建设项目征地工作的程序 建设项目征地工作的程序 一、选址(项目单位、国土局、建设局)、立项(计委)。 二、勘测定界(项目单位聘请资质单位)。 三、建设项目预审(立项、核准或备案的同级国土部门)。 所需资料： 建设项目用地预审申请表(项目单位、国土局)。2、预审的申请报告。内容包括：拟建项目基本情况、用地规摸、用地类型、补充耕地初步方案等(项目单位)。3、需审批的项目还应提供项目建议书批复文件和可研报告(计委)。4、初审意见。内容包括：拟建项目是否符合规划、是否符合供地政策、用地标准和总体规模、是否符合有关规定、补充耕地方案是否可行等(市、县国土部门)。5、标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划(国土局)。 6、需调整规划的，要附有相关部门和专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施时的影响评估报告，听证会和修改规划听证会纪要(国土局组织)。 7、土地利用分幅图(国土局)、项目总体平面布置图、线性工程平面图、横断面图(项目单位)。 计划部门核准或备案(计委)。 1、项目核准所需资料：(1)规划部门意见;(2)国土资源局用地预审意见;(3)环保部门的环评审批意见;(4)其他相关文件。 2、项目备案所需资料：(1)投资项目备案审请表;(2)企业营业执照副本及复印件;(3)项目简介;(4)有关许可文件;(5)其他证明材料。 调整土地利用总体规划。
所需资料：(1)县政府申请调整规划的请示文件;(2)依法取得的项目建议书批复、核准或备案证;(3)规划调整方案;(4)项目规划实施的影响评估报告;(5)规划、环保部门意见;(6)专家论证意见;(7)听证会纪要;(8)标注土地利用总体规划图。 调整规划程序。(1)制定方案;(2)听证;(3)征求相关部门意见;(4)专家论证;(5)申请和受理;(6)会审。 可以调整规划的项目范围。(1)经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地;(2)经省政府批准能源、交通、水利等基础设施建设用地;(3)列入或为实施省级以上政府批准的国民经济和社会发展规划及专项规划、行业发展规划、区域发展规划、计划的项目;(4)列入或为实施市级以上政府批准的国民经济和社会发展规划的项目;(5)列入或为实施市级及以上政府批准的城市总体规划的城市重大基础设施;(6)军事、卫生防疫等具有特殊选址要求的建设项目;(7)县级城市建设，涉及城市规模和布局变化的且不涉及占用基本农田的;(8)符合布局集中、用地集约和产业集聚原则的，由设区市政府投资主管部门审批、核准、备案的一般生产性建设项目，不涉及基本农田的;(9)能源、交通、水利、矿山、军事确需单独选址的建设项目和国家、省生产性重点建设项目，涉及基本农田的。 征地组卷报批。 程序：(1)告知征地情况。在征地依法报批前，将拟征地用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地村集体经济组织和农户。(2)确认征地调查结果。对征地的面积、权属、地类及地上附着物等进行确认。(3)组织征地听证或召开村民代表会议讨论，由村集体经济组织出具讨论意见和三分之二以上村民代表签字画押证明。(4)由国土局编制“一书四方案”等组卷逐级报省政府或国务院批准。(5)经批准后向被征地村发布县政府公告和县国土资源局公告。 2、征地所需资料(单独选址)。(1)县土地行政主管部门建设用地审核表(国土局);(2)建设用地申请表和建设用地申请(项目单位、国土局);(3)一书四方案(国土局);(4)建设项目用地预审意见书(市级以上国土部门);(5)计委立项批复或核准征、备案证(计委);(6)项目可行性研究报告及批复(计委);(7)项目初步设计及批复文件(计委);(8)是否压覆重要矿床评估报告(项目单位聘请资质单位);(9)地质灾害危险性评估报告(项目单位聘请资质单 位);(10)省国土资源厅对补充耕地的验收文件及补充耕地位置图;(11)以有偿方式供地的，应当提供土地使用权出让合同、地价评估报告和技术报告(项目单位、国土局);(12)占用基
万科房地产项目运作流程图
项目运作流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事 宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：
①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意 图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式 策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营 最终裁决：
用地申请==>项目立项==>消防报建、防雷报建、规划报建==>验收申请==>办理产权证 ※用地办事程序※ 一、征（使）用地程序和收费标准 1．征（使）用农村集体所有土地程序： （1）在被征（使）用土地所在地的村发布征（使）用地公告； （2）市规划国土局、镇规划建设办公室会同被征（使）用地的村委会、股份社做好征（使）用地补偿的调查、登记和核实工作； （3）市规划国土局、镇规划建设办公室根据调查登记核实的结果和规定的征（使）用地补偿标准，会同村委会、股份社和有关单位，拟订征地（使）用补偿安置方案，并在被征（使）用土地所在村予以公告，听取意见； （4）市规划国土局将已公告和听取意见的征（使）用地补偿安置方案报市人民政府批准实施； （5）市规划国土局或委托镇规划建设办公室与被征（使）用地的村委会或股份社签订征（使）用地补偿安置协议书，并按协议书规定兑现征（使）用地补偿费，交付土地。 2．农用地转用或征用经批准后，用地按下列项目和标准缴费： （1）新增建设用地土地有偿使用费：28元/平方米； （2）耕地开垦费：一般耕地20元/平方米（现时有用地指标的已减至15元/平方米，购买易地开垦指标的要缴45.8元/平方米），一级基本农田40元/平方米，二级基本农田35元/平方米； （3）耕地占用税：8元/平方米（集约工业区范围4.1元/平方米）； （4）公路控制线两侧纵深，一级公路为500米、二级公路为400米、三级公路为300米范围内的公路建设附加费：30元/平方米； （5）征地管理费：按征地补偿费总额的2.1%计收； （6）建设用地审批公告费：12000元/宗； （7）减免被征土地农业税费，按征地补偿费总额的3.3%计收，由被征地单位负责缴交。（8）位于集约工业区内的建设用地在办理用地手续后，按顺府办发[2002]33号文件'关于推行集约工业区建设的实施细则'内的收费标准进行缴费。
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
XX市项目审批程序流程图 政府投资项目审批程序流程图 城市建设项目核准流程图 城市建设项目审批流程图 城市建设项目备案流程图 城市建设项目转报流程图 （种植业、林业、畜牧、海洋渔业、水利）项目备案流程图 农业、水利项目核准流程图 农业、水利项目核准流程图 交通类：公路、独立公路桥梁、机场扩建项目 能源类：风电站、电网工程项目核准流程图 （省政府划分的地方政府投资主管部门核准权限属市级投资主管部门核准的项目）交通类：铁路、公路、独立公路桥梁、水运、新建机场 能源类：火电站、燃煤热电站、风电站转报流程图 （属省级以上投资主管部门核准的项目） 工业项目备案流程图 商贸流通项目转报流程图 利用外资项目核准流程图 利用外资项目转报流程图 社会事业项目申请上级补助资金转报流程图 高技术项目申请上级补助资金转报流程图 社会事业项目备案流程图 高技术产业项目备案流程图 社会事业项目备案流程图 申请省以上政府直接投资或资本金注入的基本建设项目初步设计转报流程图 申请市政府直接投资或资本金注入的基本建设项目初步设计审批流程图 基本建设项目招标方案核准流程图
政府投资项目审批程序流程图 ---------→ ----------→ | | | | | | | | | |
-------- → -------- → ------→ | ｜ | | | ｜ | | | | | | ｜ | | | ｜ | | | ｜ | |
-------→资金拨付 | | | | | |
城市建设项目核准流程图 --------→ --------→ --------→ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
房地产项目运作全套流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项 事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理： ①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及 意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模 式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经 营最终裁决： ①、市场部主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据； ②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证； ⑤、财务部对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。 2、经过论证通常出现三种情形： ①、通过论证评审，报送总经理进行最终评审； ②、项目的论证缺少部分依据，由市场部与策划部协作对其补充调查，调整方案，直到各种客观依据充分为止，继续进行论证； ③、论证后认为项目不成立，进行存档处理。 3、总经理的评审过程，各部门指派代表参加，主要对于总经理提出的各种与项目有关的质问进行答辩，并产生如下结果： ①、通过总经理的评审，项目立项，并进入合同洽谈程序；
新划拨用地办理《建设项目用地规划许可证》程序（用地科、规划科） 申请报告 授权委托书 房地产开发资质证书（房地产开发项目 工商营业执照 发改委立项批文 信息中心地形图使用受理回执 建设用地界限工作图（委托书） 填写《建设工程选址申请表》 、《建设（用 地工程）规划定点申请表》 建设（用地工程）规划定点申请表》 建设工程选址申请表》、 出具规划选址意见 绘制规划选址范围 图 第一阶段 第一阶段 办理建设项目选址意 见书（５个工作日） 建设单位提出申请 受理 办理完毕，窗口发证
建设用地界限图 建设单位征求相关部门 消防、环保等相关部门意见 土地部门意见（土地使用权出让合 同） 《建设（用地工程）规划定点申请表》 《建设工程选址申请表》、 建设用地选址范围图 土地使用权出让合同 填写审核意 见 第二阶段 办理建设用地规划许 建设单位提出申请 可证 （ 5个工作日）
建设工程选址意见书 建设用地规划许可证（审批单、通知单、红线图、 规划设 出具规划 设 计条件 绘制建设用地界限 图 计条 件） 办理完毕，窗口发证
土地证（附宗地图） 建设用地规划许可证 修建性详细规划文本一式三份（设计单 位、建设单位盖章、签字） （电子磁盘数 据一式两份） 申请报告 授权委托书
建设工程方案审批表（按要求填写并加盖公章） 建设用地规划许可证及附件 发改委立项批文 建筑设计方案文本一式两份 区外设计单位承担设计的要提交市建设主管部门批准承接设计 的手续 建设项目区位图 专家评审会 项目１２个工作日） 土地证或批准书及附件
一、农用地转用、土地征收建设项目用地预审 (一)、申报材料 1、建设项目用地预审申请报告 2、项目可行性研究报告(指工业建设项目用地) 3、项目用地平面布置图 (二)、办事程序 提出申请——现场踏查——办理项目用地预审手续——区国土资源局初审——上报省国土资源厅审批 (三)、承诺时限 对手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起15个工作日上报省国土资源厅审批 (四)、收费标准 二、单位使用国有土地建设项目用地审批 (一)、申报材料 1、建设项目用地申请(指单位用地) 2、建设用地规划许可证 3、原国有土地使用证 4、房屋产权使用证 5、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的) 6、国有土地权属证明(有《国有土地使用证》的除外) 7、项目立项批准文件(指单位用地的) 8、复印件(①个人申请用地提供本人复印件;②单位申请用地提供单位法人复印件) 9、用地单位资质证明(指单位用地，包括组织代码证和企业营业执照等。党政机关、事业单位、部队除外)
10、土地评估报告 11、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外) 12、项目平面布置图 13、勘测定界报告书及勘测定界报告图(指单位用地) 商业、旅游、房地产开发等经营用地一律实行踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准》 (二)、办事程序 提出申请——领取审批表——现场委托——实地踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》 (三)、承诺时限 对手续齐全、符合用地条件的，自受理之日起，单位申请项目用地30个工作日办理用地审批手续 三、城镇职工占用国有非农用地建房用地审批 (一)、申报材料 1、建设用地规划许可证; 2、原国有土地使用证; 3、房屋产权所有证; 4、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的); 5、国有土地权属证明(有国有土地使用证的除外); 6、复印件; 7、土地评估报告(划拨供地除外); 8、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外); (二)、办事程序 大厅受理申请——领取审批表——现场实地踏查——办理用地手续——上报初审——局例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》
地质灾害危险性评估确认前期工作（征询部门：国土部门）
社会稳定风险评估 （征询部门：维稳部门） 1、项目审批阶段 政府投资类 政府投资类 发改部门、建设主管部门 政府投资项目建议书审批 「规划部门 建设项目选址意见书核发 1 1 1 1 1 1 国土部门 建设项目用地预审意见核发 '不涉及新增用地，在己批准的建 设用地范围内，进行扩建项目?不 需用地审批） 1 1 1 J 1 1—厂 1 1 1 环保部门 重大项目的环境影响评价审批文 件 1 1 1 1 1发改部门 投资项目节能审查1 发改部门、建设主管部门 I政府投资项目可研报告（实施方 案）审批 企业高效项目备案类 发改部门（经信部门、外经贸部门、建 设主管部门） 权限内分管企业投资（技术改造）项目 备案 发改部门、经信部门、外经贸部门、建 设主管部门 建设项目（技术改造项目））审批 准备案文件（上述四单位按项目管理权 限确定牵头部门） 注：实行备案制管理的企业投资项目?由 牵头部门实行备案后，再办理有关规划 选址、用地预审和环等审批手续。 在项目审批阶段涉及人防、地震、 地名、命名、概算评审、国家安全、文 物、港口、河道、水利，排水、园林绿 化、用海、防雷、气候可行性论证，非 煤矿矿山建设项目和危险化学品建设项 目安全设立条件评价等事项的，由牵头 部门组织征求相关部门的审查意见；其 中 依法确需审批的。列入本阶段审批事项 实行并联审批 由建设单位征求意见 1.依法明确要求建设单位征求意见的 事项 2.涉及市级以上部门协调的事项 3.审批时间难以控制的事项 修建性详细规划审查咨询服务 1.修详规电子报批规划指标技术审查。 2. 轨道交通控制保护区内建设工程。3?涉及 园林（绿化用地）、国土（物管用房）、 电力（变电站等）、交通（公交站场）、 民政（社区用房）、教育（幼儿园、中小 学配套）、消防（消防通道设置）等部门 相关公共服务配套需征求意见。4.市规 划局：修建性详细规划咨询服务
建设用地审批程序 1、征用土地的程序： ①拟定征用土地方案。征用土地方案由拟征用土地所在的地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟订。 ②审查报批。征用土地方案拟订后，由县、市人民政府按照《土地管理法》规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。 ③征用土地方案公告。征用土地依法定程序批准后，由县级以上人民政府在当地予以公告。 ④制定征地补偿、安置方案。 ⑤公告征地裣安置方案并组织实施。 ⑥清理土地和实施征用土地。 2、城市建设用地的审批程序 在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内使用土地的，由市、县人民政府统一规划、统一征用、统一开发，审批程序是：
①由县、市人政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和现有建设用地的利用情况，拟订城市建设用地统一开发方案，向省级人民政府土地行政主管部门提出申请，其中直辖市城市建设用地统一开发的，向国土资源部申请；涉及农用地转用、征用土地的，应当同时拟订农用地转让、征用土地和占用耕地补偿方案，一并上报。 ②省级以上人民政府土地行政主管部门对农用地转用、征用土地和占用耕地补偿方案及现有建设用地利用情况等进行审查，报同级人民政府批准。 ③农用地转用、征用土地和占用耕地补偿方案经依法批准后，由县、市人民政府土地行政主管部门组织实施。将农用地转用、征用土地和供地方案予以公布，按批准的用途和范围一次或分期实施，并设定各类建设用地的具体用途及供地方式等，按建设项目实行供地。 采用招标、拍卖方式提供土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订招标、拍卖方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。 采用招标、拍卖以外方式提供土地的，由建设单位或者个人向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查报市、县人
万科房地产工程运作流程图
<一）、工程信息收集处理 1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理： ①、对于有效信息,持续跟进； ②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪. 2、市场部跟进工程地相关要素,包括： ①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等； ②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等； ⑤、与工程相关地关键要素和风险点等； ⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素. 3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果： ①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。 ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪. 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序. <二）、工程初步接洽 1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜, 费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理： ①、通过上一步程序地进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案. 2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后, 涉及费用地工程必须当天到财务部报销.
3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意 图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）； ③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档. 4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模 式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案. 5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况： ①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序； ②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案； ③、客观原因,协调失败,总结后归档. 二、工程论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最 终裁决： ①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据； ②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证； ⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.
农村建设用地的审批的程序 题要 （一）户主申请（说明申请事由，用地面积和土地类型，家庭状况）村、社签字。（二）本户的户口簿复印件及户主身份证复印件。（三）规划内要有建设用地规划许可证，规划外要办理村、镇规划选址意见书。 随着我国经济的不断发展，农村土地有着巨大的利用空间，开展农村建设项目的情况也越来越多，要进行农村土地建设必须要进行审批，那么审批程序是怎样的呢?今天小编将为大家介绍农村建设用地的审批程序，请大家继续往下阅读。 ▲农村建设用地的审批程序 不同情况的建设用地审批程序不同。 ▲一、农用地转用、土地征收建设项目用地预审 ▲(一)申报材料 1、建设项目用地预审申请报告 2、项目可行性研究报告(指工业建设项目用地) 3、项目用地平面布置图 ▲(二)办事程序 提出申请——现场踏查——办理项目用地预审手续——区国土资源局初审——上报省国土资源厅审批
▲(三)承诺时限 对手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起15个工作日内上报吉林省国土资源厅审批 ▲(四)收费标准 ▲二、本农村集体经济组织兴办企业、兴建公共设施和公益事业使用集体建设用地建设项目用地审批 ▲(一)申报材料 1、建设项目用地预审申请表 2、建设项目用地预审申请报告 3、联建协议(本集体经济组织自行建设的除外) 4、建设项目用地申请 5、建设用地规划许可证 6、计委立项批复文件 7、建设项目用地预审批复 8、联建协议(本集体经济组织自行建设的除外) 9、原集体土地使用证 10、勘测定界报告书及勘测定界报告图 11、项目用地平面布置图(①由具有设计资质的单位绘制;②用地范围内的建筑物、构筑物要标注定位点、主要设计数据;③设计说明：用地平衡、经济技术指标、建筑物统计及其它说明事项;④设计单位晒图、盖章确认) 12、其他相关材料
建设用地审批- 工业用地审批流程 一、挂牌公开出让规程 1、受理材料 2、看现场 3、测绘放桩 4、出用地红线图 5、拟文要求提供规划要点 6、出宗地图 7、拟文委托书、公示 8、出评估报告 9、拟出让方案（含签发、送文） 10、挂牌 11．与国土资源局签订的土地使用权宗地出让合同（原件一式三份）（由本局服务大厅提供给受让方填写签名盖章）（限以出让方式取得的土地使用权） 12．土地登记 二、所需材料： 1、申请报告（原件及A4纸） 2．建设用地规划许可证（原件及A4纸复印件各一份） 3．营业执照及企事业代码证（核对原件存A4纸复印件各两份）（限单位申请用地） 4．法人代表身份证书（原件两份）（限单位申请用地）（由本局服务大厅提供给申请者填写盖章） 5．法人代表身份证（核对原件存A4纸复印件两份）（限单位申请用地） 6．代理人身份证（核对原件存A4纸复印件两份）（限委托办理）
7．委托书（原件两份）（由本局服务大厅提供给申请者填写盖章）（限委托办理） 8．立项批文（原件）或经核对的政府常务会议记要（A4纸复印件） 9．项目可行性报告及批文（原件） 10．资信证明（原件） 11.项目平面布置图（原件） 12．环保、林业、消防部门意见（原件） 13．用地红线图（本局信息中心出的原件两份、规划局出的原件及复印件各一份） 14．地籍调查土地登记审批表（原件）（由本局服务大厅提供给申请者，不用填写只在第4页“本宗地指界人签名”处签上经办人名字即可） 15．需提供的其他部门书面意见 备注：1、申请者先到本局服务大厅领取相关表格后到信息中心出建设用地红线图； 2、备齐材料后再到本局服务大厅递交申请。 三、审核要求： （一）投资强度 工业用地最低投资强度为：1000万元/万平方米。 （二）资信证明 1．资信证明应不少于上述投资强度标准。 2、如同一家银行出具两张以上（含两张）资信证明，必须为不同帐号。 3、如多家银行出具资信证明，必须是同一日期。 （三）工业项目配套设施用地的规定 1、工业项目用地必须明确规定投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占比重这四项指标，投资强度和容积率因行业不同可有所差别，建筑密度不能低于30%。 2、工业项目所需行政办公及生活服务设施等配套用地面积不得超过总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内变相建成套高尚主宅、专家楼、商场、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
一、审批依据： 《国务院关于投资体制改革决定》（国发〔2004〕20号）。《国务院办公厅关于保留部分非行政许可审批项目的通知》（国办发〔2004〕62号）。《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕 64号）。《中华人民共和国城乡规划法》（十届全国人大常委会第三十次会议通过）（2008年实施）。《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第27号）（2004年实施）。《中华人民共和国环境保护法》（七届全国人大常委会第十一次会议通过）（1989年实施）。《中华人民共和国招标投标法》（九届全国人大常委会第十一次会议通过）（2000年实施）。《安徽省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。 二、申报材料： （一）项目建议书阶段：项目所在地或行业主管部门、计划单列企业要求审批项目建议书的申请文件。符合要求的项目建议书文本。重大政府投资项目专家评估意见。需要提供的其他材料。 （二）可行性研究报告阶段：项目所在地或行业主管部门、计划单列企业要求审批可行性研究报告的申请文件。项目建议书批复文件。具备相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告文本。规划部门出具的项目选址意见。环保部门出具的项目环境影响评价批准文件或手续。土地部门出具的项目用地的审查意见。资金筹措渠道落实情况的证明文件。项目建设其它外部条件（包括水、电、气、热等）落实意向。需要提供的其他材料。 （三）初步设计阶段：项目所在市或省直行业主管部门、计划单列企业要求审批初步设计的申请文件。可行研究报告的批复文件。具备相应资质的设计单位编制的初步设计文本。经批准的建设地址报告。环保部门批准项目环境影响评价或相关环保手续。工程地质、水文地质勘察报告。项目建设其它外部条件（包括水、电、气、热等）落实协议文件。资金筹措落实的承诺文件。需要提供的其他材料。 三、承诺时限： 5个工作日。 四、收费依据和标准： 不收费。
建设用地规划xx的办理 一、依据 《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定： “在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”。 二、受理范围 1、xx、迁建单位需要使用土地的； 2、原址扩建需要使用本单位以外土地的； 3、需要改变本单位土地使用性质的； 4、国有土地使用权出让、转让的。 三、办理总程序 1、送审规划设计方案 2、申请《建设用地规划xx》 四、送审规划设计方案应提交的文件资料 （一）新建、迁建单位需使用土地的，原址扩建需要使用本单位以外的土地或者需要改变本单位土地使用性质的，提交以下资料： 1、填报《建设用地规划设计方案申报表》； 2、计划部门的当年投资计划文件或批准的可行性研究报告； 3、核发的《建设项目选址意见书》；
4、按我局规划要求，由具有相应资质的规划设计单位编制的规划设计方案（含管网综合图）两套及CAD DWG格式电子数据壹套； 5、建设单位与土地现使用单位的土地出让意向书及上级部门意见。 16、其他需要说明的图纸、文件等。 （二）由拍卖等方式取得的国有土地使用权的建设工程，提交以下资料: 1、填报《建设用地规划设计方案申报表》； 2、签订的土地使用权出让合同及附件； 3、根据拍卖地块的范围及规划条件，由具有相应资质规划设计单位编制的规划设计方案（含管网综合图）两套及CADDWG格式电子数据壹套； 4、其他需要说明的图纸、文件等。 五、送审规划设计方案的办理程序及期限 建设单位送齐应提交的文件资料，经窗口受理申请并发给建设单位立案回执后，将在法定工作日二十天内审查完毕（不含市政府审查、专家审查和方案公示时间），发给建设单位建设用地规划设计方案审核意见单。 1、建设单位根据审核意见修改规划方案后，再次填报《建设用地规划设计方案申报表（第二次送审）》，报窗口受理。 2、如无修改意见，建设单位可申请办理《建设用地规划许可证》。 六、建设单位报送规划设计方案时，应注意下列事项： 送审图纸应符合规范化要求，须有设计单位图签、设计单位资格证书编号、设计人、校对人、审核人签名，及有关部门颁发的出图章。 七、申请建设用地规划许可证应提交的文件资料 1、填报《建设用地规划xx申报表》 2、《建设用地规划设计方案审核意见单》原件
房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使
用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复
建设工程前期手续流程 一、建设用地（招标：拍卖）批准书（审批时限：20工作日） 1、建设用地批准书申请表 2、国有土地出让合同 3、地形图 二、土地确权（审批时限：7个工作日） 1、建设用地确权申请表 2、土地权属文件（土地证或出让合同） 3、提供投资计划 4、地籍图3份 三、选址意见书（审批时限：30个工作日（可延长10个工作日）） 1、选址意见书申报表 2、项目建议书批准文件或土地转让协议及用地平面图 3、对拟建项目的选址要求说明或论证材料 四、立项 1、立项申请书 2、营业执照 3、环境评估报告（环境保护申报登记表） 4、选址意见书 5、董事会决议 6、土地协议 7、土地确认书 8、投资项目核准登记表 9、外商投资项目核准申请书 五、报建登记表
建设项目报建登记表 六、年度投资计划（2005年开始已取消，由立项文件代替）： 七、设计招标 1、立项批准文件 2、提供投资计划 3、设计招标备案登记表 4、设计招标备案书 5、建设工程投标单位登记表 6、委托设计协议书 八、委托设计方案 1、委托设计书 2、规划要点 九、建筑设计方案审批（审批时限：9工作日） 1、建筑设计方案申报表（审批时限：20个工作日） 2、1/500地形图 3、土地合同 4、投资计划 5、方案3份（效果图、总平面图、各层平面、立面、剖面） 十、建设用地规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日）） 1、建设用地规划许可证申请表 2、选址意见书 3、地形图 4、批准的规划成果或总平面布置图 5、环境评估报告 十一、钻探 1、建设工程岩土勘察备案登记表
2、甲方提供设计生产工艺条件 3、出具地质报告（试桩） 十二、委托施工图设计（审批时限：30个工作日） 十三、施工图审查 1、规划部门审核 2、建筑管理审核（收费） 十四、报消防审批 1、建筑消防设计防火审核申报表 2、立项计划 3、设计消防专篇 4、总平面图、建筑施工图、消防系统图、灭火配置设计图纸及说明 5、相关采暖、通风、防烟、防爆、变电设计图纸 6、装订成册（A4纸） 十五、人防 办公生活用房建筑面积的4%；如异地建设2000元/㎡ 十六、建设工程规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日）） 1、建设工程规划许可证申报表 2、投资计划 3、施工图（建筑3份电子版1份） 4、方案审定通知书（要求提供的与该项目有关文件） 5、消防、配套、环保、人防部门批准文件 6、建设用地规划许可证 7、建设用地批准书 8、土地合同 9、土地权属证书或证明文件