2.3 运作模式
民宿开发可以分为自发型、协会型、政府主导型、企业主导型四种运作模式；其中，自发型 模式较为传统，但其创新力较强，企业主导型则逐渐向高端、精致化方向发展。
开发 模式
开发方式
定位
资金来 源
本地居民
各利益主体的职责
政府
协会
开发商
外来居民
典型代表
自发型 居民依托自家房屋自 发开发民宿
副业
业主
态观光多项服务。
3. 按产权分 传统民俗和社会型民宿
3.1传统型 利用自用住宅空闲房间，
以家庭副业方式经营
3.2社会型 外来投资者租赁房屋，以
家庭主业方式经营
1.4 境外民宿的发展
境外民宿发展历史较为久远，并逐渐由依托景区发展升级为民宿自身成为旅游吸引物的特色；
目前，国外民宿正向专业化、高端化的趋势发展。
由于全球化的发展，国外的 民宿向专业化，高端化方向 发展
起步发展阶段 （依托景区发展）
规范发展阶段 （政府引导发展）
全面发展阶段 （自身成为旅游吸引物）
地区 欧洲地区 亚洲地区
美洲地区
发展特色 以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地； 以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表；
美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点；
色村落的旧房子。
1.2乡村民宿 以乡村文化为内涵，多依托景 区或者地域特色资源而发展，
乡土气息浓厚。
2. 按功能分
纯粹住宿型和特色服务型
2.1纯粹住宿 一般邻近景区，依托周边 景区的人气而发展，具有 干净清爽、价格低廉等特
点。
2.2特色服务 自身也是旅游吸引物，通 常结合周边资源，打造温 泉养生、乡村运动等特色 主题，提供农业体验、生
1.小规模的住宿设施
? 经营者提供有浓厚的人情味、 家庭温馨或者个性化的住宿 设施，注重游客与经营者交 流互动，体验居家氛围
? 结合当地文化、自然景观、 环境资源及农林渔牧生产生 活等，当地的历史文化和风 土人情，与当地社区居民形 成接触互动，实现深度旅游 体验。
2.家庭般的住宿氛围
3.结合本土地域文化
开发、经 管理、推广、协 ——
营
调
——
租赁开发 / 经营
丽江古城 民宿、洋 家乐
政府主 导型
政府统一引导当地居 民改造自家房屋，开 发民宿
副业/ 业主+ 主业 政府
开发、经 营
编制规划规范； —— 提升从业者素质； 市场监管；营销 推介；利益协调
——
ห้องสมุดไป่ตู้
租赁开发 / 北戴河民
经营
宿
协会型
业主（村委）成立民 宿协会，自行开发管 理，居民以服务入股
开发方式
优先保护农舍，结合农庄开发，采用 副业形式经营；
不同主题风俗的民宿类型成为旅游核 心吸引物之一，并呈现高端化、精品 化、高服务化的趋势；
以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现， 价格相对低廉；
1.5 国内民宿的发展
国内民宿处于起步阶段，家庭旅馆式民宿成为旅游景区的一大特色；社会投资逐渐进入民宿 行业，“洋家乐”等特色民宿崭露头角，颇受游客欢迎。
民宿专题研究
2016.4
1.民宿背景分析篇
1.1 民宿概述
广义：①.利用自有住在空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营提供住宿、餐饮等服务场所。
②.强调产权的自由性和经营的副业性。
狭义： ①.除了一般常见的饭店以及旅游之外，其他具有独特吸引力的小型旅馆住宿接待设施；
②.强调的是主题的特色性，在我国一般指的是广义的民宿。
? 开始发展，起初由当地自 发创办以迎合游客
? 直到上海世博会的来临，这种 住宿形式才得到更多的关注。
20 世纪80年代末
2003 年
2010 年
目前
? “家庭旅馆”这一概念引入中国；
? 家庭旅馆缓解了旅游旺季住宿的 紧张困境。
? 在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已 成为当地一大旅游特色；
? 投资家庭旅馆也成为热点； ? “洋家乐”等特色民宿受人欢迎。
日本
小规模 个人经营 别有特色的家 庭旅馆
台湾
以家庭副业方 式经营，提供 旅客乡野生活 之住宿处所
其他
为外出郊游或 远行的旅客提 供个性化住宿 场所
利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、环境 资源及农林渔木生产活动的基础上
1.2 民宿特点
? 以建筑面积不超过 1000㎡， 且客房数量不超过 25间为原 则。
2.民宿开发研究篇
2.1 开发条件
民宿开发需要良好的资源环境，从依托景区到挖掘自身旅游资源吸引力，创造民宿个性特色 的吸引力资源是其开发成功的首要条件；其次，外部资源包括区位、政策都是良好的推动力。
首要条件： ? 周边或者自身拥有极具吸引力的旅游资源，可
以吸引大量的游客； ? 优美宜人的气候环境，适合游客居住逗留。
副业/ 业主+ 主业 协会+
政府
开发、经 营
引导、规范、协 调
组织开 —— 发、管 理、推 广
——
桐庐民宿 乡村农家 乐
企业主 导型
开发商租赁或购买村 落房屋，整体开发， 独立或分散经营
主业
开发商
参与服务 引导、规范、管
/经营
理
——
开发+经营 二次开发 / 经营
较场尾民 宿、莫干 山民宿
英国出现 B&B型 （bed&breakfast ）家庭旅 馆，被称为最早的民宿
台湾因景区发展迅速，住宿 设施不足，民宿应运而生
发过台湾修订法规，对民宿 的设立标准进行规范。
1960 年
1970 年
1980 年
1990 年
2000 年
目前
美国民宿以家居式 /青年旅舍 的形式存在。
台湾、英国等地区成立各类 协会部门，引导民宿发展。
民 宿 特 点 总 结
规模小
房间数一般在 50间一下， 多为民居改建而成
价格差异大 价格区间根据不同定 位，分低、中、高端 不同等级，差异较大
有特色 在建筑、装饰与服务上都 是更多体现当地文化，供 游客欢聚、分享的公共开
放空间。
1.3 民宿类型
主要类型
1. 按位置分 城市民宿和乡村民宿
1.1城市民宿 于城中村或者城市闹市区，以 公寓大楼式小客房形式居多， 有各种风格不同装潢与 VIEW， 如暑期出租学生宿舍，城市特
A
次要条件：
B
? 良好的区位条件，抵触热门的旅游区，便利的 交通路线上；
? 鼓励性的政策，政府对民宿鼓励性开发；
? 巨大的客源市场，能满足民宿发展需求。
首要条件： ? 旅游旺季时住宿设施紧张；
C
? 拥有独特的居民建筑群。
2.2 市场特征
民宿是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主， 以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性成为吸引力。