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第三节 土地使用权价格评估
土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率
一、市场比较法
（一）、原理 （二）、使用条件 1、要有比较发达的土地交易市场。 2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。
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3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可 靠、公正。 （三）、计算公式 被估地产价格=交易实例×每平方米单价 × （1+差异 因素调整） ×被估地产面积 被估地产价格=交易实例单价× 交易情况 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正 系数×交易时间修正系数×被估地产面积 （四）、 操作程序
一、材料评估
1、重置成本法 2、市价法（为主） 二、在产品与自制半成品评估 三、产成品评估 1、重置成本法 2、现行市价法
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第三节 债权类及货币类流动 资产评估
一、应收账款及预计货款评估方法
1、坏帐法 2、帐龄分析法
二、应收票据评估
1、按本金加利息计算 2、贴现值法 3、实例
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三、预付费用、待摊费用和短期投资评估
二、超期服役设备评估 三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估
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第六章 房地产评估
第一节、房地产评估概述 一、房地产的特征
（一）、土地的自然特征与社会特征 （二）、房屋特性
二、房地产分类
1、生产用房地产 2、商业用房地产 3、居住用房地产
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4、行政、军事机关及公用事业用
三、房地产评估原则 1、房地合一原则 2、地域原则 3、最佳利用原则：要按最高最优原则 来评估房地产价格
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二、计价类型
• • • • • （一）、历史成本（会计中用） （二）、重置成本（虚拟价格） （三）、现行市价（公平市场） （四）、收益现值（收益可预测） （五）、清算价(迫卖市场）
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第三章 资产评估方法
第一节 市场法 一、概念及适用前提条件 (一)概念：又称市场比较法，指通过比较被 估资产与市场上最近出售的同类资产的异同， 并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。 (二)前提条件 1、需要有一个充分发育的市场。 2、参照物与被估资产的可比指标、技术 参数等可以搜集到。
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第五章 机器设备评估
第一节 机器设备评估 一、机器设备及评估特点 （一）、机器设备特点 （二）、评估特点
1、以单台件为对象 2、以技术检测为基础 3、把握价值构成特点
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二、机器设备分类
1、从会计核算角度 2、按使用范围 3、按在生产经营中的地位
三、评估程序
1、了解待估设备的资料、数据、划分类别 2、设计评估方案 3、现场踏勘、并进行技术鉴定 4、确定适用价格标准与评估方法 5、计算、分析比较、得出结果，编制报表
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第三节 收益法
一、概念及使用前提条件、使用范围
1、概念 2、前提：预期收益可以预测并用货币计量 3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权； 自然资源；无形资产等。
二、计算公式
1、有限年 P=∑Rt/（1+i）t
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2、永续使用 P=A/I 3、分段法 P=PⅠ+PⅡ=∑Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N
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第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
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居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
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第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
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第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)
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时间修正系数 区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例 总得分 个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土 地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别 因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K=[1－(1+i)-m]/[1－(1+i)-n ] 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限
二、前提：
1、资产尚能继续使用 2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余
三、清理类型
（一）、合同到期清理 （二）、破产清理
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1、限期强制清理 2、有一定宽限期的清理 注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等
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第五节 各种评估方法的比较
一、评估方法的试用范围 二、成本法与收益法 三、成本法与市场法 四、收益法与市场法
三、特点
1、非实体性 2、垄断性 3、效益性 4、不确定性
四、无形资产评估目的 1、摊销
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2、投资、转让
五、无形资产评估影响因素 六、无形资产的经济寿命
（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间 （二）、寿命特点 1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关 系不大 2、仅存在无形损耗 3、无形损耗有三种形态
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2、i 的计算 还原利率=安全利率+风险报酬率 （三）、实例
四、重置成本
（一）、原理 （二）、公式 地产重置成本=土地取得费用+土地开 发费用+利润+税费 （三）、估价步骤 （四）、实例
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五、剩余法
（一）、原理 ：假设开发 （二）、公式： 地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－ 利润－税费 （三）、 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地 之估价 （四）、实例
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三、有形损耗计算、成新率的计算
（一）、观察法 （二）、使用年限法 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使 用年限） （三）、综合分析法 （四）、技术鉴定法
四、功能性损耗的计算
（一）、原因
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（二）公式 ` t P=∑Rt （1-33%）/（1+i）
五、经济性贬值
实际上不一定计算 经济性贬值率=[1－（设备预计可利用的生产能 力／设备原设计能力）ｘ×100% 思考： 1、贬值额如何计算？ 2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性 贬值？
（一）、预付费用评估 （二）、待摊费用评估 （三）、短期投资评估 市价法： 短期投资证券评估值=股数× 每股市价 （四）、货币、存款评估： 主要是查实
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第八章 无形资产评估
第一节、无形资产评估概况 一、无形资产概念
1、概念 2、理解要点
二、无形资产分类
1、按期限 2、按可否确指
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3、按取得方式 4、按自身性质 5、其他分类法
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三、资产评估的重要性 1、中外合资、合作、补偿贸易的需要 2、是加强国有资产管理、落实资产保全 的需要 3、是确保国家税收的需要 4、是加强经济体制改革的需要 5、是中国经济走向世界的需要
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第二节 资产评估假设及基本要素
一、假设 1、继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2、公开市场假设 3、清偿前提假设 二、基本要素 1、评估目的 2、评估对象 3、评估价格类型 4、评估机构 5、评估程序 6、评估方法
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六、线路法
（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深 度等有关 （二）、计算公式 P=A × ∑（ ki×Mi ） （三）、实例
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第六节 房屋价格评估方法
一、重置成本法
（一）、原理 （二）、方法 1、重置全价计算方法 （1）、重编预算法 （2）、预决算调整法 （3）、指数调整法 2、房屋建筑物损耗计算
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（三）、修复费用法 成新率=1－设备修复费用／设备重置成本
三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）
（一）、原因 （二）、公式 （三）、测算步骤与实例
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第三节 机器设备的现行市价 分析
一、原理与公式 二、评估步骤 三、实例
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第四节 特殊情况的机器设备评估
一、进口设备评估
（一）、进口设备价格构成 （二）、进口设备中国外费用与国内费用评估 （三）、当年享受进口优惠，现在企业转制， 如何处理
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二、计算公式
被估资产现行市价＝类比物市价＋差异因素调整 主要差异因素有：时间、地点、功能… 还需进行情况补正。
三、市场法评估程序 四、优缺点
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第三节、成本法
一、概念及理论依据
(一)概念 (二)理论依据 １、资产的价值与其构建成本密切相关 2、资产的价值是一个变量 (三)计算公式（核心公式） 被估资产重置净价＝重置全价－有形损耗－ 功能性损耗－经济性损耗
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（4）、利润 （5）、付费
三、房地产价格构成
（1）、生产成本 （2）、流通费用 （3）、税收 （4）、利润
四、影响房地产价格的因素
（一）、一般因素 （1）政策因素
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（2）、社会因素 （3）、经济因素 （二）、区域因素 （1）、住宅区 （2）、商业区 （3）、工业区 （三）、个别因素 （1）、土地个别因素 （2）、房屋建筑个别因素
资产评估学
主讲：樊相如
天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
第一章 总论
第一节 资产评估的概念及重要性 一、概念： 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。 主要理解三个关键词：资产 价值 评估 二、资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的 产物。 产品交换商品交换产权交易 个别评估专业评估综合评估