2017年房地产市场投资策略分析报告目录第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8)一、香港70年代并购风潮 (8)二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12)第二节行业——迎接拐点之年 (15)一、销售——迎接理性回归 (15)二、价格：按揭负担不可承受之重 (23)三、库存：去库存效果的观察 (27)四、销售预测：预计2016年负增长 (29)五、土地市场：有望迎来调整 (33)六、投资预测：17年预计负增长 (36)七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44)第三节企业——幸福与烦恼并存 (47)一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47)二、未来的烦恼和焦虑 (50)三、人才、资源、资本大整合 (55)第四节战略：存量市场弱水三千 (65)一、大资管：金融化带来的蓝海 (65)二、大服务：后市场的广阔空间 (74)第五节相关公司分析及投资策略 (81)一、进退中寻机遇 (81)二、价值与成长类公司分析 (83)三、国企改革类公司分析 (86)四、转型创新类公司分析 (86)图表目录图表1：1965-1980恒生指数走势 (8)图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8)图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9)图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10)图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10)图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11)图表7：长江实业1970年代并购 (13)图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14)图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15)图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15)图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16)图表12：中国住房交易杠杆率 (17)图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17)图表14：中国房贷收入比 (17)图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18)图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19)图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19)图表18：深圳二手房价（元/平）. (20)图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20)图表20：重点房企销售面积结构 (21)图表21：北京市场连环单占比 (21)图表22：二线二手房成交 (22)图表23：一线二手房成交 (22)图表24：重点城市二手房流通率 (23)图表25：百城房价环比涨幅 (23)图表26：一二三线城市房价级差 (24)图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)图表28：城镇居民可支配收入及住宅均价增速. (25)图表29：国际主要都市按揭负担比 (25)图表30：国内主流城市按揭负担比 (26)图表31：主要城市新房、二手房价格变化（15年12月至16年11月） (27)图表32：重点20城库存及去化（万平米） (27)图表33：二线14城库存及去化 (28)图表34：18个三线城市库存面积及去化 (28)图表35：18个三线城市区域分布 (29)图表36：全国商品房销售额测算（亿元） (30)图表37：按揭贷款占新增贷款比重 (30)图表38：销售额增速分区域 (30)图表39：全国商品房销售面积 (31)图表40：销售面积增速分区域 (31)图表41：全国商品房销售均价 (32)图表42：商品房销售均价分区域增速 (32)图表43：300城土地成交建面和出让金同比增速 (33)图表44：百城土地供应 (34)图表45：300城土地市场成交 (34)图表46：300城土地成交结构（按面积）. (35)图表47：300城土地出让结构（按金额） (35)图表48：各线城市溢价率 (36)图表49：净复工面积（万平米） (37)图表50：净复工面积占当年施工面积增量、存量的比重 (37)图表51：A股房企毛利率 (39)图表52：净复工面积占施工面积比重（分城市） (39)图表53：300城土地成交与新开工增速 (40)图表54：新开工增速（分区域） (40)图表55：全国新开工面积. (41)图表56：全国房地产施工面积. (41)图表57：投资增速和拟合投资增速曲线对比 (42)图表58：全国土地购置费. (43)图表59：全国房地产投资 (44)图表60：20城政策强度指数与房价（标红的此次调控力度加强的城市） (44)图表61：历届中央政治局会议关于房地产政策的表述 (46)图表62：关于长效机制的历史表述 (46)图表63：房地产长效机制是一个制度体系建设 (46)图表64：前11月房企业绩完成度 (47)图表65：不同层级房企业绩完成度 (47)图表66：房企预收账款规模及增速 (48)图表67：房企业绩保障倍数 (49)图表68：万科销售均价和结算均价 (49)图表69：保利销售均价和结算均价 (50)图表70：房企拿地金额占销售金额比重 (51)图表71：重点房企拿地楼面价与溢价率情况 (51)图表72：房企多元融资规模 (52)图表73：房企发债融资成本 (52)图表74：房企利润率情况 (53)图表75：房企少数股东损益占比 (53)图表76：房企周转率开始下降 (54)图表77：千亿级房企净利率以及市销率比较 (54)图表78：108个典型房企高管离职人数统计 (55)图表79：108个典型房企外聘人数统计 (56)图表80：重点房企离职人员走向 (56)图表81：重点房企外聘人员行业领域 (57)图表82：典型房企高管离职就职情况 (57)图表83：今年并购类型梳理 (59)图表84：融创中国拿地情况 (59)图表85：阳光城土地成本明细改善 (59)图表86：恒大快速扩张 (60)图表87：近期企业退出地产案例 (60)图表88：企业收购案例 (60)图表89：中海地产整合中信地产、中建股份 (61)图表90：南山集团地产业务整合两步走 (61)图表91：光明地产借壳上市 (62)图表92：存在整合预期的国企及央企 (62)图表93：万科股权结构 (63)图表94：泰禾集团和华发集团达成战略协议 (63)图表95：房企持股背后潜在合作 (64)图表96：房企间持股情况梳理 (64)图表97：中国城市更新历程 (65)图表98：七个典型城市的城市更新情况 (66)图表99：2015年以来房企参与城市更新情况 (66)图表100：上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例 (67)图表101：上海建设用地规模 (68)图表102：上海中心城区更新规模容量一览表 (68)图表103：中美人均物流设施面积 (68)图表104：中国一线城市各类型持有物业投资回报率 (69)图表105：物流地产相关扶持政策 (69)图表106：2015年全球主要城市物流地产租金增速TOP20 (70)图表107：其他行业进入者代表情况 (71)图表108：中国GDP增速 (72)图表109：中国10年期国债收益率 (72)图表110：中国住宅新开工面积 (73)图表111：上市房企ROE (73)图表112：中国房地产ABS规模（亿元） (73)图表113：美国、日本REITs市值占GDP比重 (74)图表114：搜房网采用线上获取流量，对接多方的模式 (75)图表115：链家采取自有经纪人，获客成交采用闭环模式 (75)图表116：房地产服务市场可细分为三个领域 (76)图表117：物管APP功能之传统物业服务比较 (77)图表118：博时资本-世茂物业资产支持专项计划证券要素 (77)图表119：中国租赁人口测算（亿人） (78)图表120：2015年核心城市住宅租金GMV情况（亿元） (78)图表121：日本人口向三大都市圈集中 (79)图表122：美国城市住宅租赁人口占比提高 (79)图表123：分散式长租公寓企业的成本结构 (80)图表124：香港对租赁的税收优惠有利于市场发展 (80)图表125：长租公寓融资情况 (81)图表126：地产板块至今涨幅 (82)图表127：地产板块估值及大盘走势. (82)图表128：华发股份销售额及增速 (83)图表129：华发股份区域布局 (83)图表130：招商蛇口板块布局 (84)图表131：招商蛇口后注入深圳土地资源结构 (84)图表132：中洲控股销售额 (85)图表133：阳光城拿地结构 (85)图表134：国改品种推荐表 (86)图表135：京汉股份城市储备 (87)图表136：白洋淀区域规划 (87)图表137：光大控股在管基金规模（亿元，截至今年上半年） (88)图表138：万向创新聚能城：以区块链和人工智能为核心的“双创平台” (88)第一节1970年代——香港并购案例的启示2016年房地产行业并购风生水起，以保险资金和产业资本的举牌以及增持带来了房地产板块的多样机遇，我们的《土豪购物清单》正是在此基础上应运而生。
从历史来看，太阳底下，本无新事，我们梳理发现本轮地产行业的举牌并购和1970年代的香港十分类似，我们也从香港的案例中以史为鉴，来展望地产行业的未来发展趋势。
一、香港70年代并购风潮上世纪七十年代香港经历了股灾及石油危机，从1973年3月恒生指数见顶到1974年12月见底，恒指期间跌幅达91.54%，一些企业经历股灾后市值严重缩水。
而与此同时香港房地产行业正逐步崛起，以华人家族为主导的企业家开始逐步取代传统英企成为香港经济的新鲜血液，而且其中大多以地产建筑为主业。
借助股市调整的窗口，香港上市公司迎来了一次并购浪潮，据统计，1975-1978年期间有超过30家企业卷入收购合并浪潮，其中部分公司和财团也正是借助这次并购，为此后的规模扩张和盈利释放打下了基础。
图表1：1965-1980恒生指数走势资料来源：Bloomberg，北京欧立信调研中心图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况。