等。

为便于筹措资金和方便市场开发，本项目拟采取分期建设的方式进行。

一期工程建设规模为年加工净玉米30万，年工作日270天，每天16小时连续换班生产，相当于每年加工商品玉米32万吨。

主要产品为玉米汁、淀粉、玉米酒、玉米油、玉米罐头等。

2、建设投资（扣除建设利息）估算
在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用。

3、流动资金估算
该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等。

4、建设期利息估算
该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算。

5、资金筹措
二、财务效益评估
1、主要财务指标
经计算本项目正式投产后年均销售收入为99.3万元，上缴税金为
206.83万元，其中上缴增值税29.79万元、所得税177.04万元。

项目在财务上是可行的。

2、静态分析
（1）盈利能力分析
财务内部收益率49%（税前），大于行业基准收益率10%
资本金收益率33%，大于贷款利率5%
财务净现值332.22万元（Ic=10%税前）
投资回收期3.32年（含建设期2年税前）
通过上述指标可以看出本项目有较好的盈利能力。

（2）偿债能力分析
本项目从第三年分四年还清贷款，投资回收期为3.32年，由此可看出，项目有较强的偿债能力。

（3）生存能力分析
项目所得税前累计净现金流量从营运期第一年，即第三年就开始为正值，所得税后累计净现金流量从第四年开始为正值，说明项目有足够的经营净现金流量，这是财务可持续性的基本条件。

此外，项目各年累计盈余没有出现负值，说明项目生存能力很强。

3、定量分析
（1）盈亏平衡分析
经计算玉米汁、玉米酒和玉米罐头的盈亏平衡产量分别为：6308、2628、7097，盈亏平衡点生产能力的利用率分别为79%、53%、79%，这说明项目投产后能够较快的达到盈亏平衡。

（2）单因素敏感性分析
如敏感性分析表和敏感性分析图所示。

说明产品价格下跌、原材料价格上升、建设投资增加三个变量中，最敏感是产品价格，经营成本次之，投资增加影响的最小。

并且在风险因素发生时在一定的范围内项目效益指标仍能达到行业基准的要求。

见敏感度系数和临界点分析表（所得税前）。

敏感度系数和临界点分析表（所得税前）表20
财务评价结论
从项目总体看，财务内部收益率为49%（税前），超过基准收益率10%的要求。

从敏感性分析及盈亏平衡分析看，项目有抗风险能力。

综上所述可以看出本项目在财务上是合理可行的。

但是，从本项目中并未找到关于原材料，动力燃料等必需品的单价因此财务经济效益无法准确估算。

三、投资项目综合性论述
1、原材料涨价风险
今年以来，大部分建材价格已经有较大幅度上涨，由于原材料的生产
受到资源、能源和供求关系影响，预计建材价格上升的惯性还会持续，增大项目开发成本。

2、利率上调风险
我国目前存、贷款利率处于历史最低点，当前经济走强，行业投资过热，央行提高准备金后商业银行资金面吃紧，央行最近公布扩大贷款利率上浮幅度等，存在利率上调可能，这将增加财务成本。

3、从敏感性分析中可以看出行业的经营成本在逐渐增加，这就要求企业要控制成本，加强营销工作，保证经营收入的回笼，以减少项目风险。

4、社会经济效益和社会评估
建设大型玉米深加工企业，对玉米进行深层次的加工，使玉米增值，变资源优势为经济优势，提高种植玉米的经济效益，增强农民种粮的积极性，是在玉米产区落实国家关于解决“三农”问题的重要途径。

吉林省玉米资源丰富，常年玉米产量巨大，而且增产的潜力还很大，因此发展玉米深加工工业，不仅有利于解决“三农”问题，同时还可以变资源优势为经济优势，促进地区经济的发展，为振兴吉林省经济增加新的亮点。

该项目可以做到自己种植出来的玉米的充分利用，是一个自身供给原材料的项目，做到了资源节约，扩大盈利来源的同时降低了项目的生产成本和废物处理成本；从产品的角度，项目所出产品基本为基础生产饲养的原材料、生活和办公必需品，因此市场需求稳定，价格弹性较小，有较为稳定的盈利前景；从消费心理角度，人们的消费心
理越来越关注健康和营养的全面性，因此，粗粮成为人们新的消费关注点，而玉米制品作为粗粮制品，也会受到广大消费者的欢迎。

综上所述项目具有大而稳定的市场需求和较好的盈利前景。

但是，该项目的生产线单一，年处理量较小，成员很多，容易造成内部成本过高，初始资金可能不够运营，没有考虑积压等一些风险因素，但总体上看，有较大的可行性。