1、定位和综合效益
7核心区Βιβλιοθήκη 综合效益提供企业一系列服务-金融、电子商务、设计、咨询、物流、销售等服务，通过4 小时经济圈，从而让深圳产业辐射全国。通过深圳时尚消费品的产业优势，使龙 华副中心成为未来国际时尚中心。
预计本项目运营后，将实现年销售额450亿，实现GDP83亿，上缴税收34亿，提供 5.9万个新增就业机会。（罗湖商圈年销售额100亿，华强北商圈年销售额600亿。）
开发形式
A区
铁路局 +政府
B区 地铁公司
深圳北站 火车站西广场
C区
地铁公司 +长期资金
火车站东广场
D区
地铁公司 +长期资金
E区
地铁公司 +长期资金
F区
地铁公司 +长期资金
未来城核心区 未来城生活区 未来城扩展区
3、开发模式和架构
13
开发架构 长期资金与地铁共同出资组建项目公司，在投资管理机构的专业运作下，联 合协会、产业、商业资源共同参与，统一规划、统一开发、统一运营。
枢纽经济圈
指标
用地性质 占地面积
建筑面积
建筑容积率 建筑总高度 使用年限
内容
商业、办公、酒店、住宅 45.86万㎡
（其中核心区9.36万㎡，周边 36.5万㎡） 321.6万㎡
（其中核心区91.2万㎡，周边 230万㎡） 平均9.75
（周边平均容积率6.4）
≤200 m
40或50年，以签定土地转让协 议开始计
2、投资及收益测算
10
D区、核心区财务测算 一、投资测算 深圳北站商务核心区建设期5年，总投资约130.11亿元人民币。
占地面积 （万㎡）
建筑面积 （万㎡）
总投资 （亿元）
静态投资回收期 内部收益率
9.36
91.20
130.11
10.28
8.52%
二、收益测算 15年内出租收入226.80亿元人民币。 其中税金及附加12.62亿元，总计净收入214.17亿元。
项目发起人 （深圳地铁）
项目的 确认、 可行性 研究阶
段
项目招 投标阶
段
长期资金
项目公司 互相协调 共同决策
项目建 设阶段
项目运 营阶段
项目移 交阶段
地铁公司以合理地价作为 资源与长期资金组成项目 公司，完成物业开发，并 进一步解决政府城市更新 和优才计划的住房配套问 题。
项目优势： 线上交易与线下交易结合，产购销 与企业孵化器结合，资源整合与信 息共享结合。
1、定位和综合效益
项目特点
6
“一” 一体化：建设龙 华副中心，实现特区一体化。 “二”两类产业：提升深 圳传统优势产业，聚集深圳 新兴战略产业； “三”三种创新：城市建 设融资模式创新，开发模式 创新，土地出让方式的模式 创新。 “四”四种功能：产业功 能、城市配套功能、金融服 务功能、电子商务功能
目录
1
一、课题结论 二、几个关键问题说明 三、下一步工作推进思路
目录
2
一、课题结论 1、定位和综合效益 2、投资及收益测算 3、开发模式和架构 4、项目整体时间
前言
3
研究方法
项目概述
基础资料收集
项目背景
项目范围
项目研究方法
项目组研究分析 专家咨询
宏观环境及规划 专业市场调研 重点商业项目 片区典型商业
1、定位和综合效益
5
项目核心区域定位-品牌消费体验未来城
利用深圳北站高铁的快速交通优势，将深圳优势产业--电子、服装、珠宝
手表等消费类3大支柱的优质品牌企业进行集合，以金融服务和电子商务
为平台，打造一个24小时线上、线下交易平台。
融展示、销售、设计、研发为一 体；交通、物流、产业、金融和房 地产一体；
占地面 （万㎡）
建筑面积 （万㎡）
出租收入 （亿元）
税金 （亿元）
9.36
91.20
230.07
12.80
净收入 （亿元）
217.26
D区租金推算过程
D区财务测算推算过程
2、投资及收益测算
11
E区、未来城生活区 建设期5年，总投资约182.46亿元。
项目名称 保障性住房
用地面积 建筑面积 总投资 （㎡） （㎡） （万元）
未来城扩展区 165050
建筑面积 总投资 （㎡） （万元）
1534000 1744906.1
投资 回收期
12.76
内部 收益率
3.86%
3、开发模式和架构
12
开发模式
项目将规划、经济、产业一体化考虑，将综合效益集约化，利用地铁融资
平台，采取统筹资金、统一规划、统一开发、统一运营的开发方式。
区域 开发主体
总投资 投资回收 （万元） 期
375650.3
7.61
内部收 益率
7.38%
C2+D2 10.0
427000
酒店 110000
商业裙 房
65000
写字楼 222000 545800.8
9.40 2.85%
酒店 140000
注：经计算，容积率达到10，C2+D2的建筑将以接近400米高的双塔楼形象出现，前期 财务测算结果不符合要求，后期还将产生较高的运营成本。所以，建议深圳北站 的地标性建筑物不做超过300米的摩天大楼，而是以统一规划的结合广场的生态建 筑形象出现。
200000.0 770000.0 1824600.0
投资 回收期
6.21
内部 收益率
13.45%
合计
200000.0 770000.0 1824600.0
注：设定住宅物业全部出售，商业物业完全持有。
6.21 13.45%
F区、未来城扩展区 建设期10年，总投资约174.49亿元。
项目名称
用地面积 （㎡）
火车站东广场
D区
地铁公司 +长期资金
E区
地铁公司 +长期资金
F区
地铁公司 +长期资金
未来城核心区 未来城生活区 未来城扩展区
2、投资及收益测算
9
C区、东广场二期
建设期3年，总投资约37.57亿元。
项目 名称
C2+D2
容积率 6.6
建筑面积 （㎡）
282000
分项
商业裙 房
65000
写字楼 107000
2、投资及收益测算
8
深圳北站枢纽综合经济圈开发体量巨大、功能复杂、涉及开发主体较多，因此建
议有步骤的分期开发。预计C+D+E建设期10年，总投资350.14亿元,F建设期10
年，总投资174.49亿元。
区域 开发主体
开发形式
A区
铁路局 +政府
B区
地铁公司 +长期资金
深圳北站 火车站西广场
C区
地铁公司 +长期资金
项目分析 项目调研 项目定位
区域土地分析 枢纽经济圈案例
各地块规划 各地块功能 土地现状
香港枢纽经济圈 名古屋荣枢纽 北京枢纽经济圈
SWOT分析
功能定位
形象定位
各地块业态定位
投资收益测算 策划报告
定位依据
1、定位和综合效益
4
定位：
居住核心区
深圳北站枢纽经济圈=枢纽+24 小时商务圈+品牌消费体验未 来城+硅谷商务城。核心区域 为距离枢纽1公里范围内，功 能以商务综合配套为主。