主力户型
88㎡
将售
中航天逸 75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）
89-128㎡
绿景公馆1866
35-89㎡；89㎡（复式）；127-133 （拼）；140-160（部分拼）；220㎡
35-89㎡
尾盘
绿景香颂
35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）； 71-89平面；89-125㎡
主打卖点：
龙华新城核心区位、地铁口物业、56万平大盘、10万平商业 配套（均为街铺）、水榭系豪宅产品
预计入市时间：2012年4月
项目基础指标: 总占地面积：41351平 总建筑面积：205290平 计容积率面积：149750
平
商业面积：3500平米，类
型为底商
容积率：3.62 总套数：1468
工程进度：18层
目标实现之：
局
竞争局面如何？
龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新 入市项目双重竞争
2011年
2012年
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
合正中央原著，总建面19万，128 ㎡3房，143 ㎡4房为主， 共762套
锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房 、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房，共421套）三期（约600套）
势 目标实现之：
下行通道开启，房地产 2012不可指望“靠天吃 饭”，唯有自寻出路， 自力更生，以求突围
调控难放松
2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；
降价风险
全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；
成交低迷
市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。
单位:万平米
2006年以来各季度销售面积
2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6 年来季均120万平米的平均成交量；
2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量, 目前来看难度较大。
2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在 2012年需与之媲美
套数
1468
1606
2020 320（北区剩余
约200套，南区 120套）
约750套，（其
中二期150套，三 期约600）
剩余约1000
255
255
璞悦山
170㎡-220
170-220 ㎡
604
剩余约400
潜龙曼海宁（南区）
合计
67 ㎡ －140㎡ ——
67－120㎡
888
剩余约315
8134
竞品分析： 水榭春天5期——龙华第一大盘的5期产品
2012年营销执行报告
世联地产 星河盛世项目组 0111
2012年2月1日， 距离星河盛世开盘还有：
87天
2012年 4月 开盘
时间紧迫，时不我待，在此节点之上，主要需沟通的问题包括：
报告政策形势与市场局面 本项目应采取的举措
目标
销量目标
2012年4月28日开始销售，全年完成16.6万 平米销售任务
绿景公馆1866，总建面22.8万，60-160㎡，2020套
金亨利项目1期，总建面12.7万， 89－128 ㎡为主，1100套 中航天逸，总建面24.7，75-167 ㎡ 1606套
润达·圆庭，总建面12.35万，90 ㎡以下 小户型为主
在售项目
待售项目
区域竞争：龙华新城中心片区项目将成为本项目入 市主要面临竞争对手
尚御
中央原著
龙华中航城 鹏润达项目
绿景香颂 水榭春天5期
绿景1866
汇龙湾 金亨利项目
卓能雅苑
12橡树庄园 万科璞悦山
熙园山院
圣莫丽斯 水榭山
龙岸 溪山
竞品锁定：水榭春天五期、中航天逸、绿景公馆 1866为本项目最大竞争者
项目 状态
项目名称 水榭春天五期
户型 户型产品
88㎡（可拼合）；12-140㎡；250㎡； 酒店式公寓
关于换届时间——意味着2012年一年之内，政策方向不会发生大改变
2012年10月，十八大提议国家领导人，2013正式就任。 政府将于2013年3月初的全国人大会换届。
市场状况：全国房价较2010年相比降幅大，以价 换量趋势明显；本项目实现较高价格，面临困难
市场状况： 深圳成交萎缩，降至08年金融危机时水平
竞品分析：水榭春天5期——以88－140平米为主
面积
套数 套数比 面积 面积比
250平米
58
4% 14500 10%
140平米
116
8% 16240 12%
120平米
58
4% 6960 5%
88平米 （可拼可合）
696
47% 61248 44%
龙华花半里，总建面28.4万，78-90㎡2-3房为主，共2010套
绿景香颂，总建面13.4万，90 ㎡以下 为主，1440套
万科璞悦山（高层），总建面17.5万，170-220㎡为主，共562套
2013年
熙园山院，总建面10.6万㎡，高层140-180㎡为主，共255套
水榭春天五期，总建面11.4万，88-140 ㎡，约1468套
价格目标 实现片区相对高价
影响力目标 通过盛世项目的热销，使星河在市场上有持
续的影响力
目标实现之：
势
宏观形势如何？
市场状况：政府强调房地产调控不放松；项目主销 期内依然受政府调控影响
中央年底频频重申调控不放松
10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场 调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调 控成果，促进房价合理调整。 11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有 丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚 定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健 康发展。
121-126㎡（平面及复式）
复式
锦绣御园二、三期
84-90㎡；126-131㎡；151-153㎡； 170㎡
84-89㎡
持销
龙华花半里
熙园山院 （高层）
78-90㎡；150㎡（平面）；150㎡（复 式）
76-89㎡
140-200㎡（拼）；150-200（非拼） 150-200㎡（非拼）
总套数
1468 1606 2020 1172 约1021 2012