XXXX市住宅商品房市场调研报告目录一、市场调研总结 (1)二、X X X X市房地产市场现状调查 (1)（一）执行小结 (1)（二）X X X X市房地产市场整体现状调查 (2)三、X X X X市消费者调查 (7)（一）执行小结 (7)（二）被访者基本资料 (8)（三）X X X X市居民对本市房地产市场认知程度的调查 (10)（四）X X X X市居民购房需求调查 (13)四、X X X X市房地产市场现状调查分析 (17)（一）X X 区住宅平均价格高于X X区的原因分析 (17)（二）X X 区住宅房价格下跌原因分析 (18)（三）X X X X市房地产价格增长过快的原因 (19)五、X X X X 项目分析 (20)X X 国际住宅项目市场调研报告一、市场调研总结此次市场调研主要针对X X X X市目前房地产市场现状和居民消费特征等方面，进行了全面的市场调研。

共出动市场调研人员112人次，调查范围包括X X区、X X 区，调查内容涉及上述地区内的楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面重要信息。

采用的调查方法包括：问卷调查、暗访，二手资料分析等方法。

数据录入采用软件Excel、Epidate3.02处理，数据处理采用软件Spss13.0处理。

此次市场调研共历时14天，共分三个阶段：市场调研前期，市场调研执行期，市场调研后期。

市场调研前期工作，共历时6天（8月28日至9月2日），工作内容主要包括调研内容的确定、调研范围的选定、问卷的设计、访问员培训，调研整体框架的设计等工作。

市场调研执行阶段，共历时4天（9月3日至9月6日），工作内容主要包括对调研范围内的楼盘、消费者进行调查。

市场调研后期工作，共历时4天（9月7日至9月10日），工作内容主要包括数据录入、数据处理、调研报告撰写等工作。

二、X X X X市房地产市场现状调查（一）执行小结针对X X X X市房地产市场现状的调查，采用了一手资料调查与二手资料调查相结合的方式，一手资料的调查，共走访了X X X X市的X X区、X X 区、康巴什区在内的34个楼盘，针对这些楼盘的位置、基本资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。

调查的方法采用暗访的形式进行。

二手资料的调查采用相关资料的搜集、分析的方法进行。

此次报告选出其中的25个具有典型代表性的楼盘进行分析。

分析时，选取的参数指标为楼盘的价格。

（二）X X X X市房地产市场整体现状调查2006年，X X地区计划开工的房地产项目65个，建筑面积386.22万平方米。

今年开工的项目中，总建筑面积171.72万平方米，其中住宅面积占总建筑面积的88.3％，共13035户，其中120平米以上的住宅共4328户，占总户数的33.2％，120～80平米的住宅共7549户，占总户数的57.9%，80平米以下的住宅1158户，占总户数的8.9％。

可见目前开发及销售的项目中，以80平米以上的大户型为主。

上述资料来源：《房地产简讯》2006年第3期分析：从上述数据不难看出，在今后X X X X市住宅房市场上，主要销售的是80平米以上的户型，按目前市场上X X区住宅房屋的均价2400元/平米计算，今后，市场上的所出售的住宅房，其总价，90％以上至少都在19万元以上，33.2％的住宅房的总价至少在28.8万以上。

可见日后市场上出售的住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。

1、X X X X市楼盘的最高单价统计针对25个楼盘的最高单价数量如图1：楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见表1：表1 最高单价与楼盘所在区域交叉统计楼盘所在区域TotalX X 区X X区2001～2300元0 5 5价2301～2500元 1 2 3格2501～2800元 4 4 8区2801～3000元 1 1 2间3001～3300元 1 0 13301～3500元0 1 13500元以上 2 3 5Total 9 16 25总结:从图1中可以看出25个楼盘中，最高单价比较集中的出现在2501～2800元之间，72％的楼盘的最高单价在3000元/平米以下，其中，最高单价在3500元/平米以上的5个楼盘分别是：磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城，占总体调查楼盘数量的20%，其中阅微佳苑、太阳城属于X X 区的楼盘。

而5个最高单价在2300元以下的楼盘全部位于X X区，分别是颐景园、万业家园、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。

分析：5个单价最高的楼盘的住宅，都是带有电梯的高层住宅，所以造成最高单价超过3500元/平米，单价中最高的是金帝财富中心，其最高单价在所有楼盘中是最高的为3739元/平米，它的住宅全部是高层建筑，而且周边开发的全部是高档商业与写字楼。

5个最高单价在2300元/平米以下的楼盘都在X X区，地理位置并不优越，而且主要是多层普通住宅小区。

2、X X X X市楼盘最低单价统计针对25个楼盘的最低单价数量如图2：楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见下表2：表2 最低单价与楼盘所在区域的交叉统计楼盘所在区域TotalX X 区X X区1800元以下0 2 2价1800～2000元 2 6 8格2001～2300元 3 3 6区2301～2500元 1 4 5间2501～2800元 1 1 22801～3000元 2 0 2Total 9 16 25总结：从统计数据可以看出，最低单价在1800元以下的只有两个楼盘，而且都在X X区，分别是：佳泰小区、颐景园。

而最低单价在2801～3000元之间的也只有2个楼盘，这两个楼盘都在X X 区，分别是：今典花园、太阳城。

分析：最低单价在1800元/平米以下的楼盘佳泰小区和颐景园的最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米，这两个楼盘都是普通的多层住宅小区。

最低单价在2800元/平米以上的楼盘是今典花园、太阳城，其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。

这两个楼盘都是X X 区的高档楼盘，其针对的目标市场都是购买力在30万以上的人群，这部分人群在X X X X市属于部分高收入人群，因此，这两个楼盘在X X 区就开始了争夺这个市场容量并不是很大的目标市场。

3、X X X X市住宅房平均价统计（X X区、X X 区）总结：取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们得到X X X X市住宅价格的平均价格P平均为：P平均＝（3150×6＋2650×4＋2400×5＋2150×7＋1900×3）/25＝2490（元/平米），这个价格是X X X X市目前住宅商品房的平均销售价格。

针对25个楼盘的平均价格与楼盘所在地区的交叉统计见表3：表3 均价与楼盘所在区域的交叉统计楼盘位置TotalX X 区X X区价1800～2000元0 3 3格2001～2300元 2 5 7区2301～2500元 2 3 5间2501～2800元 2 2 43001～3300元 3 3 6Total 9 16 25按区域划分，取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们分别得到X X区住宅价格的平均价格P平均＝（1900×3＋2150×5＋2400×3+2650×2+3150×3）/16＝2403（元/平米）X X 区住宅价格的平均价格P平均＝（2150×2＋2400×2+2650×2+3150×3）/9＝2650（元/平米）分析：通过加权平均计算，我们得到X X 区住宅价格的平均价是2650元/平米，而X X 区的住宅平均价格是2403元/平米。

X X区是市中心区域，但这里的住宅商品房的均价却低于整个城市的平均价格，而X X 区是一个正在规划建设中的区域，这里的住宅商品房的价格竟然高于全市的平均价格。

众所周知，一个楼盘的平均价格，除了取决于其建设成本外，还取决于这个楼盘周边环境内的：居住环境、配套设施、交通情况等，以及市场的供需关系。

那么，X X 区的楼盘价格高于X X区，是因为其建设成本高？还是因为楼盘周边环境优于X X 区？还是因为市场供需关系造成的呢？在第三章“X X X X市房地产市场现状调查分析”中，我们将具体分析其中的原因。

4、X X区、X X 区购买住宅所需的最低总价表4 楼盘位置与房屋最少总价的交叉统计表楼盘所在位置Total所需最低总价X X 区X X区10～12万0 1 1总12～15万0 1 1价15～20万 4 7 11区20～25万 3 5 8间25～30万 1 1 230～40万 1 1 2Total 9 16 25分析：从表4的统计数据里可以看出，在X X 区，购买一套住宅用房，至少要花费15～20万元，总价在15万元以下的住宅，目前在X X 区无法买到。

在X X区，有总价低于15万元的住宅的楼盘仅有两个，分别是新时代小区、佳泰小区。

也就是说，要想进入上述两个地区的商品房住宅市场，就至少要有15万的购买力，否则很难找到总价相适应的住宅。

而根据各楼盘的均价及主力户型的面积，可以推算出目前市场上出售的大部分商品房住宅价格的总价基本都在20万元以上，也就说目前大部分楼盘都把自己的目标市场定在了具有20万以上购买力的人群。

用加权平均法分别计算出，在两个区内购买一套住宅的平均总价为：地区平均所需最低总价地区平均所需最低总价差额X X区：20.4万X X 区：22.2万 1.8万总结：从上述统计数据中可以看出，X X 区住宅房的平均价格比X X区的住宅房的平均价格每平米高出247元/平米，而在X X 区购买一套住宅，要比在X X区购买一套住宅平均至少多花1.8万元。

5、25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表5 25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表楼盘名称区域最大户型m2 最小户型m2 最高单价￥最低单价￥均价￥太阳城X X 区246 130 **** **** 3240名仕花园X X 区169 92 2950 2300 2625万业家园X X区220 127 2200 1920 2060颐景园X X区158 129 2138 1700 1919阅微佳苑X X 区153 70 3560 2650 3105佳泰小区X X区137 65 2088 1748 1918今典花园X X 区142 98 3188 2868 3028华宇名门X X区136 82 3310 2410 2710澳林花园X X区146 76 2598 1998 2298富兴宛小区X X区146 98 2398 1988 2193知乐苑X X区104 80 2509 2409 2459新时代小区X X区104 67 2298 1988 2143紫薇花园X X区107 103 2088 1820 1954中华园X X 区142 88 2600 2000 2300东方怡景园X X区140 99 2800 2100 2450磐恒花苑X X区144 131 **** **** 3060金帝财富中心X X区136 97 3739 2299 3019 天骄苑X X区148 118 2868 2300 2584亿利城市华庭X X区256 104 3620 2380 3100 富兴花园X X区120 80 2398 1968 2183紫金苑X X区246 98 2548 2348 2448微泰家园X X 区147 106 2800 2200 2500巴音孟克家园X X 区153 82 2500 1985 2225 学府领地X X 区137 88 2800 2400 2600民联E区X X 区140 90 2600 2200 2400三、X X X X市消费者调查（一）执行小结针对X X X X市消费者的调查，共走访了X X X X市所属的X X区、X X 区、康巴什区，针对这些区域内的居民、我们进行了调查，调查的内容主要涉及消费者对X X X X市房地产市场的认知、个人购房需求，个人资料等方面。