全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐 50%：20%：30%
结合本项目的主题和功能定位，以及该商业现状的分析得 出
消费类型 比例
主题店 购物 餐饮 娱乐休 文化交流 社区配套
8% 40 20%23% 4
5%
%
%
项项目目整整体体操操盘盘思思路路 购物中心业态定位
项目整体操盘思路
铜川商圈第一街
项目整体操盘思路
定位 销售 招商
项目整体操盘思路 操作原则：保证下列各项能良性循环
获取现金
获取投资收益 获取经营收益
开发商
投资者
经营者
消费者
获取物业
承租物业
购买产品
开发商 树立信心
经营管理公司 树立信心
消费者 树立信心
增强投资者和商户信心
项目整体操盘思路 操作步骤：
第一步： 定位 精准定位，拔高形象 描绘“钱”景 第二步： 销售 化整为零 ，大小通吃，迅速变现 第三步： 招商 业态丰富， 业种集群，差异经营
稀缺性
唯一性
标杆性
专业性
文化性
销售——市场攻击模式：
城区：线上广告+坐销+行销 矿区：巡展+行销 铜川外县市：推广老带新政策
商业销售政策
如果前10年的大卖场的时代，未来10年将会是购 物中心时代。政府地产干预政策，催生县城经济 发展，特别是购物中心热。
目前周边可以与之抗衡的商业项目几乎没有，建议本 项目迅速抢占市场资源。
项目SWOT分析与界定
—SWOT分析—项目机会
1.市场培育期长 2.同质竞争 3. 市场风险变化
城市及商业体都属于新建场域，人们认知、认可、 忠诚消费，需要一定的时间周期。 不排除后期有其他项目分瓜客户。
3）旅游型商业 指旅游城市下特点商业圈，如上海，北京之类，这个辐射是看城市旅游辐 射能力，但除非北上广等知名城市，一般来讲，主流还是本地。
问题界定
问题1 入口少消费力弱，经营风险如何解决
问题2
投资客户信心问题如何解决。
问题3
项目变现能力不确定
人 流 是
核 心
信 心 保 证
本报告构架
项目SWOT分析与界定 问题界定与解构分析
—SWOT分析—项目优势
1.区位优势
2.交通优势 3.规划优势 4.规模优势
符合了商业价值黄金理论“地段为王”，发展潜 力商业价值极大路网发达，项目可达性和昭示性 很好。
路网发达，项目可达性和昭示性很好。
提供丰富的产品，集合商业、写字间、酒店、 spho、酒店，属典型的城市综合体
总体量40万，商业建面12万，规模可称城区之最。
定位篇
——生活新天地商铺形式
主力百货店 + 内街独立铺面 建议：主力店如果招租不到好的，就自营。
定位篇
————生活新天地商铺面积
20——200平统揽各种购买力的客户 主力铺位在：50——100平之间
定位篇
————业态规模比例定位
国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服务 30-35%：20-25%；30-40%
项目SWOT分析与界定
—SWOT分析—项目劣势
1.缺少人气 2.体量过大 3. 中央街面太宽 4.缺乏相关资源
区域发展尚且不成熟，入住率较低，居民本地化 消费率低，消费力不足。
体量过大，若集中开业，给招商带来很大压力， 缺少足够的市场培育空间，会有空城危机。
市政8车主干道，完全阻断了两边商街的互动性。
铸造城市商业地标
『铜川新区商业项目运营方案建议』
我
有理由从一种高度,想象并感受项目的未来
意义
们
道上.太阳城的使命：
见证过去开启未来，
都是核心区域的帝标级建筑 —---— 巅峰高度， 代言一个城市
本报告构架
项目SWOT分析与界定 问题界定与解构分析
项目整体操盘思路
定位 销售 招商
项目SWOT分析与界定
最近三年一直处于政策的不稳定期，鼓励刚需，打 击投资、投机仍是政府主调
项目SWOT分析与界定 根据项目SWOT分析，项目的整体发展战略：
“走区域领跑者发展战略“
细节上创新、寻求产品差异化，明确目标客户，主动出击，快速回笼资金
本报告构架
项目SWOT分析与界定 问题界定与解构分析
项目整体操盘思路
定位 销售 招商
参考 业种与辐射范围配比标准
1）百货shoping mall 一般为3公里，即是你有购物车，主流还是3公里，即使你在城域车站，主 流还是3公里，但后者在报表上稍微可以做大点。 这个理论上，报表上可以做大点（参照3点，旅游型商业），但主流还是 就近，特别是在一个城市商圈很多的情况下
2）专业市场 这个辐射一般为周边县镇，了不起隔壁市，能辐射省外的话，就是中国有 名的那几个。
问题界定
项目成功开发的判断标准
项目成功开发
标准一
标准二
成功招商/销售
带来人流 人流保证
成功经营/运行
商业成功开发归根结底由人流决定
参考 商业辐射范围标准
参考 商业与人口的配比标准
人流靠什么 来保证
客观——区位、交通、 主观——规模、功能定位、业态组合、环境营造、特色……
1）中国的一线城市目前一般都在10:0.8的标准，二线城市建议参考数值在 10:0.6-0.7，三线城市则更低。
整体定位 Street Mall
——现代都市生活体验中心
商业商圈领跑者 城市升级的推动者
不仅仅是开发铜川首个综合型商业中心街区 更要引发出一场铜川商圈新经济和新商机的升级运动
定位篇
功能组合体系
生活 新天地
购物 中心
文化 娱乐 休闲
专业 市场
家居广场 批发集中地
非购物类 生活服务设施
金融类 及其他
2） 在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面 积：公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米； 社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以 上合计每千人819-1454平方米。
3）集中型商业实际情况：新开发的居住区，10-15万人要规划建设一个地区 级商业圈；处于一个地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口13应该有一个综合性社区商业中心
不是做专业商业地产开发，缺乏自带商户资源及 运营品牌。
O 项目SWOT分析与界定 SW
T分析之——项目挑战
1.城市建设如火如 荼
2.城市化进程提供 前景
3. 城市规划推动 商业发展
4.竞品不多
新区属于政府资金资源大力投入的板块，随着整体环 境的完善，居民的吸纳能力会大大提升。
铜川从资源型城市转型旅游城市，为民众带来了新的 信心，增加了客户投资的热情。