第一章综述第一节项目总论第二节游泳馆项目背景第三节游泳馆项目基本情况第四节主要财务指标第二章市场研究第一节经济环境分析第二节游泳馆项目周边环境分析第三节竞争对手分析第四节目标市场分析与定位第三章游泳馆项目经营设想第一节游泳馆项目市场定位第二节游泳馆项目内部设置第三节游泳馆项目管理和营销体系第四节销售和推广计划第五节会员制体系设置第四章财务评价第一节游泳馆项目投资效益估算第二节静态经济效益分析第三节动态经济效益分析第五章风险分析第一节风险分析第二节结论第一章综述第一节游泳馆项目总论游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是广州市区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是广州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。

作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。

广州工业园区游泳馆有限公司拟就某游泳馆二期某大厦四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目与游泳馆投资管理有限公司提出商榷。

为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本游泳馆项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节游泳馆项目背景游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。

是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。

同时，通过有效的国际合作，引进国内外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。

与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。

目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以游泳馆业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。

并通过资本运营，力争三年内成为国内游泳馆产业的“领头羊”，五年内占有国内游泳馆市场的最大份额。

第三节游泳馆项目基本情况广州市金碧辉煌大厦游泳馆，位于天河体育中心，正处于广州中央CBD的核心地带，游泳馆游泳馆项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。

馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是广州目前设施领先的室内全温控游泳馆。

由广州商旅集团公司全面经营管理。

开设游泳馆项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。

三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道游泳馆项目。

广州天河体育中心金碧辉煌大厦群楼位于某游泳以东10米，并和某游泳馆有过道相连。

包括四、五层的游泳馆会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。

双方就与金碧辉煌大厦群楼四、五层游泳馆会馆游泳馆项目达成初步合作意向，此游泳馆项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。

经双方协商，某大厦游泳馆项目由游泳馆投资管理有限公司和广州工业园区某游泳馆有限公司合作开发，合作方式以游泳馆投资管理有限公司为主，并采用“游泳馆”游泳馆俱乐部品牌。

双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此游泳馆项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，游泳馆的进入，不但提高了某游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的游泳馆游泳馆项目，使游泳馆项目得到了丰富和完善。

同时，本游泳馆项目对于抢滩苏杭市场，提高游泳馆投资管理有限公司和游泳馆游泳馆俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节游泳馆项目主要财务指标投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：投资估算人民币1109万元年均经营收入估算人民币1008.91万元年均经营成本估算人民币656.21万元年均利润估算人民币214万元静态投资回收期 3.43年投资利润率 28.8%财务净现值（I=10%） 2388.49万元内部收益率 38.7%动态投资回收期 3.84年第二章市场研究第一节经济环境分析广州市位于三角洲，总面积为7434.4平方公里，广州市人口合计1004万。

改革开放20多年来，广州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，市辖10区面积为3718.5平方公里，占全市总面积的50.02％；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98％。

广州市共辖10区2市。

2011年广州市实现地区生产总值(GDP)12303.12亿元[15]，同比增长11.0%。

2011年广州经济总量位居中国大陆城市第三位，按常住人口计算，人均生产总值达到1.3万美元，达到中等发达国家和地区水平。

福布斯中文榜网站2012年5月29日发布“2012年第一季度中国各城市GDP”，广州为2856.25亿元，次于上海、北京排名第3，中国社科院发布《全球城市竞争力报告2011-2012》显示，广州在内地次于沪京深排名第四，全球109。

消费市场方面 2003年，广州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。

广州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。

广州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，广州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使广州地区域内的社会消费品购买力大增。

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。

广州市城市居民人均可支配收入为12361.45元，增长16.4%。

市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。

2003年，广州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。

农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。

社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。

消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。

就珠江三角洲城市来看，广州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。

经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。

在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集游泳馆和娱乐为一体的多功能成套游泳馆器材开始搬入家中。

2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育游泳馆市场潜力巨大。

第二节游泳馆项目周边环境分析一、游泳馆项目周边环境分析广州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作游泳馆项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。

广州紧邻深圳，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资100亿美元。

工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。

实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1. 写字楼目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在广州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。

中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。

南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区多园"的发展格局。

如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本游泳馆项目提供巨大的发展空间，这是其它游泳馆项目无法比拟优势。

2. 高档住宅小区某大厦游泳馆会馆游泳馆项目处广州的中心地带，天河环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。

游泳馆项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。

湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。

玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。

金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。

占地约59.4公顷。

水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。

高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。

乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：广州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。

游泳馆项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。

由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。

主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。

设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。