爱晖
90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000
中国商品房销售规模 VS万科合同销售额预 测（单位：亿元）
44,121
64,456
80,000 70,000
环渤海
9 长三角
90,000 商品房销售额
30,000
20,000
14,564
10,000 4,958
21,196
2004年后呈现下降趋 势，2006年后降低到 10-15较为合理的水平；
➢ 三、四线城市趋势与 全国类似，但增速高 于全国。而二线城市 一直高于全国水平， 到2011年，只算商品 住房的千人开工套数 已经达到了30 。
对未来的启示：多中心的城市格局、人口导入及消费力的 持续提升将给商用地产的发展提供空间；另一方面，住宅 调控的挤出效应也推动了商用物业的增长
万科的实践举例——社区商业：打造“五菜一汤”和“主 的一生之城
台湖007
金域国际007 台湖017
“主题商街”型社区商业 “五菜一汤”型社区商业
新五街
假日风景
香河
长阳九号地 金域华府
如园
金域华府028/金域国际007
天竺保税区
长阳3号地
长阳1号地
商业面积 1.5万平米
设计 CPG
产品形态：以长阳半岛·中央城为例，舒适的空间尺度、
丰富现代的外立面、人车分流、村落式布局、适度的公
共广场，都使得北京万科社区商业区别于传统概念
优先布局商业：优先满足商业的最优容积率及层 数要求，使商业效益最大化
共享空间与立面设计：充分实现商铺的可视性和 人流的最大共享，制造令人愉悦的空间尺度；
高丽营于庄
5th ring 6th ring
金域缇香
长阳天地
长阳中央城 长阳半岛，长阳中学
幸福汇
万科橙
金域东郡
公园里
香河 秦皇岛 北戴河
46
符合传统 11
全龄化社区 12
1 联系医疗资源
身心双重服务 10
2 引入 护理机构
打造整体服务 9
3 提供就近服务
整合社区配套 8
5
4 覆盖短期+长期服务
重新规划设计 7
滕冲
珠三角
0 2002
2005
2008
资料来源：公开数据，麦肯锡《会面2020中国消费者》
2010
2012 2015E 2018E 2020E
城镇化与房地产：三大城市群之外的部分二线及三四线城 市或许会成为中国过去十年高速发展不好的见证
中国商品住房千人开工套数
➢ 分城市类型看，一线 城市起点较高，但
由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢” 家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的 生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少 人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。
我国社会化养老问题的基点应放在社区，形成一种可以 兼顾中国传统孝道，老年群体身心需求的理想养老模式、 为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老 服务模式——“社区化养老服务模式”
全新万科的社区商业—— 给商业无限可能
全新的万科社区商业
到底什么样？
学习对象：领汇模式——香港“领汇”实现社区商业 的成功模式，小生意做成大买卖，发展成了香港最大的 一支房地产基金
学习对象：领汇模式——瞄准解决住户“最后一公里” 消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑， 形成独特的商业模式
新业务为传统业务增强核心竞争力： ➢ 助力提高住宅品质； ➢ 坚持技术领先，追求绿色； ➢ 提升开发效率，增强统筹能力；
物流 仓储
商业 配套
文教 体育
“服务平台”
养老 医疗
质量 绿色 效率
住宅
……
创新 包容
国际化
依托传统业务平台： ➢ 用创新精神开拓新业务； ➢ 开放包容人才战略与政策； ➢ 国际化视野，站得高，看得远；
养老≠自理化
候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱 头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚 性需求的老人和家庭
养老≠机构化
养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象 类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情， 有幸福感的养老居所
针对全市老龄化的严峻形势及传统养老模式的不足之处， 北京万科在针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了 认真翔实的调查
第三阶段
2,000—4,400美元
45%—70%
大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、 规模化的现代商业
第四阶段
4,400美元以上
70％以上
Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center旅游地 产、商务地产、物流等综合商业形态涌现
未来的业务：根据人的需求和新型城镇化发展下的城市格 局变化，依托住宅业务优势打造服务平台，向城市配套服 务商转型
• 在现行的管理模式下，行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同的城市发展道路，北京将经 历“蔓延→线性→外围卫星城+内部城区更新”这样的完整发展路径，上海面临的是“蔓延→线 性→更新”，深圳面临的是“刚开始蔓延-即要开始更新”的局面
中国城镇化：中国城镇化的另一特征是区域发展不均衡， 爱晖腾冲线往西的广大地区，主要为农村人口迁出地，房 地产市场未来发展将自然形成“天花板”
自营业态分享——BRUNO咖啡店 &第五食堂
BRUNO咖啡店 ：让每一个回家人 都享受优雅安静的“她”
第五食堂，让每一个上班族家里有 了“田螺姑娘”
第三部分 实践举例——社区化养老服务模式
养老≠规模化
养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目 的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立 的“老人城”，与市场需求存在偏差
项目总面积 4.5万平米
商业面积 0.5万平米
设计 津岛晓生
长阳半岛5号地
项目总面积 27.6万平米
商业面积
设计
15.6万平米 CPG、三磊、 中建院
开发节奏：通过对开发节奏把控，北京万科社区商业实 现“两个同步”，即商业展示区和项目示范区开放同步， 商业开业和首批商品住宅交付同步
同步展示：通过在销售阶段的商业实际业态与环境展示， 将真实的自营、战略、招商业态呈现，提升项目价值助 力销售，形成良好商住协同效应
-11,2%
房屋施 房屋新开 工面积 工面积
房屋竣 工面积
商品房销 售面积
商品房 销售额
消费力及城镇化与商用地产形态分析
发展阶段
人均ＧＤＰ
城镇化水平
主导商用地产形态
第一阶段
1,100美元以下
25％以下
庙会、地摊、集贸市场为主导形态
第二阶段
1,100—2,000美元
45％以下时
百货商场、商业街、批发市场
5 日间照料服务
6
持有优质资源
47
圈子
将“健康生活&护理”作为我们养老业务的 核心组件之一，将所有用作养老楼栋的1~2 层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及 功能用房，并与万科已在社区上形成一定品 牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配 套服务，建立适合长者生活的圈子。
跋：新十年启航 新形势下万科的两个思考
三十岁的万科面临前所未有的复杂形势
▪ 万科的主流地产开发业务面临市场整体增长
第五食堂 家的厨房
BRUNO咖啡 家的会客厅
BRUNO面包
童玩中心 家的儿童房
4PM学堂 家的小书房
自营业态：自营业态一方面承担主力店角色吸 引人流，另一方面给业主提供了更多交往平台， 增强客户粘性
非营业时间业主到自营店和服务员聊天 第五食堂员工记得每一个业主的名字
孩童在第五食堂找到小伙伴儿
都市白领在第五食堂找到朋友
业态组合：北京万科社区商业定位于“家的延 伸”，看重商业给业主的归属感，在业态上着 力完善家庭功能
业态组合：“家的延伸”经过提炼形成了“五 菜一汤” 业态模型，在此基础上又不断升级并 重点引进了教育、医疗
原“五菜一汤”
升级方向
便利店
加大餐饮类业态
餐饮
菜市场
洗衣店
药店/美 发店
银行 /ATM机
引入教育类业态 引入医疗类业态
MORE THAN MORE 新型城镇化形势下·做城市配套服务商
毛大庆 2014-03-19
第一部分 新型城镇化形势下的必然选择
中国城镇化：受行政地域空间所限，并非所有城市都发展 相同，对比上海、深圳和北京，均有自己独特的城镇化发 展模式
北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市 中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）
短街、窄巷、天际线：摒弃简单划一的街道空间 形态，充分体现街区的趣味性；
小品物设计：充分利用建筑小品物、细部处理及 材质选择，装点营造轻松的商业氛围；
万科台湖新城
项目总面积 55万平米
商业面积 3万平米
设计 三磊
公园五号·新五街
项目总面积 13万平米
商业面积 1.3万平米
设计 美国GBBN
顺义天竺万科中心
北京市域面积：16411平方公里 蔓延→线性→外卫星城+内城更新
上海市域面积：6341平方公里 蔓延→线性→内城更新
深圳市域面积：1949平方公里 蔓延→内城更新
• 对比北京、上海和深圳，20公里半径面积占总面积比例（较适宜的通勤距离，约为1256平方公 里），北京为7.7%，上海为19.8%，深圳为64.4%；50公里半径面积（通勤距离的上限，约为 7850平方公里），仅占北京总面积的47.8%，大约是上海面积的1.24倍，深圳面积的4.03倍；