长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

原告：长城国际传播有限责任公司，住所地：市海淀区。

法定代表人：黄宇光，该公司董事长。

被告：远洋大厦，住所地：市西城区。

法定代表人：明，该公司董事长。

原告长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)因与被告远洋大厦(以下简称远洋大厦公司)发生商品房买卖合同纠纷，向市西城区人民法院提起诉讼。

原告诉称：1999年3月1日，我公司与远洋大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。

原告提交的证据有：

1．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方的房屋买卖合同关系。

2．《“远洋大厦”预售契约补充协议》一份，用以证明该补充协议与原协议的关系和法律效力。

3．长城公司的函件二份，用以证明2001年9月该公司催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续的情况。

4．长城公司《关于＜外销商品房预售契约＞相关问题的通知》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续并要求被告承担损失的情况。

5．长城公司《专函》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续的情况。

6．远洋大厦公司《关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜》函件一份，用以证明该公司出售的房屋面积缩水及承诺在办理产权证后退还房款的情况。

7．远洋大厦公司出具的购房《发票》一，用以证明已于1999年2月13日全额交纳购房款。

8．《房屋产权证》一册，用以证明远洋大厦公司在2002年9月12日才取得远洋大厦的大产权，合同约定的办理产权过户手续的期限根本不能实现。

9．众天律师事务所出具的《发票》一，用以证明长城公司依约向远洋大厦公司指定的律师事务所交纳律师费，以办理房产证的情况。

10．《众天律师事务所工作流程》一份，用以证明长城公司按照律师要求履行了办理产权证的相关手续。

被告辩称：2003年4月22日，我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更，长城公司没有在合理的期限提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。

被告提交的证据有：

1．《房屋产权证》一册，用以证明该公司已取得远洋大厦的完整房屋产权。

2．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方在合同中约定的房屋买卖权利和义务。

3．远洋大厦的验收意见一份，用以证明远洋大厦的交楼时间。

4．《外销商品房预售契约》一份，用以证明合同双方已同意修改了关于申领房地产权属证件的条件。

5．《远洋大厦二次装修进场协议书》一份，用以证明长城公司已免除远洋大厦公司延期交房的责任。

6．《协助函》一份，用以证明长城公司虽未取得房屋产权证，但已将所购房屋抵押给中关村科技担保。

7．《市海淀区人民法院民事裁定书》及《协助执行通知书》各一份，用以证明法院冻结了长城公司房屋过户手续。

8．远洋大厦公司《关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜》函件及《关于贵司购买远洋大厦G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A单位的房产证事宜》函件，用以证明该公司已通知长城公司办理产权证。

9．《众天律师事务所工作流程》一份，用以证明该律师事务所办理的是按揭，而不是产权证。

10．众天律师事务所出具的《发票》一，用以证明该律师事务所的收费是办理按揭。

11．长城公司致众天律师事务所的函件，用以证明原、被告双方正在进行通过申请按揭付款方式支付原告应付被告的剩余房款。

12．《抵押协议》一份，用以证明长城公司已将全部购房抵押给中关村科技担保。

法庭调查中，被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告证据9证明的律师费应是办理房屋按揭的费用。原告对被告提交的证据1至证据10的真实性无异议，但是认为证据9应包括办理产权证；证据10不能证明存在按揭购房的问题，而是为了办理房屋产权证，因为G01号房产已全部交纳了购房款；作为证据11、证据12的两文件均未盖单位公章，不具有法律效力。

经法庭调查，市西城区人民法院认定如下事实：

原告长城公司和被告远洋大厦公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的远洋大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，远洋大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105．62平方米，国有土地使用面积16．84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，自远洋大厦公司向长城公司出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日，长城公司有权解除契约。契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日向长城公司双倍返还定金外，并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。长城公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。长城公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。

《外销商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《“远洋大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608．80元。1999年11月30日，远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后长城