养老院创业策划书一、调查的基本情况市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施150多所。

规模大小不一，收费标准也有差异。

此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为市第二社会福利院、市振兴区善乐敬老院和市元宝区俊德托老院。

调查共分为两大部分，第一部分为养老机构硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二部分为养老机构的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解市目前的养老服务机构以及该机构的老年人状况。

二、市养老服务机构状况（一）基本情况床位收住对象敬老院名称创办形式占地面积（m2）市振兴区善乐敬老院民办4500 133 自理（二）人员构成这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。

（三）资金来源政府拨款、自筹（四）服务项目集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体的综合性养老福利机构（五）收费标准各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。

最高的为每月8000元，最低的每月400元不等。

三、福利服务机构的老年人状况此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）年龄结构图1：敬老院老人年龄结构如图1所示：在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。

老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。

但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

（二）身体状况这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。

有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。

但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。

第一章项目背景一、项目建设的必要性（一）解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

和全国一样老龄化程度为10%以上的老龄化程度更是不容乐观。

现如今，人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。

如何养老成为主流人群的热门话题。

有需求就有供给。

(二)当前市人口结构调查(三)构建和谐社会的需要“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。

”第二章市场分析一、市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。

这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。

老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。

同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。

而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。

对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。

以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。

二、市场定位目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。

属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。

个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。

第三章营销策略一、经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。

追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座的伊甸园。

二、规服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。

注重以人为本，变管理为服务。

做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

三、客户定位因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。

四、促销方式采取会员制和非会员制两种第四章资金筹措集资筹建每股x元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。

或按年息5%三年还本付息元。

宜居首都，安享晚年。

一、.投资回报，1入股 2回报 3义务（一）入股1、每股元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息；2、每股元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法；3、每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。

（二）回报1、3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。

2、A股，每股拥有一间产权，可免费入住。

享受分红，风险共担，享受入住优惠。

3、A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。

各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司资料。

（三）股东资格要求（义务）宣传推广本院，以身作责，遵守院规章制度。

股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。

股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。

第五章财务分析5.1、效益分析面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会——私营养老院产业。

据业人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。

现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。

由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率40%以上。

据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。

5.2、利润回报率本院房间共分五档次：单人间 18M2计10间、双人间 18 M2计20间、三人间18 M2计20间、夫妻间M2计10间、豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150单人间：面积约18平，设独立卫生间、热水器、浴霸、、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。

双人间：面积约18平方米，设…三人间：面积约18平米，设…夫妻间：面积约18平米，设…高档套间：面积约36平米，设…（1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元，服务费300元，加收包间费500元计3700元总计：月元（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元共计月/人1350元，总计：月元（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人，计月/人1050元，总计：月元（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元共计月/人1350元，总计：月元（5）单人间10间，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元，计月/人1750元，总计：月元总计：月/元人民币纯利润元5.3项目建设方案5.3.1建设规模与容该项目建设主要考虑养老、老年病康复、临终关怀、肿瘤康复与残疾人康复四大功能。

按满足500人入住的规模，依据康复医院的设计规，人均建筑面积55平方，综合业务楼面积约为30000平方米，行政及后勤配套面积5000平方米，总建筑面积约为35000平方米。

4.1.1设计方案1、原凤林老年公寓是一座设计、配套较为完善的老年公寓，共有三个主体建筑。

建筑面积分别为一号楼28800平方米，二号楼1000平方米，三号楼4500平方米，另有12000方米的配套用房，其中只有二、三号楼投入使用为老年公寓，其余均未完工。

如选该方案，可进行如下的改造：一号楼改为老年病康复、肿瘤康复及残疾人康复综合楼，设床位240。

二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位200。

三号楼改为临终关怀中心，设床位100：该公寓还配有康复训练室、游泳馆、洗浴中心、娱乐中心、餐厅'、行政办公楼等基础设施，尚有一约30亩的中心广场，是一所理想的康复、养老选址。

5.3. 2、土建工程项目投资1）、风林老年公寓一号楼购置费（房产收土地费）1.2亿2）、建安工程（1）空调安装：400万元（2）水、电工程：300万元（3）消防工程：300万元3）、装饰工程：约1500万元4）、配套办公用品500万元以上项目不含医疗投资设备投资。

3、风林公寓购置费（房产及土地费）：1.2亿4该项目的总投资约1.5亿元。

5.3.3设施、设备购置老年养护中心、临终关怀中心共设置床位300。

根据宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理区。

自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。